100년 넘는 아파트가 현실이 되나.

얼마 전 국토교통부가 세종시 아파트 단지에 장수명 주택 실증단지 준공식을 가졌다. 장수명 주택은 수명 100년을 목표로 일반 주택보다 더 튼튼하고 수리하기 쉽게 지은 집이다. 일반 공동주택에 비해 더 두꺼운 철근을 쓰고, 콘크리트의 강도를 높였다고 한다.

공동주택 관리의 목표 중 하나가 장수명 관리다. 그런데 아파트의 수명은 짧다. 30~40년만 지나면 재건축, 재개발 목소리가 높아진다. 우리나라의 아파트는 왜 이리 수명이 짧을까. 그 답은 튼튼하면서도 쉽게 고칠 수 있게 만들지 않았기 때문이다.

아파트 관리를 위협하는 가장 큰 적은 인간과 마찬가지로 ‘노화’다. 사람이 나이 들며 건강을 걱정하듯 집도 마찬가지다. 아파트를 튼튼하게 잘 짓는 것도 중요하지만 관리를 잘 하는 것은 그에 못지 않게 중요하다.

공동주택을 잘 관리하기 위한 기본이 장기수선계획이다. 그리고 이에 따른 비용 조달이 장기수선충당금이다. 이와 관련해서는 공동주택관리법령에 상세히 규정돼 있다. 시설물의 노후화를 예방하기 위해 장기수선계획에 의한 수선을 의무화하고 있으며, 입주자와 사용자의 수선비용 부담을 엄격하게 규정하고 있다. 공동주택관리법령에는 장기수선충당금을 사용해 유지보수 및 교체해야 할 공종에 대해 구체적으로 규정하고 있다.

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토해, 필요한 경우 이를 조정해야 하고, 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다.

관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 하며, 공동주택 중 분양되지 않은 세대의 장충금은 사업주체가 부담한다. 또한 장충금의 사용은 장기수선계획에 따르되, 사용절차는 관리규약으로 정한다.

아파트 관리와 관련 많은 국민들이 ‘비리’가 많다고 오해하고 있다. 잘못된 보도와 편견이 기름을 붓고 있지만 일반인들이 잘 모르는 부분이 바로 이 장충금 관련된 것들이다. 일반적으로 알려진 아파트 비리들은 일상적으로 반복되는 관리 업무에서 비롯된다기보다 대부분은 장기수선계획에 의한 공사 수행에서 일어나는 잡음들이다. 또한 관리비와 관련된 민원 가운데도 장충금의 적립 기준과 지출근거가 부정확하다는 내용이 적지 않다.

그만큼 장기수선계획과 장기수선충당금의 집행은 간단치 않다. 공동주택 관리현장에서도 어려워하고 투명성 확보도 문제다. 관리 전문가들도 어려워한다. 공동주택 관리의 취약 분야인 셈이다.

치밀하고 투명한 장기수선계획과 장충금 집행을 위해 더 많은 교육과 학습 등이 필요하다.

마침 중앙공동주택관리지원센터가 관리진단 컨설팅을 실시한 단지를 대상으로 장기수선계획과 관련 표본조사한 결과 장기수선계획 평균 수립기간은 지난해 기준 45.5년으로 나타났다. 또한 세대당 월 평균 장기수선충당금은 1만6795원으로 해마다 늘어난 것으로 나타났다. 절대액수가 전체 평균치보다 많은 것은 아니지만 장기수선충당금에 대한 입주자들의 인식이 개선된 것으로 보여 고무적이다.