아파트 등의 집합건물에서 발생하는 하자에 대해 현행 공동주택관리법 시행령에는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손ㆍ붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함으로 정의돼 있다. 이와 관련해 구분소유자들이 권리를 행사할 수 있는 방법으로 하자보수청구권과 이와 동전의 양면 관계에 있는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권이 있다.

이번 칼럼에서는 하자보수청구권과 하자담보추급권에 대해 살펴보기로 한다.

우선 하자보수청구권과 달리 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 반드시 구분소유자에게만 인정되는 고유의 권리로(하자 소송의 경우 실무상 통상 입주자대표회의가 각 구분소유자로부터 채권양도를 받아 소송을 진행하는데 대법원은 소송신탁이 아니라고 판시하고 있다) 그 근거 등에 대해 현재 공동주택관리법 규정과 집합건물법 규정과의 관계에서 혼란이 있지만 필자의 견해로는 하자담보추급권은 행정법적인 공동주택관리법이 아니라 집합건물법 제9조가 그 근거법령이라고 할 것이다. 대법원은 집합건물법에 기한 하자보수에 갈음한 하자담보추급권은 상사채권이 아니라 법정채권으로 그 시효는 10년이라고 판시하고 있다.

그러나 2013년 6월 19일부터 시행돼 그 이후 분양분부터 적용되는 개정 집합건물법의 규정상 현재는 각 하자 항목별로 하자담보추급권 행사 기간이 정해져 있는데 그 행사 기간은 단순한 하자발생 기간이 아니라 적어도 소송 외에서의 권리행사를 필요로 하는 제척기간이라 할 것이고 제척기간 도과 후에는 권리행사가 아예 불가능하므로 하자담보추급권 행사에 각별히 유념할 필요가 있을 것이다.

보충적으로 분양자나 시공자 등에 대해 하자보수를 지속적으로 요청했다 하더라도 하자보수에 갈음한 손해배상권구권을 행사하지 않는 한 제척기간이 도과됨에도 상당수 아파트에서는 이러한 점을 간과하고 하자보수청구만 충실히 하면 권리가 보전되는 것으로 많이 오해를 하고 있는데 이 점도 반드시 유의해야 할 점이다.

다음으로 하자는 사용검사 후 하자 및 사용검사 전 하자로 대별되는데 건물 시공 상의 잘못으로 시공 후 육안으로 드러나는 하자가 사용검사 후 하자이고 사용검사 전 하자란 오시공, 미시공, 하향시공, 축소시공 등 설계도면대로 시공하지 않은 것을 말한다. 10년차 외벽이나 내력구조부 균열에 대한 보수비보다 사용검사 전 하자의 보수비가 더 많은 경우도 있어 의미있는 하자라고 할 것이다.

사용검사 후 하자는 각 하자 항목별로 제척기간이 구분돼 있음에 반해 사용검사 전 하자는 통상 10년의 시효 기간이 적용된다는 것이 과거 하급심 판례의 주류였으나 2013년 6월 19일 개정 집합건물법에서는 5년으로 단축됐는데 사용검사 전 하자에 대한 담보기간은 10년으로 연장돼야 하는 것이 타당해 보인다.

그 다음으로 이전부터 하자소송 실무에서 논의되고 있었던 사항으로 분양자가 무자력이거나 브랜드가 없는 회사이고 반면에 시공자가 자력이 있거나 브랜드 있는 회사일 경우 시공자에 대해 직접 하자담보추급권을 행사할 수 방법이 모색됐는데 2013년 6월 19일 이후 집합건물법에 의하면 굳이 분양자가 아니더라도 파산 신청, 해산, 무자력 등의 일정한 조건 하에서는 직접 시공자에 대해서도 하자담보추급권을 행사할 수 있게 됐다는 점이다.

그러나 이 규정의 경우 일정한 조건이라는 제약이 여전히 존재하고 있는데 건설사들의 경우 분양가에 이미 하자보수비까지 책정해 분양하고 있기 때문에 향후 아무 제한 없이 시공자에 대해서도 직접 하자담보추급권을 물을 수 있는 방향으로 개정돼야 하는 것이 마땅하다할 것이다.

마지막으로 이전 주택법에서는 구분소유자에게만 하자보수 청구권을 인정했으나 2017년 10월 19일부터 시행된 개정 공동주택관리법에서는 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에도 하자보수청구권을 부여했는데 적절한 개정이고 다만 임차인 등의 하자보수청구권이 실효성을 거둘 수 있기 위해서는 공동주택관리법이 좀 더 보완될 필요가 있다.

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