규정위반 사실 인지
계약해지 배상청구도 기각

[아파트관리신문=이인영 기자] 주택관리업자 선정 입찰에서 입주자대표회의 의결 없이 동대표 4명이 한 적격심사 재평가 및 재평가 결과에 따라 체결된 위·수탁 관리계약은 무효라는 법원의 판결이 나왔다.

창원지방법원 민사9단독(판사 이영숙) 최근 경남 김해시 A아파트 주택관리업자 선정입찰에 참여한 관리업체 B사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 약정금 청구소송에서 “원고 B사의 청구를 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

이 아파트 입주자대표회의는 지난해 5월 제한경쟁입찰 및 적격심사제에 의한 위탁관리업체 선정 입찰공고를 했다. 이에 따라 입찰서 제출마감일까지 B사를 비롯한 7개 업체가 입찰에 참가했고 대표회의는 동대표 17명이 참석한 가운데 적격심사 평가를 거쳐 C사를 낙찰자로 선정했다.

그런데 이 아파트 대표회장 D씨는 2018년 5월 30일 ‘주택관리업자 선정을 위한 적격심사 평가 과정에서 일부 평가항목이 생략된 부분 및 순위 비율 적용 기준 불명확 등’을 이유로 같은 날 오후 7시 재논의를 위한 대표회의를 개최키로 했다. 이에 따라 개최된 대표회의에는 동대표 17명이 출석했으나 결의가 이뤄지지 않은 상태에서 13명이 중도퇴장 했고 이후 회의 장소에 남아있던 4명의 동대표가 B사를 비롯한 입찰 업체 7개에 대한 적격심사 재평가를 실시해 B사를 최고점을 받은 업체로 선정했다.

대표회의는 B사와 위·수탁 관리계약을 체결했으나 일부 입찰참여업체의 민원제기로 관할 지자체의 시정권고를 받아 입찰 절차를 다시 진행하면서 E사를 낙찰자로 선정했다.

이에 B사는 “2018년 5월 30일자 회의에서 평가위원 4명이 참석한 상태에서 B사를 주택관리업자로 선정한 결과는 유효하다”며 “설령 대표회의가 주택관리업자를 선정하는 절차에 하자가 있더라도 중대하자는 아니므로 관리계약의 효력에는 영향이 없고 관리계약에 따르면 특별한 사유 없이 계약을 해지할 경우 잔여계약기간 동안의 위탁관리수수료의 2배를 배상하기로 약정했으므로 관리계약의 잔여기간인 34개월간의 위탁관리수수료의 2배 및 미납 수수료 합계 7129만221원을 지급할 의무가 있다”고 주장했다.

재판부는 “주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따르면 주택관리업자 선정을 위한 입찰절차에서 낙찰방법의 하나로서 적격심사제로 주택관리업자를 선정하는 경우 입주자대표회의가 입찰 성립여부를 판단하고 대표회의 구성원을 평가주체로 하는 적격심사를 거쳐 대표회의가 낙찰자를 선정한다고 규정돼 있다”며 “이 아파트 관리규약에 의하면 입주자대표회의는 ‘기타 관계법령 및 관리규약에서 입주자대표회의의 의결을 받도록 한 사항’에 관해 구성원 과반수 찬성으로 의결한다고 규정돼 있다”고 밝혔다.

이에 재판부는 “이미 2018년 5월 29일자 적격심사 평가가 마쳐진 상태에서 5월 30일자 회의에서 앞선 적격심사 평가에 갈음하는 재평가를 하기로 하는 결의가 이뤄지지 않았다면 그러한 상태에서는 재평가를 실시할 것인지 여부를 대표회장 D씨가 단독으로 결정하거나 회의 장소에 남아있던 4명의 위원이 결의할 권한이 없다”고 지적했다.

또한 “5월 30일자 회의에서 안건에 대한 결의를 하지 않은 채 위원들 대부분이 퇴장한 상태에서 남아있는 4명이 재평가 결의를 했더라도 입주자대표회의 구성원의 과반수 찬성을 통해 재평가를 실시할 것인지 여부가 결의되지 않은 상태에서는 재평가를 실시할 수 없으므로 4명의 평가위원이 재평가 결의를 했더라도 그 재평가 결의는 유효하다고 볼 수 없다”며 “피고 대표회의는 적격심사제에 의해 낙찰자를 선정하는 방식으로 주택관리업자 선정을 위한 입찰절차를 진행, 적격심사를 위한 평가 과정에서 평가 결의가 무효에 해당하는 하자는 주택관리업자 선정절차에서 중대한 하자에 해당한다”고 판단했다.

그러면서 재판부는 B사가 이 아파트 경쟁입찰의 낙찰자 선정과정에서의 규정 위반 사실을 알았다고 보고 B사의 위탁관리수수료 배상 청구 역시 받아들이지 않았다.

재판부는 “피고 대표회의와 같은 집합건물 관리주체는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분소유 관계가 성립하면 자동적으로 구성되는 ‘법인 아닌 사단’에 해당되고 이 아파트 관리규약에서 경쟁입찰을 거쳐 위탁관리업체를 선정하도록 한 것은 대표권 행사를 제한하는 규정에 해당한다”고 밝혔다.

이어 “원고 B사는 2005년 6월 설립돼 주택관리업을 영위해온 법인인데다 A아파트 주택관리업자 선정을 위한 입찰공고에 따라 입찰에 참가했으므로 피고 대표회의가 주택관리업자 선정을 위해 진행해야 하는 절차에 관련된 규정의 존재와 낙찰자 선정과정에서의 규정 위반 사실을 알고 있었거나 알 수 있었다고 보는 것이 타당하다”며 “2018년 5월 30일자 적격심사 재평가 및 재평가 결과에 따라 체결된 B사와의 관리계약은 무효이므로 이 관리계약이 유효함을 전제로 하는 원고 B사의 청구 이유 없다”고 판시했다.

한편 B사는 이 같은 1심 청구에 불복, 항소를 제기했다.