“상가 복도는 전체공용부분”
점포 용도 사용에 벌금형 선고

충남 천안시 A아파트 상가 내 B점포를 운영하면서 복도 일부를 무단점유해 상가용도로 사용한 C씨에 대해 공동주택관리법 위반 혐의가 인정돼 벌금 100만원 형이 선고됐다. C씨가 제기한 항소와 상고는 모두 기각됐다.

재판부에 따르면 C씨는 A아파트 상가 내 복도 30.2708㎡(이하 ‘이 사건 복도’)와 붙어 있는 호실들의 구분소유권을 취득하고, 공용부분인 복도를 구획해 이 사건 복도 끝에 자동출입문을 세운 후 이 사건 복도를 점포 용도로 점유해 사용했다.

공동주택관리법 제35조 제1항은 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설 포함)의 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도로 사용하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관해 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 이들 지자체장에게 신고를 해야 한다고 규정하고 있다.

그런데 C씨는 천안시장의 허가나 신고를 받지 않고 이 사건 복도를 무단으로 점유해 상가용도로 사용했다.

또 무단점유 사용한 부분에 대해 2018년 9월 10일 천안시장으로부터 그해 10월 10일까지 기한으로 원상회복에 대한 시정명령을 받았음에도 2018년 10월 10일부터 2019년 1월 31일까지 2회에 걸쳐 정당한 이유 없이 원상회복명령을 이행하지 않았다.

1심에서 C씨 측은 “이 사건 복도는 C씨 소유의 상가로 둘러싸여 있으므로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제10조의 일부공용부분으로서 C씨 소유의 전유부분”이라며 “따라서 집합건물법 제2조의2에 의해 C씨의 전유부분에 대해서는 공동주택관리법 제99조(벌칙)의 1의4호, 제35조 제1항 제1호, 제99조 제8호, 제94조가 적용되지 않는다”고 주장했다.

그러나 1심 재판부는 ▲D아파트 주택재건축정비사업조합이 신축해 분양한 A아파트 상가 지하 1층 중 이 사건 복도에 인접한 부분은 사업계획에 따른 도면상 D호~E호, F호~G호로 구분돼 있고 이 사건 복도는 ‘복도’로 기재돼 있는 사실 ▲위 조합은 A아파트 상가를 분양하면서 D호~E호, F호~G호로 구분해 C씨에게 분양한 사실 ▲이 사건 복도는 복도로서 전원의 구분소유자의 공용에 제공된 공용부분(이하 ‘전체공용부분’)인 지하주차장이나 계단과 연결돼 있고 지하주차장이나 계단과 연결된 복도와 구별 없이 이어져 있는 공간인 사실 ▲이 사건 복도를 통해 상가의 점포들로 출입할 수 있는 점 등에 비춰, “이 사건 복도는 전체공용부분이라고 봄이 상당하다”고 일축했다.

이어 재판부는 “피고인이 위 조합으로부터 분양받을 당시 조합으로부터 이 사건 복도를 사용할 수 있다는 승낙을 받았다거나, 이 사건 복도의 한 쪽 끝이 막혀 있어 피고인 소유의 전유부분으로 둘러싸여 있는 구조라거나, 피고인이 이를 분양받아 현재 지하주차장 내지 계단과 통하는 복도와 이 사건 공용부분 사이를 구분해 뒀다고 하더라도 그러한 사정들만으로는 이 사건 공용부분이 피고인 소유의 D호~E호, F호~G호 공용에 제공된 일부공용부분이라거나, 나아가 피고인의 전유부분이라고 볼 수는 없다”고 강조했다.

재판부는 양형이유로 “피고인이 분양받을 때부터 이 사건 복도를 상가로 사용할 것을 전제로 분양받은 것으로 보이는 점을 유리한 정상으로 참작하고, 현재까지 이 사건 복도를 원상회복하지 않고 있는 점은 불리한 정상으로 참작한다”고 밝혔다.

이 같은 1심 판결에 C씨는 항소를 제기하며 “이 사건 복도는 상가 지하 1층 일부 구분소유자들의 일부공용부분에 해당하는데, 위 구분소유자들이 집합건물법 제15조에 따라 그 용도변경에 동의한 바 있으므로, 본인을 사업계획에 다른 용도 외의 용도로 사용했다는 내용의 공동주택관리법 위반으로 처벌할 수 없다”고 주장했으나 2심에서도 기각됐다.

2심 재판부는 원심의 판단 근거에 ▲이 사건 상가 지하 1층은 처음부터 각 호실로 나눠져 구분소유의 형태로 등록, 분양된 것으로, 각 호실의 전유부분과 공용부분인 복도로 명확히 구획돼 복도를 통해 각 호실로 접근할 수 있도록 한 것이고, 이 사건 복도 부분을 포함해 공유부분 전체가 각 호실의 전유부분 면적 비율대로 배분됐던 점 ▲모두가 접근해 이용 가능하고 하나로 이어져 있는 복도의 일부분만 떼어 일부공용부분으로 볼 수 없는 점 ▲이 사건 복도 부분은 C씨가 이 사건 복도를 둘러싸고 있는 호실의 구분소유권을 모두 취득했다는 우연한 사정과 함께 복도 한 쪽 끝이 막혀 있는 구조를 이용해 C씨가 전체 복도 중간에 출입문을 설치한 사정으로 인해 해당 부분이 마치 특정 구분소유자들만이 사용 할 수 있는 것처럼 보일 뿐, 구분소유가 성립될 당시의 건물의 구조에 따른 객관적인 용도상 일부공용부분에 해당한다고는 볼 수 없는 점 등을 보태어 볼 때, “이 사건 복도 부분이 전체공용부분에 해당한다는 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 된다”고 밝혔다.

또한 재판부는 “나아가 피고인의 이 사건 행위(무단점유)는 일반인에게 분양되는 복리시설인 이 사건 상가를 포함한 공동주택의 용도변경에 대해 관할관청의 허가나 신고를 받도록 하는 공동주택관리법의 취지와 목적을 잠탈하는 것으로 허용될 수 없다”고 못박았다.

대법원 또한 “원심판결에 논리와 경험의 법칙에 반해 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 공동주택관리법 위반죄의 성립에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다”며 C씨의 상고를 기각했다.