공동주택관리법 제29조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 규정하고 있다.

또한 동법 시행령 제31조 제4항에 따라 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용하도록 규정하고 있으며, 사용계획서에 포함돼야 할 사항은 다음과 같다.

1. 수선공사(공동주택 공용부분의 보수·교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용
2. 수선공사 대상 시설의 위치 및 부위
3. 수선공사의 설계도면 등
4. 공사기간 및 공사방법
5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액
6. 공사발주 방법 및 절차 등

공동주택관리법 시행규칙 별표1에 따라 정하고 있는 73개 항목의 공사는 대다수 각 공종별 전문 사업자와의 용역계약을 통해 공사 집행이 이뤄진다.

하지만 수선공사 집행규모에 따라 관리주체 및 입주자대표회의가 자체적으로 수선 공사를 집행하는 경우 또한 발생한다.

즉 관리사무소 구성원을 통해 직접 자재를 구매해 공사를 집행하는 경우를 의미한다.

예를 들어, 화재감지기를 직접 구매해 교체하는 경우가 있으며 일부 파손된 보도블록을 직접 교체하는 경우 등 이외 일부 공종에 대해서는 관리사무소 직영으로 이뤄지는 경우가 빈번히  발생하고 있다.

이 경우 수선공사 집행에 따라 발생하는 부품 구매비용을 장기수선충당금으로 처리해도 무방한지 여부와 공사에 참여한 관리사무소 직원의 식대 및 근무수당을 장기수선충당금으로 집행할 수 있는지에 대한 질의가 잇따르고 있으며 유권해석은 다음과 같다.

공동주택관리법 시행규칙 별표 1에 규정돼 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영해야 한다고 할 것이므로(법제처 14-0076 해석례 참조) 보도블록 부분교체 공사의 경우 장기수선계획에 반영해 장기수선충당금으로 집행해야 함을 알려드립니다.

아울러, 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용하는 것이며 해당 공사 시 사업자를 선정해 실시해야만 하는 것은 아니며 관리사무소에서 자재를 구입해 직접 시공(해당 업 법령 등에서 별도 제한하지 않는 경우만 해당)하는 것도 가능함을 알려드리며, 이 경우 별도의 인건비 등이 발생하는 경우라면 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

상기 내용에 따라 수선공사 집행 시 별도의 자격 및 면허를 요하는 경우가 아닌 수선공사는 관리사무소가 직접 자재를 구입해 공사를 집행할 수 있다고 해석할 수 있다.

관리주체 및 입주자대표회의는 공동주택을 관리함에 있어 발생하는 수선공사에 대한 비용을 고려하지 않을 수 없다.

어떠한 수선공사 집행 시 관리사무소 구성원을 통해 직접 공사하는 경우 비용측면에서의 이점이 발생하는 것은 분명하나 단순히 비용절감만 고려한 채 수선공사의 난이도를 평가하지 않고 공사를 집행하는 것은 비효율적이라고 생각하므로 관리주체 및 입주자대표회의는 비용절감 측면 이외에 공사의 효율성도 고려해 공사방법을 정해야 할 것이다.

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