관리인 선임신고제도 도입 따른 과제 등 살펴
관리인 선임강제 필요 주장도

[아파트관리신문=서지영 기자] 한국집합건물법학회는 15일 온라인(Zoom)을 통해 제주대학교 법과정책연구원과 공동주최로 2021년도 2차 학술대회를 개최했다.

이번 학술대회는 지난해 2월 4일 개정돼 올해 2월 5일 시행에 들어간 개정 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’)의 쟁점과 과제를 주제로 진행됐다.

김선이 학회장(한국항공대)은 개회사에서 “집합건물법의 발전을 위한 연구결과를 발표하고 토론하는 학술제가 되길 바라며 동 분야에 많은 도움과 시사점을 제공하기를 기대한다”고 말했다.

이번 학술대회의 첫 번째 세션은 이준형 한양대 교수가 ‘개정 집합건물법의 평가와 향후 과제 - 원활화 조치를 중심으로’라는 주제로 발제를 맡았다.

이번 개정 법에서 집합건물의 원활한 관리를 위해 마련된 조치는 ▲구분점포의 최소면적기준 삭제 ▲공용부분 변경의 의결정족수 완화 ▲리모델링 요건 신설 ▲관리인의 선임강제 및 신고의무 ▲임시관리인 도입 등이다.

이 교수는 집합건물법에 원활화 조치가 필요한 이유로 “사적자치의 한계를 명확히 함으로써 역설적으로 사치자치의 원활화에 기여한다고 볼 수 있다”며 “오히려 성실하고 진지한 입법자라면 사적자치나 단체자치의 원칙을 선언하는 데 만족하지 않고 이들 원칙이 보다 잘 구현되도록 끊임없이 원활화 조치를 모색할 것”이라고 설명했다.

이 교수는 공용부분 변경의 의결정족수 완화와 관련해 “공용부분의 개량을 위한 변경을 단순히 지나치게 많은 비용이 드는 경우와 그렇지 않은 경우로만 이분(二分)하는 기존 법률의 규율을 그대로 유지한 것은 관리의 원활화라는 관점에서 아쉬운 점이라 할 수 있다”고 전했다.

또 관리인 선임 시 제출하도록 돼 있는 별지 서식이 주택법의 서식을 그대로 가져와 집합건물법 및 표준관리규약의 내용과 전혀 맞지 않다고 지적하며 ‘건물현황’은 ‘관리단현황’으로 바꾸는 등 다수 단어들을 변경해야 한다고 강조했다.

아울러 이 교수는 “관리단이 법률행위 또는 소송행위를 온전하게 할 수 있으려면 관리인의 존재가 필요하고, 공용부분의 집단적 이해관계에 비춰 구분소유자 개인의 재량에 맡기기보다는 공동수임자에게 맡길 필요가 있다”며 분양자 이외에 새로운 구분소유자가 1명 이상 존재할 시 반드시 관리인을 두도록 하는 관리인 선임강제의 필요성을 주장하기도 했다.

이 교수의 발표 후 이어진 토론에서 김은혜 법무부 연구위원(변호사)은 관리단의 회계에 관한 사항을 자세하게 기술하고, 이를 전산망을 통해 업데이트하는 시스템을 갖춘 프랑스의 관리단 등록제도의 경우, 이에 대한 조사 및 연구를 통해 우리나라에도 도입한다면 제도의 개선에 많은 도움이 될 것이라는 이준형 교수의 견해에 공감을 표하며 “현재 법무부가 회계감사의 기준, 방법 등에 관한 현행 법률 제26조의2의 위임 내용을 구체화하기 위한 시행령 개정을 준비하고 있는 가운데 이러한 부분들이 반영될 수 있도록 더욱 유의할 필요가 있다고 생각한다”고 전했다.

두 번째 세션에서 ‘집합건물 관리인 선임신고제도’를 주제로 발표한 김영두 충남대 교수는 “관리인 선임신고를 수리하는 담당 공무원은 관리인 선출방식, 규약의 내용 등을 검토해야 하기 때문에 사실상 실질적인 심사에 가까운 심사를 해야 한다”며 “적법한 관리인에 관한 충분한 지식을 갖고 관리인 선임신고의 수리 여부를 정해야 하므로 담당 공무원에 대한 집합건물 교육과 전문가 자문을 제도화하는 것 등이 필요할 것”이라고 밝혔다.

또 김 교수는 관리인 선임신고제도가 정착하기 위해 위탁관리회사나 그 임직원, 관리사무소장이 관리인이 될 수 있는지 여부에 대한 기준이 확립돼야 하고, 일반공용부분 관리단의 경우에는 관리인 선임신고를 수리하지 않아야 하며, 비의무관리대상 공동주택은 집합건물법이 아니라 공동주택관리법에 따라 관리되고 신고도 공동주택관리법에 따라 이뤄지는 것이 타당하다는 등의 의견을 전했다.

제3세션에서는 손홍락 동아대 교수가 ‘2020년 개정 집합건물법 제1조의2 규정에 관한 소고 - 상가건물의 구분점포 성립요건 완화’를 주제로 발표를 이어갔다.

2004년 법 개정을 통해 신설된 집합건물법 제1조의2는 ‘상가건물의 구분소유’라는 제목 아래 일정 규모 이상의 제한된 특정 용도 시설에 대해서는 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착하는 방식으로, 수개의 건물부분이 이용상 구분된 경우에 그 건물부분을 구분점포라 하고, 각각 소유권의 목적으로 할 수 있는 것으로 규정했다. 이후 용도제한, 면적제한 조항의 폐해를 성토하는 개정 목소리가 지속돼 2020년 개정 법에서는 법 제1조의2 제1항 제2호 구분점포 면적제한 조항이 삭제됐다.

손 교수는 “이로써 구분점포 성립을 위한 바닥면적 제한이 없어지게 돼 소규모 집합건물의 이용 편의 증진 및 소상공인의 영업환경 조성에 일조하게 됐다”고 평가했다.

그러면서도 손 교수는 “법 제1조의2 신설 이후 제기됐던 문제 가운데 용도제한의 불합리성은 여전히 남아 있다”며 “법이 용도를 제한하는 것은 부가가치를 창출해내는 건물의 다양한 변화 가능성을 막는 것으로, 합리적 근거가 없는 용도차별을 없애야 한다”고 지적했다.

손 교수는 “적어도 현재 단계에서는 주거용 건물 이외에는 용도제한을 없애는 것이 더 바람직할 것”이라며 “건물의 구분소유권에 대한 본질적 법리 발전을 위한 노력도 계속돼야 할 것”이라고 강조했다.

한편 이날 개최된 집합건물법학회 이사회 및 총회 결과 전임 회장인 이춘원 광운대 교수가 집합건물법학회 명예회장으로 추대됐다. 또 나병진 숭실사이버대 교수가 수석부회장으로, 김영두 충남대 교수, 강혁신 조선대 교수가 부회장으로 선출됐다.