최근 OBS가 한국언론진흥재단의 지원을 받아 기획 제작한 연재 프로그램 ‘장충금 대해부’에서 일본을 배우자는 방송이 있었는데, 일본의 맨션, 공동주택의 관리는 장충금 외에도 주목할 점이 많아 벤치마킹할 필요가 있다. 일본 공동주택관리의 가장 큰 특징은 IT기반의 원격통합관리와 지역별 군관리 중심으로 시설관리를 하고 있다는 것이다.

사업장은 주간에는 관리원이, 야간에는 경비가 시설관제를 겸직하는데, 이상 발생 시 비상대응 조치 후 본사 콜센터로 연락하는 역할을 한다. 본사에서는 콜센터를 통해 접수된 신고를 컴퓨터에 입력한 후, 인근 지사에 통보하여 지사의 기술직이 출동하여 문제를 확인하고 필요시 관련분야 전문업체를 통하여 수리, 교체 등 조치를 하게 된다.

본사는 콜센터와 함께 원격관제센터를 통해 전국 사업장의 공용설비의 이상뿐 아니라 화재, 가스, 침입 등 전유부의 이상신호까지 감지하여 지사망을 통한 출동체제로 관리하고 있다

도쿄 시내에 위치하고 있는 280여 세대 타워맨션의 예를 들면, 게스트하우스, 다목적룸, 자전거 전용승강기, 반려동물 전용 화장실 등을 갖춘 고급 공동주택이지만 관리사무소에 상주하는 인력은 관리원과 미화원, 경비원 뿐이다.

이렇게 원격통합, 지역별 군관리 중심의 시설관리가 가능한 이유는 사업장별 법정의무점검은 있으나, 자격증 소지자의 선임과 상주의무가 없기 때문이다. 건축설비, 소방설비, 배수관 세척, 저수조 청소 등의 법정의무점검은 사업장별로 별도의 계약을 통해 수행하는 대신, 본사에서 전체 사업장을 대상으로 점검일정을 수립하여 각 분야별 전문업체를 통해 점검을 하고, 점검에서 나온 지적사항을 시스템으로 관리하고 있다.

또, 다른 중요한 이유로 관리사무소에 검침업무가 없다는 것이다. 이는 전기, 난방, 가스, 수도 등 일체의 개별사용료를 각 공급업체가 세대별로 직접 징수하기 때문이다.

일본 공동주택관리의 또 다른 특징은 장기수선공사가 매우 활성화 되어 있다는 것이다. 일본 맨션의 장기수선공사는 시설수리나 방수, 외벽도장 등, 필수기능이나 미관에 대한 최소한의 보수 차원을 넘어 배관공사, 로비 전면 개보수 등 기능이나, 디자인의 최신성을 유지하여 장수명 주택으로 만들고자 하는 것이다.

일례로 다마 뉴타운의 일부 맨션은 60년이 지났음에도 꾸준한 장기수선, 개보수 공사를 통해 새로 지은 건물처럼 깨끗하다. 또한 대부분의 위탁관리회사는 주민을 대신하여 장기수선공사의 설계와 공사관리 등의 역할을 수행하고 있어 전국에 약 27만 호를 관리하고 있는 ‘다이와라이프넥스트’의 경우 전체 기술직 중 약 절반인 100여명이 장기수선 관련 업무를 하고 있다.

우리나라와는 단지별 규모 등에서 차이가 있어 일본의 사례를 그대로 도입할 수는 없겠지만, 많은 시사점을 주는 것은 분명하다. 앞으로 입법기관이나 여타 관계기관들의 적극적인 관심과 연구가 필요할 것이다.