위탁수수료만을 입찰가격으로 해 무분별한 입찰 성행
적격심사 도입 후에도 변별력 없어 입찰가격이 좌우

[아파트관리신문=이인영 기자] 전국에 공급된 공동주택은 2013년 기준 848만7313호로 지난 1976년 2만1009호에 비해 약 404배 증가했다. 지난 8월 주택 인·허가 실적을 보면 아파트는 3만3301가구가 인·허가를 받았고 공동주택은 2만3992가구가 분양 받았다. 최근 2~3년간 주택공급 과잉으로 주택 공급량이 줄어들고 있다고 하더라도 누계 공동주택 수는 계속 증가할 것으로 보인다. 하지만 공동주택 관리에 대한 전문성과 윤리성은 부족하다는 지적이 나오고 있다.

공동주택 관리업계에서는 관리회사가 취하는 이윤이 위탁관리수수료로 한정되고 있고 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 의해 최저가낙찰의 형태로 입찰이 진행되면서 위탁관리수수료의 과당경쟁이 이뤄져 사업자 선정지침을 개정해야 한다는 주장을 끊임없이 제기해 왔다. 업계는 앞으로 이 같은 문제가 더욱 악화될 것을 우려하고 있다.

2016년 기준 주택관리업 현황(2016 주택업무편람, 국토부)은 전국 총 499곳으로, 서울이 198곳으로 가장 많고, 경기 86곳, 부산 40곳, 경남 27곳, 광주 25곳, 대구 20곳, 인천 17곳 등 순이다.

2001년 이전 배치신고 등록된 주택관리업자는 264곳이었으나 점차 증가해 2008년 673곳, 2009년 719곳까지 늘어났고 2011년 509곳, 2012년 502곳, 2015년 3월 574곳으로 다시 줄고 있는 추세다. 

‘공동주택 관리제도 개선에 관한 연구’(윤일진, 2012)에 따르면 공동주택의 고밀화, 첨단화에도 불구하고 주택관리업 등록기준은 완화돼 진입장벽이 낮아졌고 영세한 업체가 많은 실정이어서 관리회사 및 관리직원의 전문화에 문제가 있다고 지적한다. 영세한 업체는 단순 인력파견업의 수준에 머물고 있는데 이들이 자체 기술력을 가지고 전문화가 되기 위해서는 위탁수수료의 현실화가 불가피하지만 현재의 공동주택 관리업체 선정 기준은 이를 역행하고 있다며 2010년 제정된 사업자 선정지침에 제도적 모순이 있다고 비판했다.

한국주택관리협회 이상구 법제전문위원은 “2010년 이전에는 단지에서 개최하는 현장설명회에서 사업자들이 발표하는 프레젠테이션(사업제안)이 업체 선정의 중요 기준이 됐으나 사업자 선정지침이 제정된 후 최저낙찰제가 도입되면서 이 같은 사업제안 발표는 없어졌다”며 “이후 3년간 최저낙찰제가 유지되면서 0원 입찰이 많아져 많은 업체들이 도산하거나 어려움을 겪었다”고 토로했다. 이상구 법제전문위원은 사업자 선정지침에서 원칙적으로 제시된 최저낙찰제의 문제를 보완하고 공정·투명한 업체 선정을 위해 도입된 적격심사제 역시 변별력이 없다고 설명했다.

평가항목상(100점 만점) 기업신뢰도(30점) 중 신용평가 등급(15점)의 등급별 점수차가 AAA부터 BB+, BB-까지 15점, B-는 14점으로 큰 차이가 없고, 관리실적(10점)의 경우 상한선 10개로 못 박아 영세업체도 가능하며, 업체별 차별성을 판가름 할 수 있는 있는 사업제안 항목의 경우에는 점수가 10점에 그쳐 결국 입찰가격(30점)에서 판별이 날 수 밖에 없다는 것이다. 결국 최저낙찰제와 다름없는 관리업체 선정 구조에서는 위탁수수료를 계속 낮출 수밖에 없다고 말했다.

한 관리업계 관계자도 2010년 처음 사업자 선정지침(제2010-445호)을 만들면서 적격심사제가 아닌 최저낙찰제로만 규정하고 위탁수수료만을 입찰가격으로 해 소위 ㎡당 1원, 전체 관리면적에 월 1원, 전체 계약기간 중 1원 등 관리면적 늘리기를 위한 무분별한 입찰이 만연했다고 전했다.

또 2012년 9월 11일 제2012-600호로 개정된 선정지침에서 적격심사제를 도입하고 입찰가격에서 위탁수수료를 삭제했으나 이는 기획재정부와 국세청의 부가세 부과 근거를 정하기 위한 것이라고 설명했다. 

관리업계 관계자들은 이 같은 위탁관리업체 선정의 문제가 관리업체에서 채용돼 배치되는 관리직원의 전문성과 연결돼 관리소장의 경우 자격 취득 후 직무수행이나 관리업무 관련 기술습득의 기회가 적어 입주자들이 요구하는 전문적인 관리서비스를 제공하지 못한다고 지적한다. 

중앙대학교 산학협력단과 대한주택관리사협회가 공동 연구한 ‘공동주택 관리 장단기 정책 개선방안’(2008)에서는 입주자대표회의에서 위탁관리회사를 선정하면서 입주자대표회의 구성원과 관리회사와의 불합리한 결탁이 관행이 돼 입주자대표들에 대한 금전적 로비나 위탁관리수수료의 과당경쟁을 통해 관리수주를 하게 된다는 점을 지적했다. 불공정한 방법으로 주택관리회사를 선정하게 됨에 따라 입주자대표회의와 주택관리회사 간의 협력관계가 제대로 이뤄지지 못해 주택관리회사는 재계약을 하는데 급급하고 기술전문성이나 서비스에는 소홀히 하게 되는 문제가 발생한다는 것이다.

율산개발 김경렬 사장은 “위탁수수료만을 입찰가격으로 정했던 기간은 2년에 불과했으나 현장에서는 관행적으로 적용하고 있다”며 “관리소장은 관리주체의 소속 직원임에도 통제를 받지 않으려는 성향이 강하고 업무를 잘 못하고서도 직접 책임을 지려는 의지가 없으며 대표회의와 협의해 스스로 임금을 정하고 부가세가 부과되면 자치관리로 전환하려는 생각을 하고 있다”고 말했다. 또 “위탁수수료의 금액은 너무 저렴한데 비해 모든 과태료·벌칙은 관리주체가 지고 관리소장에 대한 업무지도와 감독권이 없으며 근로기준법상의 고용주로서의 지위와 금전상 구상권만 가진 상태에서 행정처분의 당사자가 되며 의결권자인 대표회의와의 관계도 관리소장보다 접근성이 약하다”고 지적했다.