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[기고] 임대주택과 분양주택(주)아파트너스 김슬빈 대표이사: 아파트 관리와 장기수선충당금<18>: 장기수선충당금과 관련한 사례 및 유권해석 (3)
승인 2018.09.14 09:14|(1212호)
김슬빈 대표이사

임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조 제3항 또는 공공주택특별법 시행령 제57조 제4항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따른다고 규정하고 있으며, 분양주택은 공동주택관리법 제30조 및 동법 시행령 제31조에 따라 장기수선충당금을 적립해야 한다고 규정하고 있다.

그리해 임대주택을 분양주택으로 전환할 때에는 공동주택관리법 시행령 제31조 제2항에 따라 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조 제3항 또는 공공주택 특별법 시행령 제57조 제4항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따르도록 규정하고 있다.

하지만 임대주택을 분양전환할 시 분양되지 않은 미분양 주택으로 인해 장기수선충당금과 특별수선충당금에 대한 오류가 발생하게 된다.

미분양세대에 대해서는 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받아 장기수선충당금을 징수하지 않고 사업주체가 계속 특별수선충당금을 적립해야 하는지에 대한 해석과 공동주택관리법을 적용받아 사업주체는 특별수선충당금을 적립하지 않고 소유자로서 장기수선충당금을 지급해야 하는지에 대한 해석의 차이로 인해 공동주택 관리 현장에서 혼동이 발생하고 있다.

국토교통부 유권해석에 따르면 공동주택관리법 시행령 제31조 제2항을 근거로 해 미분양 세대 또한 관리업무를 인계하기 전의 임대주택으로 봐 장기수선충당금이 아닌 특별수선충당금 적립요율에 따라야 한다고 해석하고 있으며, 보다 자세한 사항은 다음과 같다.

임대주택의 분양전환 시 분양전환이 완료되지 않은 임대 세대의 특별수선충당금은 임대사업자가 계속 적립해야 하고, 분양 전환된 세대의 경우에는 분양전환 된 때부터 해당 세대 소유자가 장기수선충당금(기존 특별수선충당금 적립요율 적용)을 임대사업자에게 납부해야 할 것이다.

또한, 임대사업자는 입주자대표회의 및 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계 시 이를 포함해 일괄 넘겨줘야 할 것으로 해석하고 있으며, 동법 시행령 제32조 제5항에 따르면 건설임대주택에서 분양전환 된 공동주택의 경우에는 제10조 제5항에 따라 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다고 규정하고 있으므로 따라서, 임대사업자는 입주자대표회의 및 관리주체에게 관리업무를 인계하기 직전 달까지 특별수선충당금(분양전환 된 세대의 장기수선충당금 포함)을 적립해 인계해야 할 것이다.

이후 해당 공동주택의 관리주체가 분양전환된 세대의 장기수선충당금과 분양전환되지 않은 세대의 특별수선충당금을 소유자와 사업주체에게 징수해 적립해야 할 것으로 판단된다고 해석하고 있다.

이처럼 임대주택을 분양전환할 시에는 분양세대와 미분양세대를 정확히 구분해 장기수선충당금과 특별수선충당금의 차이를 명확히 구분해야 할 것이며, 입주자대표회의와 관리주체는 관리업무를 인계받을 시 직전 달까지 적립한 특별수선충당금의 적정성 여부를 반드시 확인해 적절히 인계받아야 할 것이다.

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