공동주택의 입주자대표회의 구성원에 대해 공동주택관리법에는 4명 이상 구성하라고 돼 있고 공동주택관리법 시행령에는 회장 1명, 감사 2명 이상, 이사 1명 이상의 임원을 둬야 한다고 규정돼 있다. 공동주택관리법 시행규칙에는 입주자대표회의 회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 된다고 규정돼 있다.

이번 호 칼럼에서는 입주자대표회의 회장의 법적 지위 및 중임 제한의 필요성과 500세대 이상 공동주택에서의 회장 간선의 문제점에 대해 살펴보고자 한다.

입주자대표회의를 대표하는 회장은 주택관리업자 및 사업자 선정지침(이하 ‘선정지침’)에 의할 때 주택관리업자와의 계약 체결자인 것을 비롯해 공동주택관리법령상 상당한 권한을 갖고 있는 자로서 이러한 회장의 임기 만료 시 계속적인 업무 수행 가능성이 문제될 수 있다. 대법원은 민법상 법인과 그 기관인 이사와의 관계는 위임자와 수임자의 법률관계와 같은 것으로서 이사의 임기가 만료되면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이나, 그 후임 이사 선임 시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의해 행위를 할 수밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처하게 된다고 설명했다. 이는 민법 제691조에 규정된 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로 임기 만료된 이사라고 할지라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 그 급박한 사정을 해소하기 위해 필요한 범위 내에서 신임 이사가 선임될 때까지 이사의 직무를 계속 수행할 수 있다고 판시하고 있다.

하급심 판례에 의하면 임기가 만료된 회장을 대표자로 하는 입주자대표회의를 상대로 한 소송제기도 유효하다고 판시하고 있다. 따라서 임기 만료된 회장이라도 특별한 사정이 없는 한 일반적이고 통상적이며 현상유지적인 업무를 수행할 권한이 있다고 할 것이다.

다음으로 선정지침에 의하면 주택관리업자 선정은 물론 하자보수보증금을 사용하는 하자공사와 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사의 계약자는 입주자대표회의이므로 그 계약 체결자는 입주자대표회의 회장이고 이러한 계약들은 다른 계약들에 비해 특히 입주민들의 이해관계와 직결된다. 2010년에 개정된 주택법 시행령에서 동대표에 대해 임기 2년으로 하고 1회 중임 제한 규정을 뒀다. 이러한 규정은 이른바 직업적 동대표의 장기 재임을 방지하고 여러 입주자에게 동대표가 될 수 있는 기회를 부여함으로써 공동주택 관리의 투명성 제고를 위한 것이 그 입법취지라 할 것이다. 그런데 동대표의 경우에는 1회 중임 제한 규정이 있지만 동대표보다 더 막강한 권한이 있다. 사실상 아파트 관리 관련한 갖가지 계약에 있어 사실상의 결정 권한을 보유하고 있는 대표회장에 대해서는 1회 중임 제한 규정이 없어 회장이 1회 중임 중 사퇴하거나 심지어 해임 당하더라도 아무 제한 없이 또 출마해 회장으로 또 다시 당선될 수 있다. 이는 동대표 지위와 비교했을 때 형평성이 맞지 않는 것으로 보이고 회장도 1회 중임 제한 규정을 두는 것이 타당한 것으로 보인다.

한편 시행령에서 500세대 이상의 공동주택의 경우에도 회장 출마자나 선출자가 없을 경우 입주자대표회의에서 간선으로 선출하는 규정을 두고 있다. 500세대 정도의 규모 있는 공동주택의 경우 동대표들 간에 세력다툼이 있는 경우가 많다. 이럴 경우 다수결 원리가 잘못 작동돼 무조건 다수파 측에서 회장이 선출돼 임기 내내 회장이 포진한 다수파에 의해 업무처리가 진행됨으로써 여러 가지 문제와 갈등을 야기하는 경우가 많다. 또는 동대표들을 장악한 회장이 일부러 회장 출마자가 없게 만들어 손쉽게 회장으로 선출돼 회장 의도대로 입주자대표회의가 운영되게끔 하는 경우도 상당수 존재한다. 최근 전자투표도 보편화되고 있는 추세기도 하고, 또 회장 선출 요건을 완화하는 방법 등을 통해서 500세대 이상 공동주택의 경우에 회장은 직접선거를 통해 선출될 수 있도록 시행령이 개정돼야 하는 것이 타당한 것으로 보인다. 

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