지난 11월 14일자 사설을 통해 국토교통부의 주택관리업자 선정지침으로 2010년 7월 6일부터 2013년 6월 30일까지 3년간 시행되었던 ‘최저낙찰제’에 대해, 11월 28일자 사설을 통해서는 그 이후 추가된 ‘적격심사제’에 대해 각각의 문제점과 폐해를 살펴 본 바 있다.

다시 요약 해보면, 최저낙찰제는 최저 ‘가격’ 낙찰제가 아닌 최저 ‘매출이익(위탁관리수수료)’ 낙찰제가 되어서 본사의 유지 및 운영 등 오버헤드에 부담이 없는 불량 업자가 매출이익을 포기하고 입찰을 하게 만들어 위탁관리업을 더욱 열악하게 만들고 입주민의 관리비 절감과도 거리가 멀었다.

적격심사제는 100점 만점 가운데 70점인 관리능력 평가 기준이 지나치게 변별력이 없어 30점인 입찰가격으로 결정되어 사실상 최저낙찰제와 다름이 없다는 점과, 그러한 문제점을 우려한 입주자대표회의가 입찰가격을 고정하는 경우에는 평가자들이 임의로 평가를 할 수 있는 ‘사업제안’에 부여된 10점이 관리업자의 선정을 좌지우지하게 되는 불합리성이 있었다.

오늘은 사업제안에 부여된 10점에 의해 관리업자가 결정되는 과정에서도 문제점이 있어 지적하고자 한다. 사업제안에 부여된 10점은 100점 가운데 유일하게 평가자가 임의로 평가할 수 있는 항목인데 거의 대부분의 아파트에서는 평가자들의 점수를 합산하여 순위를 결정하고, 그 순위에 따라 배점을 주고 있다. 얼핏 합리적으로 보이지만 여기에는 큰 문제점이 있다.

아파트는 구분소유권으로 이루어진 집합건물의 하나인데, 집합건물법 제16조는 공용부분의 관리에 관한 사항은 집회결의로써 결정한다고 되어있고, 동법 제38조는 관리단집회의 의사는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다고 규정하고 있다.

그러한 원칙에 입각해서 보면, 아파트관리업자 선정에 참여한 입주자대표는 동별 대표자로서 자신이 거주하는 동의 입주자등을 대표하여 참여하고 있는 바, 동별 대표자 한 사람, 한 사람의 선택을 존중해서 다수의 선택 순서에 따라 점수를 배분하는 것이 정당할 것이다.

일반기업 등에서 평가자들의 점수를 합산하여 의사결정을 하는 것은 자율이고 선택사항이라고 할 수 있지만, 구분소유권이 있는 아파트와 같은 집합건물에서는 입주자 혹은 그 집단을 대표한 동별 대표자 개개인의 선택에 점수를 통해 차별을 두어서는 안되며 다수로부터 많은 선택을 받은 업자가 더 많은 배점을 받도록 해야 마땅할 것이다.

실제로 관리현장에서 동별 대표자 다수로부터 선택을 받았음에도 불구하고 합산점수에서 밀려서 불이익을 받은 사례들이 종종 등장하고 있다. 특히 특정 관리업자에 대해서 의도를 갖고 있는 일부 동별 대표자 가 자신이 지지하는 업자와 그 경쟁업자에 대해 극단적인 점수 차이를 부여하여 다수의 선택과 어긋나는 결과가 나온다면 큰 문제가 아닐 수 없다.

이는 적격심사제가 표준평가표를 통해 전체 점수의 합산을 하여 결정하다 보니 현장에서 무심코 발생한 오류라고 판단되지만, 애초에 단초를 제공한 국토부가 지침을 통해 바로잡아야 할 것이다.