최근 대법원 판결에 의해 아파트, 상가의 주차 분쟁은 결국 일부 공용부분 법리로 정리됐다(대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결).

아파트와 상가 사이에 상가 소유자들과 방문객들이 아파트 단지의 지하주차장을 사용할 권리가 있는지와 관련해 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 기존 대법원은 수인한도론을 원용해 이 문제를 해결하려고 했으나 최근에는 아파트와 상가 간 주차공간이 구조적으로 분리돼 건축되면서 일부공용부분에 관한 법리가 적용되기 시작했다.

이 사건 단지는 공동주택 용도의 아파트 10개동(1036세대), 근린생활시설 용도의 상가 1개동, 그 밖에 관리사무소 등으로 구성된 집합건물 단지다. 원고인 상가 구분소유자들은 피고인 아파트 공용부분 관리하는 단지 관리단을 상대로 지하주차장의 이용을 방해하는 행위를 금지하고 위자료의 지급을 청구하는 이 사건 소를 제기했다.

이에 대해 법원은 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다(집합건물법 제3조, 제10조 제1항)고 봤다. 건물의 어느 부분이 일부공용부분인지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기돼 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다(대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결, 대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결 참조).

원심은 ▲아파트 10개동과 상가는 별개의 건물로 신축·분양되고 구조나 외관상 분리ㆍ독립돼 있고 ▲지하주차장에는 아파트 10개동 승강기로 연결되는 출입문이 있지만 상가로는 직접 연결되지 않으며 ▲아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례해 분할·산출한 면적을 공용부분으로 분양받았고 집합건축물대장에는 지하주차장에 대해 아파트 구분소유자만이 공유하고 분양받은 면적이 공용부분 면적으로 기재돼 있는 반면 ▲상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재돼 있지 않은 점 등을 이유로 지하주차장이 아파트 구분소유자만의 일부공용부분이라고 봐 원고의 청구를 배척했다. 대상판결은 일부공용부분에 관한 판단을 명시한 것으로서 기존 (대법원 2021. 1. 14 선고 2019다294947) 판결과 그 결을 같이 한다.

최근 건물들은 대부분 각기 다른 용도의 공간이 혼합돼 있는 이른바 주상복합건물이 주류를 이루고 있는바, 집합건물법상 관리단은 당연 설립된다는 법리나 수인한도론이라는 불분명한 법리 적용으로 하급심 판결 사이의 불일치에 따른 혼동으로 아파트와 상가와 같이 성질이 다른 각 단체들 사이의 법적 분쟁은 비일비재하게 있어 왔다.

건설사들 역시 이와 같은 분쟁을 미연에 방지하기 위해 최근 아파트 및 상가 간의 전용 주차장을 설치하고 구조적으로 이를 분리되게끔 건설한 것도 분쟁 종식의 이유였으나, 명쾌한 법리가 부재한 상황에서 대법원(2021. 1. 14 선고 2019다294947) 판결의 연장선상에서 아파트와 상가의 분쟁을 일거에 해결하는 대상판결을 판시한 것이다.

결론적으로 대상판결은 공용부분에 해당하는 주차장이 아파트와 상가 건물 간에 구조적으로 구분돼 있을 것을 전제로 해 아파트와 상가 사이에 주차장이라는 공용부분에 대한 사용관계를 명확히 정리한 것으로 2000년대 이후 건축된 대부분의 아파트에 적용돼 이와 같은 분쟁을 일거에 해결하는 아주 중요한 판결에 해당하는 것이다.

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