입대의 상대 주차장 주·정차
방해 금지 소송 기각돼
“지하주차장, 대지 일부 아냐”

[아파트관리신문=서지영 기자] 아파트 단지 내의 상가 구분소유자가 단지 대지에 대한 사용권이 있더라도 아파트의 지하에 설치돼 있는 주차장은 대지의 일부라 보기 힘들어, 주차장 전부를 사용할 권리가 없다는 법원 판결이 나왔다.

대구 수성구 A아파트 상가의 구분소유자인 B씨는 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 “본인과 상가 임차인들 및 방문객들에 대해 지하주차장 주차를 제한해서는 안 된다”며 소송을 제기해 1심에서 승소 판결을 받았지만(본지 2020년 3월 16일자 제1285호 게재) 2심에서  1심 판결이 취소되며 청구가 기각됐고, 최근 대법원 민사1부도 B씨의 상고를 심리불속행기각 했다.

A아파트는 4개동 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)와 상가(지상 1층, 점포 5개 규모의 상가건물. 이하 ‘이 사건 상가’)로 돼 있으며, 아파트와 상가가 있는 대지(이하 ‘이 사건 대지’) 지하에 주차장이 있고, 주차장은 분양 당시부터 ‘상가전용주차장’이라고 불린 상가 주차장 2면과 아파트 주차장 1034면 합계 1036면의 규모로 이뤄져 있다.

주차장 출입구에는 차단기가 설치돼 있고 아파트와 상가 입주민은 통행카드를 통해 출입할 수 있다. 상가 방문차량의 경우 정문에 근무하는 경비원에게 개별적으로 허락을 받아 주차장에 출입하다가 2019년 1월 25일 이후 대표회의 측의 제지로 주차장을 이용하지 못하고 있다.

이에 B씨가 주차장 개방을 요구하자 대표회의는 ‘상가에 할당된 주차공간은 2면이나, 상가 활성화 차원에서 5면을 상가전용구역으로 지정해 상가관계자들에게 제공하되, 장기주차는 금하고 야간에는 입주민들도 이용할 수 있게 한다’는 취지의 결의를 했다.

이에 대해 1심 재판부인 대구지방법원 제11민사부(재판장 조인영 부장판사)는 “아파트와 상가건물 내 각 구분건물마다 이 사건 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐져 있으므로, 이 사건 대지에 설치된 주차장은 아파트 및 상가의 공용부분임이 인정된다”며 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제10조, 제11조에 따라 이 사건 주차장은 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 따라서 상가의 구분소유자인 원고 B씨는 공유지분의 비율에 관계없이 주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있으며, 이러한 권리를 근거로 원고와 사이에 임대차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가방문객들 역시 주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다”고 판단했다.

이에 재판부는 “피고 대표회의는 원고 및 임차인이 그 소유 내지 임차한 상가에 출·퇴근 또는 방문하기 위해 사용하거나 위 각 상가에 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차의 주·정차를 방해하는 일체의 행위를 해서는 안 된다”고 판시했다.

그러나 대표회의의 항소 제기로 진행된 2심에서는 판결이 뒤집혀 1심 판결이 취소되고 B씨의 청구가 기각됐다.   

B씨는 ▲1필지의 토지 위에 축조된 수동의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대해 갖는 공유지분의 비율에 관계없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 갖는데, B씨는 상가의 구분소유자로서 대지사용권이 있고 ▲이 사건 주차장이 이 사건 대지와 별개의 부동산이라고 하더라도 아파트 및 상가의 구분소유자들 전원의 공유에 속하는 전체공유부분에 속한다는 이유로 “공유지분의 비율에 관계없이 이 사건 주차장 전부를 용도에 따라 사용할 수 있다”고 주장했는데, 항소심 재판부인 대구고등법원 제2민사부(재판장 이재희 부장판사)는 그 근거가 없다며 이를 받아들이지 않았다.

