국토교통부 장관 고시로 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’이 처음 나온 것은 2010년 7월 6일이었다. 이전에는 민간 분양아파트는 사유재산의 영역이라 그 관리문제에 행정기관에서 구체적으로 관여하지는 않았다. 선정지침이 처음 나왔을 당시 주택관리업자 선정 방법은 ‘최저낙찰제’였다.

최저낙찰제에 대해서는 고시 제7조 제2항에 최저 ‘가격’으로 입찰자를 정하는 방식이라고 정의하고 있다. 그러나 선정지침에서 최저 ‘가격’의 기준을 ‘위탁관리수수료’로 정했는데 그것이 큰 문제였다. 왜냐하면, 입주자들이 주택관리업자에게 지불하는 ‘가격’은 원칙적으로, 관리사무소 직원들의 인건비를 포함한 ‘위탁용역비’ 전체로 봐야 마땅하지 위탁관리수수료가 아니기 때문이다.

위탁관리수수료는 회계적으로 주택관리업자의 ‘매출이익’에 해당하는 것으로, ‘본사 관리비와 기업이윤’을 더한 금액이라 정의할 수 있다. 즉, 국토부가 주택관리업자 선정의 원칙으로 제시한 최저낙찰제는 고시 제7조에서 정한 최저 ‘가격’ 낙찰제가 아닌, 최저 ‘매출이익’ 낙찰제였던 것이었다. 그것도 5개 이상 업자의 일반경쟁입찰을 통해서만 가능하도록 하여 ‘1원’ 입찰이 속출 하였고, 모두 1원을 제시하여 추첨으로 관리업체를 선정하는 일까지 빈번하게 일어났다.

국토부가 개입하여 주택관리업자 선정 지침을 만든 이유로 선정을 둘러싼 비리를 없앤다는 명분이 가장 컸지만, 위탁관리업체의 선정 기준이 업체의 신뢰성, 능력 등을 일절 무시하고 오로지 최저 위탁관리수수료만이 기준이 됨으로써 본사 관리비가 들지 않는 페이퍼컴퍼니 수준의 초영세업자들에게 유리한 게임 룰이 만들어져, 그들의 조직관리 능력, 윤리의식 혹은 사회적 책임의식 등의 부재로 관리업무 전체로 볼 때는 오히려 비리의 개연성이 더 높아졌다고 봄이 타당하다.

나아가, 아파트 입주민들에게는 최저낙찰제로 관리비가 저렴해진다는 착각을 줄 수 있으나, 실상을 따져보면, 개별 세대 사용료를 제외한 공동주택관리비에서 위탁관리수수료가 차지하는 비중은 0.5%에 불과하여 위탁관리수수료 최저낙찰제는 사실상 관리비 절감과 관련성이 없다.

위탁관리업계의 건전한 발전과 고용시장에도 나쁜 영향을 끼쳤다. 위탁관리수수료는 주택관리업자에게 본사 운용을 할 수 있는 유일한 재원으로, 그렇지 않아도 우리나라는 열악한 수수료 하에서 600여 영세업자가 난립을 한 상황이었는데 ‘1원 입찰’까지 등장함으로써 주택관리업자의 전문성을 살릴 최소한의 본사 인력마저 유지하기 힘들어졌기 때문이다. 우리나라 주택관리업자들이 외국과는 달리 대부분 기업적인 역량을 갖추지 못하고 영세한 ‘동네업자’ 수준에 머물러 있는 것에는 이와 같은 국토부의 그릇된 선정 기준 설정의 영향도 크다.

이러한 많은 부작용과 계속된 문제점 제기에도 불구하고, 주택관리업자 선정을 위한 소위 ‘최저낙찰제’는 3년이란 긴 세월을 끌어 오다가 뒤늦게 문제점을 인정한 국토부의 선정지침의 개정을 통해 2013년 7월 1일부터는 ‘적격심사제’로 방법이 변경되어 지금까지 10년 가까이 운용되어 오고 있다. 그러나 적격심사제도 많은 문제점을 포함하고 있는 바, 이에 대해서는 다음 사설을 통해 살펴보고자 한다.