본지 지난 11월 14일자 사설을 통해 국토교통부의 주택관리업자 선정지침으로 2010년 7월 6일부터 2013년 6월 30일까지 3년간 시행되었던 ‘최저낙찰제’의 문제점과 폐해에 대해 먼저 살펴본 바 있다. 국토부도 결국은 최저낙찰제의 문제점을 인정하고 지침 개정을 통하여 2013년 7월 1일부터 ‘적격심사제’를 추가하여 최저낙찰제와 선택적으로 사용할 수 있도록 하였으나, 대다수의 많은 아파트에서 주택관리업자 선정시 적격심사제를 채택하고 있는 실정이다.

국토부 고시는 적격심사제에 사용되는 ‘표준평가표’를 제시하고 있는데, 관리능력을 70점(기업신뢰도 30점, 업무수행능력 30점, 사업제안 10점), 입찰가격을 30점으로 정하고 있다. 적격심사제의 가장 큰 문제는, 관리능력이 70점을 차지하고 있으나 변별력이 떨어져 30점이 배점된 입찰가격이 사실상 결정을 좌우한다는 점이다.

70점 만점의 관리능력 평가만 보면, 객관적인 지표를 갖고 평가하는 항목의 점수가 60점인데, 그 가운데 큰 배점인 신용평가등급을 보면 BB˚에 준하는 등급만 되어도 15점 만점이며, B-가 되어도 14점으로 1점 차이밖에 없어 15점의 배점이 무슨 의미가 있는지 의아하다. 관리회사들이 BB˚이상의 신용등급을 받으려는 노력을 할 필요조차 없게 만드는 기준이 아닐 수 없다. 10점 만점의 관리실적도 5개 단지를 상한으로 만점 기준을 정할 수 있도록 하고 있는데 웬만한 영세업자들도 모두 만점을 받을 수 있는 수준이라 변별력이 전혀 없다.

결과적으로 관리능력 평가 가운데서 결정을 좌우하는 것은 10점이 배점된 사업제안서에 대한 평가위원들의 평가에서 결정이 나도록 되어있어 적격심사제의 의미를 퇴색하게 만들고 있다.

이렇게 보면 비록 70점이 배점이 되었다 하더라도 30점이 배점된 입찰가격의 차이를 극복하기는 현실적으로 어렵기 때문에 형식만 적격심사제이지 사실상 최저낙찰제와 다름이 없다는 점을 알 수 있다.

이러한 문제점을 극복하기 위해 입주자대표들이 스스로 고안해 낸 방법으로 입찰가격을 지정하는 방식이 많이 사용되고 있다. 이 경우의 문제점은 앞서 언급한 사업제안서에 대한 임의평가 10점이 결과적으로 업체 선정을 좌우하게 되어 국토부의 표준평가표가 실제 입주민들에게 우수한 관리업체를 선정하는데 아무런 역할을 할 수 없음을 알 수 있다.

다행스러운 것은 선정지침에서 제시한 표준평가표와 관리규약에서 정한 평가표 가운데 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있도록 하고 있는 점이지만, 많은 아파트에서 관리규약에 정한 평가표도 지방자치단체의 관리규약준칙을 참조해서 만들거나 그렇게 하도록 강요당하고 있어 약간의 차이만 있을 뿐 여전히 앞서 지적한 문제점들을 가진 채 관리업체 선정이 이루어 지고 있다.

2010년부터 국토부가 주택관리업자 선정에 구체적인 지침까지 마련하며 관여하고 있지만 하나의 기준으로 아파트의 다양성을 모두 포용하기에는 한계가 있는 것이 분명해 보인다. 아파트 입주민들이 국토부나 자자체의 표준평가표에 너무 의존하지 않고, 관리규약을 보다 적극적으로 활용하여 자신들의 아파트 사정에 맞는 바람직한 평가표를 만드는 것이 현실적인 대책일 것이다.