[질문]

집합건물법에서 정한 관리단집회 결의 요건을 갖추지 못하고 제정·개정된 관리규약에 따라서 단전조치를 했다면 해당 단전조치는 적법할까?

[답변]

주상복합 단지 또는 상가의 경우 단전조치로 인한 분쟁이 적지 않다. 통상 관리비가 장기 체납되는 경우 관리주체나 관리위원회는 체납관리비 환수를 위해 단전조치를 결의 및 시행하는데, 이런 경우 해당 점포의 영업이 불가능할 정도의 지장이 생기기 때문이다.

관련해, 관리규약이 집합건물법에서 정한 관리단집회 결의 요건을 갖추지 못하고 제정 및 개정돼 무효임에도, 이에 기해 단전조치를 한 사건이 있었다.

해당 사건에서 법원은 ‘집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결 등 참조)’라는 전제를 재차 강조했다.

나아가 ‘단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하나, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다’라는 판단 기준을 제시했다.

위 판단 기준에 비춰, ①단전조치가 있을 때까지 수천만원의 관리비를 체납하고, ②체납관리비 소송에서 조정이 성립했음에도 관리비를 지급하지 않았으며, ③해당 점포의 전기요금이 건물 전체의 전기요금 중 높은 비율을 차지하고, ④운영위원회가 단전조치를 결의했을 뿐만 아니라 ⑤구분소유자 및 입주민 다수가 단전조치에 동의했고, ⑥단전조치에 관한 내용증명을 수차례 발송했다면, 비록 근거된 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치는 사회통념상 허용될 만한 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 볼 수는 없다고 판시했다.

즉, 기본적으로 관리규약이 무효라고 하더라도 곧바로 이에 근거한 단전조치까지 모두 위법하게 되는 것은 아니라고 할 것이며, 위와 같이 사회통념상 단전조치가 허용될 정도의 상당성이 있는지를 살펴 적법 여부를 판단해야 할 것이다.