집합건물의 공유부분 관리비,
개별적 이익 위한 비용
명확히 산정하기 힘들어

[아파트관리신문=서지영 기자] 주상복합아파트 입주자대표회의의 상가 임차인에 대한 체납 관리비 청구소송에서 상가 임차인이 아파트와 상가의 구성 비율 등 차이를 지적하며 공급면적 비율에 따라 일반관리비를 산정하는 것이 부당하다고 항변했지만 법원은 이를 인정하지 않았다.

서울남부지방법원 제3-1민사부(재판장 김정중 부장판사)는 서울 영등포구 A주상복합아파트(이하 ‘A아파트’) 입주자대표회의가 이 아파트 상가부분에서 영업장을 운영하는 B씨를 상대로 제기한 관리비 청구소송의 항소심에서 B씨의 항소를 기각, 1513만1670원의 지급을 명한 1심 판결을 유지했다.

B씨는 2017년 5월 19일경 A아파트 지하1층 C호~D호(이하 ‘이 사건 판매시설’)를 임차해 영업장을 운영하며 점유·사용해왔다. 그런데 2018년 5월분 관리비 납부를 지체하기 시작해 2019년 1월 28일 기준으로 2018년 7월분부터 12월분까지 관리비와 연체료 합계 1513만1670원을 미납했다.

A아파트 관리규약에서는 구분소유자 이외의 자로서 관리규약에 따라 관리대상인 건물을 사용할 수 있는 권원을 갖고 점유·사용하는 ‘사용자’도 ‘공동주택의 유지·관리를 위해 지켜야 할 의무’를 부담하도록 하고, ‘사용자’도 관리비 납부의무가 있음을 전제로 관리비 등의 징수 방법 등을 규정하고 있다.

대표회의는 이러한 관리규약에 근거해 B씨 등에게 관리비를 부과했고, B씨도 이에 응해 관리비를 납부해오다 위 시기부터 미납하기 시작했다.

이에 1심 재판부는 “피고 B씨는 특별한 사정이 없는 한 원고 대표회의에 이 사건 체납 관리비 1513만1670원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다”고 판시했다.

B씨는 그러나 ▲관리비 산정방법의 위법 ▲전기료 납부금 공제 ▲관리비 변제 등 주장을 펼치며 대표회의의 청구에 반박했다.

규약 관리대상에 상가도 포함돼

B씨는 “상가는 관리규약의 관리대상에 포함돼 있지 않으며, 아파트와 상가의 구성 비율이 세대수에서 7~8:1, 면적에서 1.76:1로 차이가 있고, 아파트가 주거공간인 특성상 상가보다 공용부분 관리비가 더 소요되므로 단순히 상가 전체의 일반관리비를 A아파트 전체 일반관리비 중 전체상가의 면적 비율로 산정해 이를 기초로 개별 상가의 일반관리비를 산정하는 것은 상가의 부담이 가중돼 공평하지 않다”고 지적했다.

이어 “2019년 3월 23일 A아파트 지하층 상가의 에어컨 등 실내기 전기사용량을 개별 측정할 수 있는 시스템이 설치된 이후 공동전기료가 현저히 감소한 점에 비춰, 단순 면적 비율로 산정한 종전의 공동전기료는 과다하다”며 “따라서 상가인 이 사건 판매시설에 관해 관리규약 제47조, [별표4]가 정한 ‘공급면적 비율’에 따른 부담액 산정방법이 적용될 수 없음에도, 대표회의가 이를 단순히 적용해 이 사건 판매시설의 일반관리비나 공동전기료를 산정해 부과한 것은 위법하다”고 주장했다.

A아파트 관리규약 [별표1]은 규약 관리대상의 범위를 ‘건물’, 관리사무실·경로당·체육시설 등 ‘부대복리시설’, 전기실·급수 펌프실, 보일러실 등 ‘기타’로 구분해 정하고 있는데, 건물 항목에 계단식 2동 주택 78세대가 표기돼 있을 뿐, 업무시설이나 판매시설(상가)은 표기돼 있지 않았다.

