주상복합건물에서 상가 부분의 관리가 별도로 운영되고 있다고 하더라도 상가 관리단이 당연설립하는 것은 아니고, 이를 위해서는 별도의 조직행위가 요구된다.
근래에 들어 집합건물에 대한 일반의 법의식이 많이 향상돼 상가 건물에는 집합건물법이 적용된다는 점과 공동주택에는 공동주택관리법이 적용된다는 점은 대다수가 인지하고 있다. 그러나 여전히 문의가 잦고 해석 역시 분분한 부분은 역시 상가와 주택이 한 건물에 공존하는 이른바 주상복합 건물의 관리주체인데, 이에 대해서는 일반적으로 먼저 분양이 완료되는 상가 부분에서 자체 관리가 시작되고, 이후에 주택 부분에도 별도의 관리주체가 형성되며, 이와 같이 별도로 관리되는 상황에서 건물에 중대한 영향을 미치는 의사결정의 주체가 누구인지, 관리비의 분담비율은 어떻게 되는지에 대해 다투며 소송까지 이어지는 경우가 있다.
오늘은 이와 같이 하나의 건물이 그 용도를 상가와 주택으로 달리하는 이른바 주상복합 집합건물에서 상가와 주택의 각 부분에 관리단이 별도로 성립하는지 여부에 대한 법리를 소개하고자 한다.
결론부터 말하자면, 우리 법은 ‘하나의 건물’이라는 점에 보다 초점을 맞추는 견지를 취하고 있는 것으로 해석된다. 즉, 법원은 주상복합건물에서도 집합건물법 제23조 제1항에 따른 관리단의 당연설립은 건물 전체를 대상으로 인정되는 것으로 해석하며 “1동의 집합건물에 대해 구분소유 관계가 성립하면 별도의 설립절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단, 즉 피고가 당연 설립되는 것이지, 주상복합건물이라는 사정만으로 상가부분과 아파트 부분이 구분돼 각각의 관리단이 설립되는 것은 아니라 할 것”이라고 해 하나의 건물에는 건물 전체의 구분소유자를 구성원으로 하는 하나의 관리단만이 당연설립하는 것이라고 판시했다(서울동부지방법원 2016. 9. 23. 선고 2015가합109728 판결 참조).
특히 여기에서 더 나아가 법원은 상가 부분에 대해서만 상가 구분소유자들에 의한 별도의 관리가 이뤄지고 있는 경우 이와 같은 관리단을 ‘일부공용부분 관리단’으로 해석하고 그와 같은 관리단의 설립에는 별도의 절차가 필요하다고 해석하고 있는바, 위 재판부는 “주상복합건물이라는 사정만으로 상가부분과 아파트 부분이 구분돼 각각의 관리단이 설립되는 것은 아니라 할 것”이라고 하며, 상가 부분에 대한 관리단은 집합건물법에서 정한 일부공용부분의 설립 절차가 필요하다는 취지로 판시했다.
이와 같은 견지는 다수의 판례를 통해 확인된 것으로서 서울고등법원은 “1동의 집합건물이라 하더라도 구조상·이용상 상가 부분과 주거 부분으로 구분되고 그 공용부분도 사실상 구분되는 주상복합건물의 경우 복수의 관리단이 당연설립된다고 할 수는 없다”고 판시한 후, 상가 부분에 일부공용부분의 특정 및 일부공용부분 관리단의 설립을 위한 절차가 이뤄지지 않았음을 이유로 그 존재를 인정하지 않는 판단을 했다(서울고등법원 2017. 3. 7. 선고 2016나2071004 판결).
상술한 바와 같이 우리 법원은 기본적으로 건물 내 용도보다 객관적으로 하나의 건물이라는 점에 보다 초점을 맞춰 관리주체를 판단하고 있는 입장에 있는 것으로 해석된다. 그러나 여전히 분쟁이 생기는 이유는 결국 두 가지로 요약되는데, 먼저, 건물이 하나라고 하더라도 주택과 상가는 그 관리 방법이 극히 상이하기 때문으로, 집합건물법과 공동주택관리법을 달리 제정한 취지가 그 건물의 사용 용도에 있음을 고려하면 그 관리주체 역시 원칙적으로 달리 인정하는 것이 보다 관리현실에 부합할 것이라는 문제가 있고, 둘째, 분양 순서에 차이가 있을 수 있는데 주로 입주에 시일이 소요되는 주택과 달리 상가 부분은 먼저 입주가 완료되고 특히 고객의 출입이 잦아 반드시 관리의 개시가 요구되는 점을 고려하면 관리행위도 상이하게 개시돼야 할 필요도 있다.
이에 따라 일부 판례에서는 위와 달리 상가의 개별적인 관리단을 보다 용이하게 인정하기도 하는데, 하나의 건물이라는 점도 중요하지만 건물 내 그 관리 방법이 상이하고 적용법리마저 다르다면 주상복합 건물의 경우에는 분양당시에 별개의 관리단을 설립할 것인지 하나의 관리단을 설립할 것인지 선택하도록 하는 법적 조치를 둬, 분양 당시에서부터 보다 효율적인 관리방안을 도모할 수 있도록 하는 것이 자치 관리를 보다 안전하게 보장하는 방법이 아닐까 사료된다.
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