특별승계인도 세대수와 관리평수에 비례한 지분에 따른 권리 의무를 행사하는 구성원이다. 따라서 입주자가 누릴 수 있는 권리와 지위 및 의무를 성실히 수행하여야 하므로 입주자의 자격을 상실한 자는 공동주택의 관리에 수반된 일체의 권리를 상실하고, 규약 또는 관계법령에 의하여 적립된 공동재산 및 그 자산에 의한 이자 등 주민총유 재산에 대하여 반환을 청구할 수 없으며, 그 지분은 특별승계인을 포함한 입주자의 지위를 승계받은 자에게 자동 귀속되는 것이다.
(2) 입주자대표회의 및 관리주체는 공동주택의 관리·유지·보전에 수반된 관리비, 사용료, 특별수선충당금 등에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제27조 규정에 의하여 특별승계인을 포함한 모든 입주자의 지위를 승계한 자에게 행사할 수 있는 것이다.
입주자의 지위를 새로 취득한 자가 채무존재를 확인하지 못한 것을 이유로 이를 거부할 수 없는 것이다. 부동산중개법이 개정되어 물건 설명시 채무존재 여부를 확인 설명하도록 한 것도 이와 같은 법리를 반영한 것이다.
(3) 관리비 등이 상당기간 연체되고 있을 때는 그 연체 제한 기간을 정하여 관리규약으로 명문화하든지, 입주자대표회의의 의결로 통제하여야 하며, 그 기간이 경과된 때는 채권의 권리행사를 병행하여야 한다. 이를 소홀히 하면 관리주체는 선량한 관리자의 의무를 해태하고 있으므로 그 책임을 면할 길이 없다.
채권·채무의 징수를 위한 조치를 성실히 하였음에도 부득이한 사유로 징수가 불가능할 때는 소멸시효(단기 3년 장기 10년)의 완성에 따라 채권을 소멸시켜야 하나, 회계처리상 다음과 같은 경우에는 소멸시효 완성 전이라도 입주자대표회의의 승인을 얻어 소멸처리할 수 있어야 한다.
(가) 채무자의 소재가 불명확하고 압류할 수 있는 재산의 가액이 강제집행 비용과 우선변제 합계액을 초과하지 아니한 때
(나) 채무자가 사망하고 그 상속재산의 가액이 강제집행 비용과 우선변제 합계액을 초과하지 아니한 때
(다) 채권액이 추심(소송비용 등)액보다 소액인 때
(라) 공가 등 부득이한 사유로 입주자 과반수 이상의 동의를 얻은 때
(4) 공동주택의 유지·관리는 사적자치의 원칙에 따라 구성원 전세대가 세대별 관리평수에 따라 공동으로 관리하는 것이다. 따라서 관계법령에 위배하지 않는 범위 내에서 최대한 공동의 이익을 위한 자율성이 보장되어야 한다.
2. 체납관리비의 문제점
체납관리비는 아파트 공동체 구성원 중 일부가 그 지분의 채무를 변제하지 않아 발생된 채권으로서 그 지분의 채권에 대한 청구권이 경락에 의하여 소멸된다고 한다면, 그 소멸된 채권의 피해는 결국 나머지 지분의 소유자인 주민 전체가 피해를 당하게 된다.
경매에 의하여 정상적인 부동산의 가격보다 싸게 지분을 취득한 자를 보호하기 위하여 전체 주민을 희생시키고 마을공동체의 공동이익을 파괴해서는 안된다.
또한 경락을 받은 자가 마치 관리사무소장이나 입주자대표회의 회장이 부당이득을 취하고자 하는 것처럼 음해하는 불행한 사고는 이제 중단되어야 한다.
가. 공동주택의 관리는 특정인의 이익을 위한 것이 아니다. 입주자 전체의 이익과 공동생활의 주거안정을 위한 필요조치인 것이다.
입주자의 지위를 새로 취득한 자가 기존의 입주자와 어울러 구성원의 일원으로 받아들이는 것을 진심으로 감사해 하고 구성원으로서 아파트 공동체를 위하여 봉사할 일이 무엇인가를 먼저 생각하여야 옳은 것이 아닌가?
기존의 입주자와 어울려 살기 좋은 아파트 마을공동체를 만들고 사이좋은 이웃으로 거듭나야 함에도 아파트 공동체에는 참여할 의사도 없이 전주민을 상대로 피해를 주어 아파트 공동체문화를 말살하고 주민공동체를 파괴하여 분쟁을 야기한다면 이것이 진정 이웃사랑이고 국민의 공공복리증진과 주거안정, 환경개선이라는 국가시책에 부합하는 것인가?
나. 공동주택은 단독주택과 달리 공용부분과 전유부분으로 구분되어 공용부분은 공동주택관리령 제8조 제7항 규정에 의하여 당해 공동주택을 분양 받으면서 사업주체와 관리계약을 체결하여 공용부분의 관리권을 위임하도록 동법령에서 정하고 있고 공용부분의 관리는 동법령 제3조 규정에 의거 관리주체의 고유업무로 정하고 있으며 관리비는 이 관리과정에 발생되는 비용과 공과금의 납부대행으로 발생된 채권이기 때문에 관리주체는 선량한 관리자의 의무를 다하여 입주자 등의 공동의 이익을 위하여 최선을 다하는 것이다.
김 쾌 식
대한주택관리사협회
제도개선 전문위원
아파트관리신문
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