공동주택의 장수명화 및 안정성을 추구하고자 ‘공동주택관리법 제30조’, ‘시행령 제31조’ ‘시행규칙 제10조’ 및 각 시·도별 관리규약 준칙에 따라 장기수선충당금 징수 및 적립을 하고 있다.

장기수선충당금이란 쉽게 말해 공동주택의 페인트 칠 공사, 방수 공사, 승강기 공사 등에 필요한 비용의 충당을 위해 공동주택의 입주자에게 징수하는 것이다.

장기수선충당금 부과금액의 기준은 ‘공동주택관리법 시행규칙 별표1’에 따라 장기수선공사 73개 항목을 기준으로 하고 있으며 각 공사항목의 비용을 산출해 계산식에 의거, 관리규약 요율에 따라 징수하도록 규정돼 있다.

이번 기고에서는 장기수선충당금의 징수 및 적립에 관련한 문제를 다루고자 한다.

장기수선충당금의 징수 및 적립의 시기는 ‘공동주택관리법 시행령 제31조 제5항’에 ‘사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립해야 한다’라고 명시 돼 있다.

해당시기가 도래한 공동주택의 사례를 살펴보면 인근단지의 장기수선충당금 부과금액을 조사해 해당 단지에도 적용해 부과하는 게 현실이며, 필자는 이와 같은 현상이 잘못됐다고 생각한다.

모든 공동주택의 건축물 및 시설물이 동일하지 않으며, 각각의 공동주택 특성을 무시하고 지역별 평균금액을 산정해 부과한다는 것은 옳지 않은 방법이다.

이와 같은 장기수선충당금 부과방식 문제점의 발생원인을 살펴보자.

첫 번째, 부적절한 장기수선계획서의 수립으로 인해 장기수선충당금 부과기준의 설정이 어렵다는 점이다. 공동주택관리법 제29조에 따라 공동주택을 건설, 공급하는 사업주체가 장기수선계획을 수립해 사용검사권자에게 제출하고 이는 관리주체에게 인계된다.

하지만, 사업주체가 수립한 장기수선계획이 부적절하게 수립돼 있어 관리주체가 인계받은 장기수선계획서에 따라 징수 및 부과의 어려움이 발생한다.

두 번째, 대다수의 입주민들이 공동주택을 거주의 목적보다는 투자의 목적으로 의식하는 경향이 크다는 것이다. 준공 이후 10년간은 공동주택의 유지보수가 발생하지 않을 뿐더러, 10년이라는 하자보수 기간 동안 관리사무소, 입주자대표회의와 시공사 간의 암묵적인 협상에 따라 10년 이내에 발생하는 유지보수는 장기수선충당금을 집행하지 않게 된다.

즉, 10여년간 발생하지 않을 비용을 적립하고자 하는 의식이 결여돼 있는 것이다.

이와 같은 문제로, 최초 10년간 적절한 장기수선충당금을 적립하지 않을 경우 공동주택의 노후화가 가속화되는 20년 시점에 급격한 장기수선충당금의 인상을 보이기도 한다.

필자의 의견을 덧붙이자면, 사회적 빈부격차의 문제 또한 여기서도 발생한다고 생각한다.

신축건물의 입주자는 장기수선충당금의 과소적립으로 인해 관리비 부담이 줄어드는 한편, 노후화된 건물의 입주자는 부족한 장기수선충당금의 적립을 떠안음에 따라 관리비 부담이 늘어나게 된다.

세 번째, 장기수선충당금과 수선유지비를 구분하지 않고 적립된 장기수선충당금의 무분별한 사용으로 인한 문제다.

장기수선충당금은 자본적 지출에 해당돼 소유주로부터 징수하며 관례상 세입자가 임차기간 중 납부하는 장기수선충당금은 반환받도록 돼 있다.

허나 수선유지비는 소모성지출에 해당돼 소유주, 세입자를 구분하지 않고 사용자로부터 징수하고 있다.

하지만 공동주택 관리현장을 살펴보면 장기수선충당금과 수선유지비를 구분하는 데에 어려움이 발생해 공동주택의 유지보수에 따른 비용 집행의 어려움을 겪고 있으며 회계처리기준에 따른 계정과목 분리가 돼 있지 않아 장기수선충당금의 부적절한 적립문제가 발생한다.

최근 국토교통부에서는 한국토지주택공사(LH)를 통해 장기수선충당금의 최소 적립기준을 마련해 효율적인 관리방안을 연구 중이라고 밝힌 바 있으며, 각 지자체 또한 장기수선계획의 전수조사를 일부 시행하고 있다.

또한 재건축 안전진단 기준 강화에 따라 건축물의 안정성 및 장수명화의 중요성이 부각되는 이 시점에서 장기수선충당금 관련제도의 개선이 보여질 것으로 기대한다.

다음 기고에서는 상기에 논의됐던 장기수선충당금의 징수 및 적립에 따른 정책을 구체적으로 살펴보고자 한다.

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