강원대 황미라 씨, 논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 아파트 가격에 따라 관리서비스 요구 수준이 달라 관리비 격차가 발생하고 관리 불평등이 나타나고 있으므로, 아파트 관리시장을 주거계층으로 분리해 맞춤형 서비스를 제공해야 한다는 의견이 제기됐다.

강원대학교 대학원 황미라 씨는 최근 ‘아파트 공용관리비의 분위별 결정요인’이라는 제목의 박사 학위 논문을 통해 이같이 주장했다.

황미라 씨는 논문에서 “공동주택 거주가구들에 있어서 관리비는 가계소비와 생활양식에 중요한 영향요인으로, 자산가치로서 주택가격의 격차가 확대되는 상황에서 거주민의 관리서비스에 대한 요구와 만족도는 달라지게 된다”며 “이에 아파트의 물리적, 관리적, 사회적 속성을 시기별로 구분해 공용관리비의 분위별 결정요인을 분석하고자 한다”고 연구 취지를 밝혔다.

연구는 아파트 가격을 기준으로 지역을 3분해 서울시 전체지역, 평균이상지역 및 평균미만지역으로 구분했으며, 서울시 25개 자치구의 분양아파트 1736개 단지가 연구대상이다.

황 씨가 연구를 진행한 결과 시기별, 속성별, 분위별 및 아파트 가격에 따른 지역별로 공용관리비에 차이가 발생했다.

물리적 속성에서 세대수가 많을수록 관리비 절감효과가 있지만 평균이상지역은 중간 분위에서 절감효과가 극소화되고 평균미만지역은 고관리비 분위에서 효과가 극소화됐다. 경과연수는 오래될수록 관리비가 상승한다는 기존연구와 달리 8분위 이상 고관리비 분위에서 경과연수가 짧았다. 이는 고급신축 주상복합아파트가 차지하는 비중이 높아 나타난 결과로 보인다.

관리적 속성은 경비인원수, 청소인원수, 일반관리비 세대당 단가, 수선비 세대당 단가, 공동주택 유형이 중요한 변수로 지역별에서 차이가 크게 나타났고 평균이상지역과 평균미만지역 8분위 이상에서 상이한 결과를 보였다. 평균이상지역은 경비인원수, 청소인원수, 일반관리비 세대당 단가가 증가하는 반면 평균값미만지역은 오히려 관리비가 상대적으로 감소하는 요인이었다. 관리비는 인건비 비중이 높아 인건비를 줄여 관리비를 절감하려는 평균미만지역은 고분위로 올라갈수록 인원수가 감소했다. 최신 시스템인 기계경비 등으로 관리를 하며 인건비를 절감하는 것이다. 이와 반대로 평균이상지역은 8분위 이상에서 경비인원수, 청소인원수, 일반관리비 세대당 단가가 높았다. 평균이상지역의 고분위 단지는 아파트 품질이 좋은 공사자재로 건축해 건물서비스가 높아 관리비가 상승하기도 하지만 최신시스템을 도입하면서 전문 교육을 받은 관리자를 증원하고 있었다. 평균미만지역은 최저임금이 인상되면 관리인원과 근무시간 감축으로 인건비 인상을 회피하려 하지만 평균이상지역은 안전과 보안을 중요시해 최저임금 인상의 회피 성향이 낮았다.

아파트 가격은 시기별, 지역별, 분위별로 큰 차이가 있었다. 아파트 품질이 높은 단지는 가스, 난방, 온수 등 건물서비스에 차이가 있으며 운영하는 측면에서 관리비가 중요한 것으로 조사됐다.

연구결과를 토대로 황 씨는 “관리비에서 비중이 높은 요인 중 하나인 수선비는 중간분위 단지의 경과연수에 도달하면 건물 노후화로 인한 수선비가 증가하는데, 이는 잦은 수선 회수가 원인으로 보이고 최저가 입찰이 저가 자재의 사용을 가져오고 이것은 잦은 수선 회수로 이어져 오히려 관리비를 상승시킨다”며 “중간분위의 경과연수에 도달하기 전에 적기에 수선하는 것이 중요하다”고 강조했다. 또 “저가 공사자재는 잦은 수선으로 수선비 증가와 관리비 분쟁이 심화될 수 있으므로 품질 좋은 자재로 공사할 수 있도록 최저가입찰제를 제도적으로 보완할 필요가 있다”고 덧붙였다.

아울러 “아파트 가격에 따른 관리서비스 요구 수준이 고분위층과 저분위층 간 양극화 현상이 심화되면서 사회 계층화를 유발하고 있다”며 “연구 분석결과에서 나타난 아파트 가격 차이에 따라 건물서비스와 관리서비스 요구 수준에 따른 관리비 격차는 주거계층 간 관리서비스의 불평등 양상을 시사한다”고 지적했다.

이에 산업 차원에서 아파트 관리시장을 주거계층으로 분리해 별개의 시장으로 파악하고 맞춤형 관리가 이뤄져야 한다고 전했다.