장기수선충당금은 시설물의 수선주기와 수선방법 및 수선비율을 정해 세대 공용부분과 부대시설 및 복리시설 교체, 대수선공사와 우발적인 상황으로 인한 대수선공사를 통해 시설물이 최상의 상태로 기능을 발휘하게 해 공동주택 사용자가 안전하고 편리하게 사용할 수 있도록 사전에 적립해 적기에 사용할 수 있도록 하기 위함에 목적이 있다.

장기수선충당금은 위와 같은 내용을 기초로 한 장기수선계획에 따라 연도별 및 월별로 적립의 기준을 정하기 때문에 반드시 장기수선계획이 수립돼 있어야 한다.

그에 따라, 장기수선계획을 수립해야 하는 건축물을 공동주택관리법 제29조 제1항으로 규정하고 있으며 해당 건축물은 다음과 같다.

1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택
4. ‘건축법’ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

이처럼 주택을 목적으로 한 건축물은 모두 장기수선계획의 수립대상이며 또한 장기수선충당금을 부과해 적립한 후 해당건축물의 유지보수 및 대수선을 실시해야 한다.

하지만 일부 의무관리대상이 아닌 공동주택의 사용검사 신청 시에 장기수선계획이 수립되지 않아 관리주체가 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 부과, 적립하지 못하는 사례가 발생하기도 한다.

의무관리대상인 단지에서도 상황은 마찬가지다.

첫 번째로 장기수선계획이 수립돼 관리주체에게 인계되더라도 해당 장기수선계획서가 해당 건축물의 특성을 전혀 반영하지 못해 적절치 못한 장기수선충당금을 부과하게 된다.

일부 사례를 살펴봤을 때, 해당건축물과 유사한 구조 및 규모인 건축물의 장기수선계획서를 기초로 해 수립한 장기수선계획이 제출되거나, 공용부의 건축물 및 시설물이 아닌 전유부분의 건축물 및 시설물을 장기수선계획에 반영해 장기수선충당금의 부과 금액이 과다하게 설정되기도 한다.

그리하여 관리주체 및 입주자대표회의는 관리규약상의 장기수선충당금 적립요율을 규정하는 작업에 고충을 겪는 상황까지 이어진다.

두 번째는 해당 건축물의 특성을 반영해 정확히 수립된 장기수선계획서라 하더라도 하자보수 및 기타 개인의견에 따라 고의적으로 장기수선충당금을 과소 부과하는 사례도 발생한다.

장기수선충당금은 장기수선계획에 의거해 공동주택 관리규약의 적립요율에 따라 부과해야 하지만 하자보수라는 상황을 고려해 당장 발생하지 않을 대수선공사에 대해 과소적립이 문제되지 않는다는 심리적 요인에서 발생하는 것이다.

이는 앞선 기고에서 다룬 바, 공동주택을 거주의 목적보다는 투자의 목적으로 생각하는 현상에서 기인하기도 한다.

상기 내용과 같은 문제에 따라 공동주택 회계감사 사례 및 언론보도에서는 장기수선충당금 부과, 징수 문제가 화두의 대상이 되고 있다.

추후 보다 나은 공동주택 환경의 유지 및 관리를 위해 장기수선충당금의 부과 및 적립은 반드시 효율적으로 이뤄져야 하며, 공동주택 관계자 및 공동주택에 거주하는 입주민들의 관심과 참여가 절실할 것으로 보인다.

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