집합건물·공동주택 등 표준규약의 현황·발전방향 살펴
공동주택 관리규약준칙, 지역적 차별성 미미 지적

[아파트관리신문=이인영 기자] 한국집합건물법학회는 2일 명지대학교 방목학술정보관 국제회의장에서 ‘집합건물·공동주택 표준관리규약의 현황과 발전방향’을 주제로 2017년도 제4차 학술대회를 개최했다.

이날 학술대회 1부에서는 성균관대학교 이선희 교수의 사회로 경기도 황학용 녹색건축팀장이 집합건물 표준관리규약, 중앙공동주택관리지원센터 최유란 변호사가 공동주택관리규약준칙의 현황과 문제점에 대해 발표하고 모승규 법무부 연구위원, 오인영 법무법인 해담, 김건호 변호사, 주거문화연구소 김정인 박사가 발제내용에 대해 토론을 했다.

중앙공동주택관리지원센터 최유란 변호사는 공동주택 관리규약준칙의 문제점으로 지역에 따른 차별성 미미, 사실상의 강제력에 따른 자율성 제한, 관리단 역할 수행에 관한 규정 부재를 꼽았다. 이에 대한 개선방안으로 “일원화된 공동주택 관리규약준칙을 제시하되 이에 관한 규정 취지, 주요 조문별 재량범위, 불허되는 관리규약 규정의 예시, 규약 제정 시 유의할 사항 등에 관한 상세한 해설 자료를 첨부하는 것이 효과적”이라며 공동주택관리지원기구가 이를 수행하는 방안에 대해서도 언급했고, 입주자대표회의와 관리단의 관계 설정의 문제에 있어서는 “공동주택관리법과 집합건물법의 영역을 구분할 것이 아니라 단일한 법률을 제정하는 근본적인 접근이 필요하다”고 제시했다.

이에 대해 주거문화연구소 김정인 박사는 발제에서 지적한 세 가지 사항에 대해 동의한다고 밝힌 뒤, “관리규약 준칙대로 개정해야 한다는 인식이야말로 규약의 문제뿐만 아니라 행정에 지나치게 의존하게 되고 이미 관리 전반사항에 걸친 자율성 침해가 관리현장에 만연하고 있다”며 “관리규약준칙은 공동주택관리법의 개정사항을 반영하도록 하지만 사업자 선정지침과 같은 정부 지침사항도 준칙으로 담고 있으므로 강제성 부분은 반드시 정책적으로 해소돼야 할 문제”라고 밝혔다.

경기도 건축디자인과 황학용 녹색건축팀장은 경기도 내 집합건물은 총 13만3000여동으로 주거용이 12만2000여동으로 약 90%를 차지, 비주거용은 1만1000여동으로 약 10%를 차지한다며 규모별로는 95% 이상이 구분소유권 100개 미만으로 구성, 이중 관리인 선임 규정을 적용 받지 않는 구분소유권 10개 미만도 4만5000여동 약 34%를 차지하고 있다고 설명한 뒤, 경기도 집합건물 표준관리규약은 법무부의 표준규약을 그대로 사용하고 있다고 말했다. 집합건물 관련 주요 민원은 ▲관리단과 관련 관리단 인수인계 분쟁 ▲상가번영 대표성 ▲관리단 구성과 관리규약 설정 ▲공용관리단의 관리비 징수범위 및 전체관리단과의 의견 대립 시 해결방법 등이 가장 많다고 언급했다.

이에 모승규 법무부 연구위원은 “집합건물의 용도는 다양하고 각 건물의 용도에 따르는 민원의 양상도 다르므로 이러한 현실을 감안할 때 표준관리규약에서 제시해야 하는 사항은 각 집합건물의 규모, 영업형태 및 지역특색 등 개별사정을 고려해 법무부의 표준관리규약을 필요에 따라 각 광역 지방자치단체의 장이 합리적으로 수정해 활용하는 것이 바람직하다”며 “최근의 민원이 오피스텔과 주상복합에 주로 집중돼 있음에 기초로 판단할 때 이에 대한 표준관리규약의 보급이 우선적으로 시급할 실정”이라고 말했다.

이어 2부 학술대회는 동국대학교 최창렬 교수의 사회로 김성일 주택관리사(전 한국주택관리연구원 기획조정실장)가 오피스텔 표준관리규약, 연세대학교 법학연구원 김성은 연구교수가 대규모점포 표준관리규정에 대해 각 발표하고 유어녕 변호사(유어녕법률사무소), 한국법제연구원 박광동 박사, 가든파이브 임용태 본부장, 제주대 김성욱 교수가 토론하는 방식으로 진행됐다.

김성일 주택관리사는 2013년 4월 법무부가 상가형, 단지형 표준관리규약 모델을 제정, 배포했으나 오피스텔 표준관리규약 모델이 없어 2015년 10월 서울시가 이를 제정했다고 배경을 밝히고, 입법보완사항으로 ▲감사기관 설치 의무화 ▲선거관리위원회 기관 설치 의무화 ▲행정개입 근거조항 미비 ▲구분소유권 수가 150 이상일 경우 등 일정규모 이상 전문가 관리 필요 ▲관리인과 관리위원회 위원장 겸직 금지 조항 집건법에 반영 필요 ▲관리인의 손해배상 조항 미비 집건법에 반영 필요 ▲결격사유 요건 보완 ▲전자투표 의결권 행사 개정 ▲장기수선계획 수립·조정 근거 마련 ▲관리단직원 규정 보완 ▲법적 조치 전 분쟁조정위원회 추가 등을 건의했다.

하지만 이에 대해 유어녕 변호사는 “오피스텔과 관련한 집합건물법의 주관기관은 법무부이기 때문에 구체적인 법률의 규정이나 권한위임이 없는 상태에서 지자체장에게 감사권을 부여하는 것은 관리규약의 규정범위를 초월한 것으로 볼 여지가 있다”며 “선거관리위원회의 당사자능력에 대해 하급심판례가 통일되지 못한 상태에서 선관위에 법원의 허가를 받아 관리단집회를 소집할 수 있도록 한 규정은 자칫 선관위의 당사자능력이 부정된다면 관리규약의 수범자들에게 큰 혼란을 야기할 수 있다”고 지적했다.

연세대 김성은 연구교수는 “집합건물법이나 공동주택관리법은 관리를 위한 단체를 구성함에 있어서 그 구성원의 범위와 기관구성·원리에 관한 규정을 두고 있으나 유통산업발전법은 대규모점포관리자의 구성원과 기관의 구성·원리에 관한 규정을 두고 있지 않다”며 “표준관리규정은 대규모점포관리자의 관리권한을 전제로 그 관리권한의 행사가 공정하고 투명하게 이뤄질 수 있도록 규정을 마련, 대규모점포관리자 설립, 회계감사. 관리규정 제·개정을 위한 입점상인들의 동의요건, 주차장 관리규칙, 옥외광고물 설치규칙, 영업시간의 조정, 임시휴일의 지정 등을 정함에 있어 입점상인의 동의를 얻도록 할 필요가 있다”고 제언했다.