친분이 있는 기술사에게 들은 얘기로는 아파트 등 집합건물에 하자가 발생해 입주자대표회의가 채권양도를 받아 분양자에게 하자담보추급권을 행사하는 하자 소송의 경우, 하자심사·분쟁조정위원회가 발족돼 활동하고 있음에도 불구하고 최근에는 다시 약간 증가 추세에 있다고 한다.

여기서 분양자는 통상 시행자가 분양자가 되는 경우가 대부분이다. 다만 분양 신탁의 경우에는 특이하게 분양자가 하자담보책임을 부담하지 않고 분양자 지위를 시공사에게 승계시키고 시공사가 자력이 여의치 않을 경우도 있으므로 분양 신탁의 경우에는 조심할 필요가 있다.

하자심사·분쟁조정위원회가 존재함에도 최근 하자 소송이 약간 증가한 것으로 보인다는 전문가의 의견에 대해 여러 변수가 있을 수 있겠지만 수년 전에 전국적으로 아파트 분양이 많이 이뤄진데다가 아파트 하자 소송의 경우 주 종을 이루는 것이 아파트 균열 하자인데, 건물의 균열이 통상 3년 즈음까지 상당 부분 발생하게 되므로 3년 정도에 균열이 다량 발생함에 따라 하자 소송을 제기했기 때문인 것으로 보인다.

아파트 등 집합건물이 지어지고 나서 대개 3년 가량 지난 시점에 아파트에서 분양자와 보증사를 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상 청구 및 보증금 청구를 하는 하자 소송을 제기하고 그 선행 하자 소송이 확정된 다음 수 년이 지난 뒤 다시 후행 하자 소송을 제기하는 것이 가능한지가 문제된다. 특별한 사정이 없는 한 하자 소송이 한 번 이뤄졌다고 하더라도 다시 하자소송을 제기하는 것은 원칙상 가능하다 할 것이다.

한국토지주택공사와 같은 공기업은 하자보수보증에의 가입 의무가 면제되고 민간 건설사의 경우 보증보험에 가입하는 보증사는 대개 건설공제조합 및 주택도시보증공사가 주 종을 이루고 간혹 서울보증주식회사(SGI)도 입보하는 경우가 있다.

앞에서 언급한 바와 같이 분양자 및 보증사를 상대로 한 선행 하자 소송을 아파트에서 제기할 경우 통상 사용검사일부터 3년 즈음이 지난 시점에 제기하게 된다. 그 선행 소송이 확정되고 난 다음 후행 하자 소송을 제기한다고 할 경우에는 시기상 통상 아파트의 사용검사일부터 5년 즈음이거나 10년이 다 돼 갈 즈음이고 5년이나 10년차 하자는 내력벽이나 기둥, 바닥 등의 균열 하자가 대부분이다.

균열의 경우 선행 소송에서 이뤄진 감정은 선행 소송이 종료될 시점까지에 발생한 균열만을 대상으로 하는 것이므로 선행 소송 확정 후 새로 발생한 균열들에 대해서 다시금 후행 소송을 제기해 다툴 수 있다. 이 경우 법원 감정인으로 선임되는 건축구조 기술사나 시공 기술사 등은 선행 하자 소송에서의 감정서를 대조해 가며 육안이나 망원경 등을 동원해 선행 소송 후 새로 발생한 균열을 발견하고 하자로 판단하는데 있어 기술상으로도 전혀 문제가 없으므로 선행 하자 소송이 확정된 후 다시 새로이 하자 소송을 제기해 권리행사를 할 수 있다. 건축시공 기술사가 시공 실무에 능하다고 할 것인데 하자 소송 법원 감정인으로는 대개 기술사가 선임되고 간혹 건축사가 선임되기도 한다. 필자의 경우 건축사보다는 기술사가 시공 경험이 풍부하므로 선호하게 된다.

다만 선행 하자 소송 후 10년이 다 돼 갈 즈음에 후행 하자소송을 제기할 경우에는 약간 주의할 점이 있다.

입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권양도를 받아 건설사인 분양자에 대해 집합건물법에 근거해 손해배상을 청구하는 권리는 10년의 제척기간에 걸리고, 입주자대표회의가 주택법령에 근거해 보증보험 계약자 지위에서 청구하는 보증금 청구권은 제척기간과 달리 그 전제 조건으로 입주자대표회의가 분양자나 시공사에 대해 하자보수 요청을 했음에도 건설사가 보수를 해 주지 않았을 때 발생하는 권리로서 양자의 근거법령과 성질이 별개의 권리임은 이미 대법원 판결에서 언급됐다.

따라서 사용검사일로부터 10년이 도과하기 전에 건설사에 대해 하자보수를 요청했음에도 건설사가 보수를 거절했을 경우 주택법령에 따라 보증사에 대해 청구할 수 있는 보증금 채권은 5년의 시효에 해당하므로 사용검사일부터 10년 도과로 제척기간에 걸려 분양자인 건설사에 대해서는 손해배상 청구를 하지 못하더라도 반드시 10년 전에 객관적인 증거자료를 첨부해야 한다. 이로써 건설사에 하자보수를 요구했음에도 건설사가 이를 거부했을 경우 보증사에 대해서는 10년이 넘어서도 보증금을 청구할 수 있으므로 특히 10년차 하자에 대해 아파트에서는 이 점을 인식하고 보증금에 대한 권리를 실기하지 않도록 유의할 필요가 있겠다.

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