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[주규환 칼럼] 집합건물 관리비 청구 관련 관리인 선임 중요성
승인 2018.09.20 09:18|(1213호)
법무법인 우리로 주규환 변호사

필자는 과거에 칼럼을 통해 공동주택은 물론 특히 집합건물에서의 관리비 청구와 관련해 관리인 선임의 중요성을 언급한 적이 있는데 관리비 부과·징수권은 입주자대표회의나 관리단에게 귀속되고 관리업체는 입주자대표회의나 관리단으로부터 위임을 받아 관리비를 징수하기 때문에 공동주택관리법령에서 규율하고 있는 입주자대표회의는 물론 특히 집합건물법에서 규율하고 있는 관리단의 대표자인 관리인 선임의 적법성 여부는 대단히 중요하다.

더욱이 공동주택과 달리 집합건물의 경우 구분소유자들이 거의 외부에 거주하고 실제로 집합건물에는 임차인들이 대부분 거주하고 있기 때문에 관리 체계가 제대로 형성돼 있지 않은 경우가 대단히 많다.

게다가 입주 초기 관리 체계가 구축되지 않은 상황과 관리인도 제대로 선임되지 못한 상황에서 건축주(분양자)가 일방적으로 전면에 내세운 관리업체나, 또는 한시적 관리를 위해 선임된 관리업체가 추후 집합건물의 정당한 관리인이 선임됐음에도 관리업무를 인수·인계해 주지 않고 버티면서 입주자들과 마찰을 일으키는 경우도 자주 발생하고 있다. 특히 소형 집합건물의 경우 이런 상황이 자주 발생하는데 이런 경우 일정 시간이 흐른 다음 관리비 청구와 관련된 분쟁이 심각해지는 경우가 흔하게 발생한다.

관리비를 부과하고 징수하는 관리업체로서는 정당한 권원이 존재해야 하는데 기본적으로 적법한 관리단 대표인 관리인과 관리계약을 체결하거나 아니면 집합건물의 전체 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수의 동의를 얻어 관리계약을 체결함으로써 그 정당한 권원을 얻게 된다.

통상 집합건물의 경우 구분소유자들의 과반수 동의 절차를 거치기보다는 관리단의 대표자인 관리인이 관리계약을 단독 체결하는 경우가 대부분이므로 관리비 등의 청구를 위해 관리업체가 관리계약을 체결한 관리단의 대표자인 관리인이 제대로 선정됐는지 여부, 즉 관리인의 적법한 선임 여부는 매우 중요하다.

최근에 필자가 입주자 측을 대리해 수행한 사건은 이러한 내용에 어울리는 대표적인 사례로 관리업체가 집합건물 관리단과 관리계약을 체결함에 있어 관리인의 선임 적법성 여부가 대단히 중요함을 다시 한 번 보여준다. 당해 사건은 상가부분 관리를 맡은 관리업체가 상가 입주민을 상대로 관리비 지급을 청구한 소송으로 이미 선행소송이 있었다. 선행소송에서 관리비를 지급하라는 취지로 관리업체가 승소한 판결이 확정됐고 추후 발생한 관리비 지급을 다시 청구한 사건이다.

이 사건 건물은 아파트와 상가(오피스텔)가 함께 지어진 일종의 주상복합건물로 아파트가 150가구가 되지 않지만 아파트 세대수가 상가(오피스텔) 세대 수보다는 약 3배 가까이 월등히 많다. 필자는 이 사건을 검토하면서 관리업체가 오래 전에 이 건물 전체를 대표하는 관리단의 대표인 관리인과 상가부분 관리계약을 체결했다고 했지만 법리상 그렇게 보이지 않았다. 물론 선행소송 판결에서는 건물 전체의 대표자인 관리인이 선임된 것으로 보이고 그 관리인과 상가 부분 관리를 맡은 관리업체가 관리계약을 체결한 것으로 보인다고 판시했기 때문에 후행소송에서 이 부분을 번복시키는 것이 최대의 난제였지만 결국 번복됐다.

이 사건에서 관리업체는 최초 위 건물 분양자가 마치 건물 전체의 관리인으로 적법하게 선임됐고 그렇게 선임된 관리인과 상가 부분 관리를 위한 관리계약을 체결했다고 주장했지만 재판부는 최초에 이 사건 건물의 분양 당시 상가부분보다 세대 수가 월등히 많은 아파트 측에서 독자적인 행동을 했기에 전체 건물을 대표하는 관리인이 선임되는 것이 불가능했다. 이에 상가 부분 입주자들만 몇 명이 회합해 단체를 구성하고 관리인을 선임했고 그 자와 관리업체가 관리계약을 체결했던 것에 불과했다. 따라서 관리업체는 건물 전체의 대표자인 정당한 관리인과 상가 부분 관리를 위한 관리계약을 체결한 것이 아니어서 부적법한 관리업체이므로 관리비를 청구할 수 없다고 판시했다.

결국 특히 집합건물에서 관리단 대표인 관리인의 적법 선임 여부는 관리업체와의 계약 체결의 유효성 및 그 관리업체의 관리비 청구의 적법성에 있어서도 결정적 영향을 미치게 돼 매우 중요한 문제이므로 집합건물에서 관리인을 선임함에 있어 적법하게 선임할 수 있도록 신중을 기할 필요가 있다.

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