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입찰 자격 못 갖춘 업체 참가, 계약 무효할 '중대 하자' 아니다서울중앙지법 결정···계약 무효 전제로 한 공사중지 가처분 신청 '기각'
승인 2018.06.05 01:07|(1198호)
서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

[아파트관리신문=서지영 기자] 아파트 배관교체공사 등과 관련해 계약을 맺은 회사에 대해 입주민들이 입찰과정에 하자가 있었다며 계약효력정지 및 공사중지 가처분 신청을 제기한 사건에 법원은 계약을 무효로 할 만한 하자가 아니라며 받아들이지 않았다.

서울중앙지방법원 제51민사부(재판장 이정민 부장판사)는 서울 서초구 A아파트 입주민 B씨 등 100명이 이 아파트 입주자대표회의와 배관공사업체 C사를 상대로 제기한 공사중지 가처분 신청사건에서 최근 “이 사건 신청을 모두 기각한다”는 결정을 내렸다.

B씨 등은 주위적으로 지난 1월 11일 대표회의가 C사와 체결한 A아파트 공용 급수 및 급탕배관 교체공사(부스터펌프설치 포함) 도급계약의 효력을 정지하고, 예비적으로 해당 계약에 기한 공사를 중지하라는 가처분 신청을 제기했다.

B 등은 “대표회의가 지난해 12월 7일 개최된 임시 대표회의에서 입주자 과반수 서면동의를 얻었음을 전제로 이 사건 입찰 진행을 의결했는데, 실제로는 과반수의 서면동의를 득하지 못했으므로, 이에 따른 이 사건 입찰 및 이 사건 계약은 무효”라고 주장했다.

또한 “이 사건 입찰과 같은 제한경쟁입찰은 유효한 3인 이상의 입찰참가가 있어야 성립하는데, 이 사건 입찰에 참가한 D사는 입찰공고의 입찰참가자격 중 ‘입찰서 제출 마감일로부터 최근 3년간 공동주택 급수 및 급탕배관 전체교체공사 1000세대 이상 완료실적’을 갖추지 못한 상태에서 입찰에 참가했으므로 이는 유효한 입찰이라고 볼 수 없다”며 “그렇다면 이 사건 입찰은 C사와 E사 2개사만이 유효하게 입찰참가한 것이어서 불성립했고, 이 사건 입찰에 따라 체결된 이 사건 계약 역시 중대한 하자가 존재한다”고 주장했다.

재판부는 먼저 “사원총회 결의사항은 비법인사단의 내부적 의사결정에 불과하므로, 그 거래 상대방이 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래행위는 유효하다고 봐야 한다”고 설명했다.

그러면서 “대표회의는 지난해 12월 7일 열린 임시 회의에서 장기수선계획 조정과 관련해 총 세대수 1500여 세대 중 800여 세대의 서면 동의가 있었다는 사실을 보고한 뒤, 참석인원 전원의 찬성으로 공용 급수, 급탕 배관 교체공사에 대한 장기수선충당금 사용계획서 승인의 건을 결의한 사실이 소명되고, 달리 위 결의가 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받지 못해 위법하다고 단정하기 어렵다”고 밝혔다.

또한 재판부는 “설령 B씨 등의 주장과 같이 이 사건 결의가 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받지 않은 상태에서 이뤄진 하자가 있었고, 이에 따라 이 사건 계약이 체결됐다 하더라도, 계약 상대방인 C사가 이러한 사실을 알았거나 알 수 있었다는 점에 관해 아무런 주장‧소명이 없으므로, 이 사건 계약이 무효라고 단정하기 어렵다”며 “B씨 등의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다”고 전했다.

이와 함께 재판부는 “공동주택 입주자들 또는 관리주체가 각종 시설 보수공사업자 등과 맺는 계약은 그에 관해 법령에 특별히 정한 경우를 제외하고는 사적 자치와 계약자유의 원칙 등 사법의 원리가 그대로 적용되는 사법상의 계약”이라고 강조한 뒤, “주택관리업자 및 사업자 선정지침은 행정규칙으로서 법규적 효력이 있다고 보기 어려우므로 B씨 등이 주장하는 바와 같이 D사가 입찰공고상 일부 요건을 갖추지 못했다고 하더라도 그러한 하자로 인해 당연히 D사의 입찰이 무효라거나 D사가 참가한 이 사건 입찰이 성립하지 않았다고 보기 어렵고, 그에 따른 이 사건 계약이 무효가 된다고 단정하기 어렵다”고 밝혔다.

이어 “B씨 등이 제출한 자료만으로는 위 하자가 이 사건 입찰의 공공성과 공정성을 현저히 침해하는 정도로 중대하다고 보기 어려울 뿐만 아니라 C사가 위와 같은 사정을 알았거나 알 수 있으면서 이 사건 계약을 체결했다는 점을 소명하기에 부족하고, 달리 이 사건 계약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반해 무효라고 단정하기 어렵다”고 지적했다.

이에 따라 재판부는 “이 사건 계약이 무효라고 단정할 수 없는 이상, 이 사건 계약이 무효임을 전제로 한 B씨 등의 주위적 신청 및 예비적 신청은 모두 피보전권리와 보전의 필요성에 대한 소명이 부족하다”고 판단했다.

아울러 재판부는 “B씨 등은 C사의 공사 진행률을 신뢰할 수 없고, C사가 대단히 부적절한 방법으로 공사를 진행하고 있다고 주장하나, 이러한 사유가 이 사건 계약을 곧바로 무효로 한다고 보기는 어렵다”고 밝혔다.

한편, B씨는 이 같은 법원 결정에 불복해 항고를 제기했다.

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