통상 재도장공사에 균열보수 포함
“현장 실상 파악 못 한 것”

[아파트관리신문=서지영 기자] 경기 화성시의 A아파트는 최근 한 입주민의 민원 제기에 따라 화성시동탄출장소 공동주택관리팀으로부터 황당한 통지를 받았다. 장기수선충당금을 용도 외 목적에 사용하지 못하도록 한 공동주택관리법 제90조 제3항을 위반해 입주자대표회의에 과태료 1000만원을 부과하고자 한다는 사전 통지였다.

어디에 장충금을 잘못 썼다는 것인지 살펴봤더니 외벽 재도장 시 균열보수 공사에 장충금을 쓴 것이 잘못됐다는 지적이었다.

화성시동탄출장소는 “관리주체 및 입주자대표회의에서 제출한 균열보수 및 재도장 공사자료를 검토한 결과, 외벽균열 하자 관련 소송 진행 중에 해당 아파트 입주자대표회의에서 균열보수 및 재도장공사 업체를 선정해 공사를 진행했으며 아파트 장기수선계획에 포함되지 않은 균열공사의 공사비를 장기수선충당금으로 지급했다”며 “장기수선계획에 없는 균열보수를 진행한 업체에 장기수선충당금으로 공사비를 지급한 행위는 공동주택관리법 제90조 제3항을 위반한 것”이라고 밝혔다.

화성시동탄출장소는 같은 이유로 A아파트를 위탁관리하는 B업체에도 과태료 1000만원을 부과한다는 사전 통지를 했다.

A아파트 관리소장과 B업체는 황당함을 느낄 수밖에 없었다. 통상 아파트에서 장기수선계획상의 재도장 공사를 실시할 때 당연히 외벽 균열보수 작업을 포함해 실시하기 때문이다.

A아파트 관리소장은 “아파트에서 재도장 공사라 하면 단순히 페인트 작업만 하는 것이 아니라 균열보수를 한 다음 도장을 하게 된다”며 “대부분 아파트가 그렇게 하고 있는데 갑자기 잘못된 것이라고 하니 억울하고 이해가 되지 않는다”고 밝혔다.

다른 단지들의 이야기를 들어봐도 아파트 재도장 공사의 주목적이 균열보수를 위한 것으로, 도장만 새로 하기 위해 장충금을 들여 장기수선공사를 하지는 않는다는 설명이다. 인근의 타 단지 소장은 “장기수선계획에 ‘재도장’이라고 돼 있어도 현장에서는 공사 진행 내용상 구체적으로는 ‘균열보수 및 재도장 공사’로 인식하고 입찰공고도 그렇게 한다”며 “균열이 생기지 않도록 퍼티 작업을 해놓으면 하얀 선들이 미관상 보기 안 좋으므로 페인트칠을 하는 것”이라고 말했다.

일반적인 도장공사 시방서를 살펴봐도 도장 시공방법으로 ▲바탕처리 및 고압 물세척 ▲균열보수시공 ▲하도재 시공 ▲마감 수성페인트 시공 ▲마무리 및 청소작업 순으로 진행된다고 명시하고 있다.

또 국토교통부 산하의 LH중앙공동주택관리지원센터가 지난해 말 발행한 ‘장기수선계획실무 가이드라인’에서도 외부 수성페인트칠의 범위에 대해 ▲바탕만들기(기존 도막면 보수 및 면처리) 후 재도장 ▲기존 도막 위 재도장이 있다고 설명하면서 “전면도장 이외의 보수는 비용 부담주체의 의사를 반영해 자율적으로 결정”한다고 돼 있다.

공동주택관리법 시행규칙 별표1의 ‘장기수선계획의 수립기준’상 건물 외부에 대해 공사종류는 수성페인트칠, 수선방법은 전면도장이라고 돼 있어도 관리 관계자들은 균열보수를 포함한 도장(페인트칠)이라고 인식하고 있는 것이다.

이에 대해 화성시동탄출장소 공동주택관리팀 담당 주무관은 “입주민 민원이 접수돼서 A아파트가 진행한 재도장 공사 시방서, 도급계약서 등을 확인해 보니 재도장 공사 시 장기수선계획에 없는 균열보수 공사를 한 것이 확인돼 장충금의 용도 외 사용에 따른 과태료 부과를 결정하게 된 것”이라며 원론적인 답변만을 내놓았다.

그렇다면 대부분 단지가 재도장 공사에 균열보수 공사를 포함해 진행하고 있는데 모두가 과태료 대상이 될 수 있냐는 질문에는 “모든 단지가 장기수선계획에 ‘재도장 및 균열보수 공사’라고 반영하지 않고 ‘재도장’이라고만 돼 있는데 장충금을 이용해 재도장 공사 시 균열보수 공사까지 한다면 모두 과태료 대상이 될 것”이라고 밝혔다. 이 주무관의 말대로라면 누군가 문제를 제기하면 많은 아파트들의 발등에 불이 떨어질 수 있는 것이다.

B업체 관계자는 “지자체는 아파트에 대한 관리감독과 계도 역할이 중요한데 행정청이 판단기준이나 원칙 없이 한 민원인의 생각을 그대로 반영해 처벌 목적으로 조사를 하는 것이 아쉽다”며 “공동주택관리팀이라면 단순히 원칙적으로 진행할 것이 아니라 좀 더 전문성을 갖고 현장의 실상을 제대로 파악해 정확한 판단을 해줬으면 한다”고 의견을 전했다.