그러나 [별표1]이 건물의 동별 층수나 각 부대 복리시설의 연면적 등의 기재 난이 빈칸으로 돼 있는 등 불완전하고 명확하지 않아 그 기재만으로 규약의 관리대상을 확정하기는 어려웠다. 

이에 재판부는 먼저 관리규약 관련 규정을 종합적으로 살펴 상가가 관리대상에 포함되는지 여부를 살폈다.

그 결과 ▲관리대상의 범위를 정한 [별표1] 건물 항목의 주택 부분에 기재된 연면적이 업무시설 및 판매시설을 포함해 A아파트 전체의 연면적을 표시한 것으로 보이는 점 ▲규약의 적용범위에 업무시설 및 판매시설의 구분소유권을 가진 자, 사용자(구분소유자 이외의 자로서 규약의 대상이 되는 건물을 사용할 수 있는 권원을 가지고 점유하는 사용자 및 점유자)도 규정돼 공동주택뿐만 아니라 업무시설 및 판매시설(상가)도 규율 대상에 포함하고 있는 점 ▲입주자대표회의를 구성하는 동대표를 공동주택, 업무시설, 판매시설의 지분에 비례해 배정하고, 입주자 등은 동별(층별 포함)로 세대수에 비례해 동대표를 선출하도록 정하면서, 동대표를 E동 1명, F동 1명, 업무 및 사업시설 2명(총 4명)으로 하도록 정한 점 등을 종합해 관리규약의 관리대상에 판매시설(상가)도 포함된다고 봄이 타당하다고 판단했다.

개별적 사용 여부 관계없이
통일적으로 유지·관리해야

이어서 재판부는 관리규약 [별표4]가 관리비의 세대별 배분 원칙을 ‘공급면적(분양면적≒지분)의 비율’에 따르도록 하면서 이를 일반관리비 등에 적용하도록 정하고 있는 점을 설명한 뒤, “이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조(공용부분의 부담·수익)의 취지를 반영한 것일 뿐만 아니라, 공유부분 관리비가 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용으로서 그 전유부분의 개별적 이익을 위해 사용되는 비용을 명확히 산정하는 것이 현실적으로 어렵고, 구분소유자 전체의 공동의 이익을 위해 각 구분소유자의 개별적인 사용 여부와 관계없이 통일적으로 유지·관리해야 할 필요성을 고려한 것이므로 합리적”이라며 “피고가 앞서 주장한 사정(아파트와 상가의 구성 비율이나 이용관계의 차이 등)을 고려하더라도, 원고가 위 관리규약이 정한대로 공급면적의 비율에 따라 일반관리비나 공동전기료를 산정·부과한 것이 위법하거나 부당하다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

B씨는 또 “2019년 1월 22일 한국전력공사에 전기료 265만2500원을 개별 납부했으므로 그 금액을 이 사건 체납 관리비에서 공제해야 한다”는 취지로 주장했지만 재판부는 인정할 아무런 증거가 없다며 받아들이지 않았다.

이와 함께 “2018년 5월분 관리비 연체 이후 그해 7월 31일 700만원, 8월 27일 700만원, 10월 13일 300만원, 10월 29일 500만원, 12월 11일 400만원 등 합계 2600만원을 대표회의에 지급했으므로 그 금액을 체납 관리비에서 공제해야 한다”는 취지의 주장도 배척됐다.

재판부는 “피고 B씨가 해당 일자에 ‘위 2018년 10월 29일자 500만원’ 외 나머지 각 금액을 원고 대표회의에 지급했으나, 이 사건 체납 관리비는 위 각 지급액을 연체 관리비 지급에 충당해 산정한 금액인 사실이 인정되고, 피고가 ‘위 2018년 10월 29일자 500만원’을 원고에 지급했음을 인정할 아무런 증거가 없다”며 “피고의 위 주장도 받아들이지 않는다”고 강조했다.

이에 따라 재판부는 B씨의 체납 관리비 합계 1513만1367원에 대한 지급 의무를 인정하며 “원고의 청구는 이유 있어 인용해야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 같이 해 정당하므로 피고의 항소를 기각한다”고 판시했다.