“아파트 주차장, 전체공용부분 아니다”

재판부는 먼저 A아파트 주차장이 이 사건 대지의 일부인지에 관해 “이 사건 주차장은 옥내주차장으로 이 사건 대지 지하에 철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕으로 지하 1, 2층으로 설치돼 있고, 그 면적도 합계 2만9504.2102㎡(계단실을 제외하면 2만9376.6352㎡)에 달하는 점 등에 비춰 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 주차장이 이 사건 대지의 일부라고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다”며 “따라서 이 사건 주차장이 이 사건 대지의 일부임을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다”고 판단했다.

또 이 사건 아파트 주차장이 전체공용부분인지 일부공용부분인지에 관해 재판부는 “아파트와 상가의 공급계약 체결 당시 원고 B씨를 비롯한 이 사건 상가의 구분소유자들과 아파트의 구분소유자들 사이에 이 사건 아파트 주차장을 아파트 구분소유자들의 일부공용부분으로, 이 사건 상가 주차장을 상가 구분소유자들의 일부공용부분으로 하기로 하는 합의가 있었다고 봄이 타당하므로, 이 사건 아파트 주차장이 원고를 비롯한 이 사건 상가의 구분소유자들 및 이 사건 아파트의 구분소유자들 전원의 공용에 제공되는 전체공용부분임을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다”고 밝혔다.

재판부는 그 근거로 먼저 “이 사건 아파트의 세대수와 전용면적에 따른 법정 주차대수는 1030.97대이고 이 사건 상가의 전용면적에 따른 법정 주차대수는 1.38대인데, 이 사건 아파트와 이 사건 상가의 신축 당시 작성된 주차장설치기준 현황에 의하면 이 사건 아파트 주차장 계획대수는 지하 1034대, 이 사건 상가 주차장 계획대수는 지하 2대로 계획돼 있어 이 사건 아파트 및 상가는 신축 당시부터 아파트와 상가별로 주차장 시설을 별도로 마련하고 있는 것으로 보인다”고 전했다.

또 ▲이 사건 주차장은 이 사건 아파트 정문의 출입구로 들어갈 수 있는데, 거기에는 차량 번호판을 인식할 수 있는 차단기가 설치돼 아파트 입주민으로서 사전에 등록한 자동차와 방문 목적을 밝힌 자동차에 대해서만 출입을 허용하고 있는 점 ▲이 사건 주차장에서 아파트와 상가로 연결되는 출입구가 분리돼 있는 점 ▲이 사건 상가 주차장은 이 사건 주차장의 설계 당시부터 위치와 모양 및 면적이 정해져 있는 점 등 이 사건 주차장의 구조와 이 사건 상가 주차장의 위치와 면적, 그에 따른 객관적 용도 등에 비춰, “이 사건 상가 주차장은 상가 구분소유자들의 공용에, 이 사건 아파트 주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 각 제공되는 것으로 보는 것이 타당하다”고 밝혔다.

아울러 B씨는 “이 사건 아파트와 이 사건 상가의 각 구분건물에 이 사건 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 각 마쳐져 있으므로, 이 사건 상가의 구분소유자로서 이 사건 주차장 전부를 용도에 따라 사용할 권리가 있다”는 취지로 주장했는데, 재판부는 이 또한 이유가 없다며 일축했다.

재판부는 “이 사건 주차장은 아파트와 상가의 편익을 위해 이 사건 대지 지하에 철근콘크리트 구조로 설치된 옥내 주차장으로서 이 사건 대지와 독립된 별개의 부동산으로 볼 것이므로 아파트 및 상가의 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 공용부분인지, 일부의 공용에 제공되는 공용부분인지가 문제될 뿐 이 사건 대지의 사용권과는 관련이 없다”며 “원고에게 이 사건 대지에 대한 사용권이 있더라도 위 대지사용권에 기해 이 사건 주차장 전부를 사용할 권리가 있다고 볼 수는 없다”고 설명했다.

B씨는 이러한 2심 판결에 불복해 상고를 제기했지만 대법원이 심리불속행기각 하면서 2심 판결이 확정됐다.