집합건물에 있어 비 구분소유자도 관리인이 될 수 있을까? 2013. 6. 19. 시행 집합건물법 제24조 제2항에서는 관리인은 구분소유자일 필요가 없다는 규정을 뒀고 위 법률 부칙에서는 제24조 제2항에 대해 이 법 시행(2013. 6. 19. 시행) 후 최초로 선임되거나 임기가 새로 개시되는 관리인부터 적용한다는 규정을 두고 있다. 따라서 이 규정의 문언만 놓고 본다면 2013. 6. 19. 시행 법률 이전에는 관리인은 반드시 구분소유자 중에서 선임해야만 하는 것은 아닌지 의문이 생기게 된다. 관리단은 구분소유자로만 구성되는 것이므로 관리단을 대표하는 관리인 역시도 구분소유자여야 하지 않을까 하는 생각이 든다.

구 집합건물법상 비구분소유자는 관리인이 될 수 없다는 입장에서는 관리인 선임과 해임에 있어 구 집합건물법상 구분소유자가 10인 이상일 때 구분소유자만으로 구성되는 관리단을 대표하는 관리인을 선임해야 하는 것이므로 관리인도 구분소유자여야 하는 것으로 생각될 수 있다. 또 구 집합건물법상 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 ‘각 구분소유자’는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다고 돼 있고, 집합건물 공용부분에 대한 임대차나 관리업체 선정 등 실질적으로 공용부분 운용의 핵심이라 할 수 있는 공용부분 관리와 관련한 의결권 행사에 있어, 구 집합건물법에 의하면 통상의 집회 결의에서 일정 수 이상의 ‘구분소유자’들의 의결을 통해 결정하며 관리보다 한 단계 나아간 공용부분 변경의 경우에는 구 집합건물법에 따라 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상의 ‘구분소유자’들의 의결을 통해 결정하고, 자치규범인 관리규약 제정 및 변경의 경우에도 구 집합건물법상 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상의 ‘구분소유자’들의 의결을 통해 결정한다. 서면 결의의 경우 구 집합건물법상 구분소유자 및 의결권 각 5분의 4 이상의 ‘구분소유자’들의 의결을 통해 결정한다고 돼 있고, 구 집합건물법상 관리인 외의 자가 관리단 집회를 소집할 경우 구분소유자 및 의결권 각 5분의 1상의 요건을 갖춘 구분소유자들만 관리단 집회를 소집할 수 있으며 집합건물의 재건축 및 단지 관리단 구성 조문들 역시 ‘구분소유자’들만을 염두에 둔 규정들이다.

이에 반해 2013. 6. 19. 시행 집합건물법에서 구분소유자 아닌 자의 권익을 향상시키는 방향으로 개정이 이뤄진 것과 비교할 때 구 집합건물법에서 구분소유자 아닌 자를 염두에 둔 규정은 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회의 목적사항에 관해 이해관계가 있는 경우에는 집회에 출석해 의견을 진술할 수 있다는 구 집합건물법 규정 정도에 그친다. 특히 관리인의 권한과 의무에 관한 구 집합건물법에 의하면 관리인은 공용부분 보존, 관리는 물론 매우 중대한 내용인 변경을 위한 행위를 할 수 있으며, 각 구분소유자에게 관리단 사무 집행을 위한 비용을 청구·수령해 보관까지 할 수 있음은 물론 관리단의 사업 시행과 관련해 관리단을 대표해 하는 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다. 아울러 소송 수행을 통해 직접 관리단 구성원인 구분소유자들의 권리·의무에 영향을 미치게 된다. 이처럼 구 집합건물법상 관리단을 당연히 대표하는 관리인 행위를 통해 관리단은 물론 그 구성원들인 각 구분소유자들에게 공용 부분 변경 법률행위와 관련해서나 재산상 또는 법률상 권리·의무에 직접적이고도 구체적인 영향을 끼치게 되는 것을 볼 때 구분소유자와는 이질체이고 구분소유자 아닌 자인 관리인의 행위를 통해 구분소유자들에게 재산상 또는 법률상 권리·의무에 직접적인 영향을 미치게 된다고 할 경우 각 구분소유자의 권리에 중대한 영향은 물론 심각한 피해를 끼치게 될 우려가 있어 구 집합건물법의 해석상 구분소유자 아닌 자를 관리인으로 선임할 수 있다고 해석하는 것은 타당하지 않다고 볼 수 있겠지만 간헐적으로, 또 최근 서울중앙지방법원에서 선고된 판결에 의하면 과거 집합건물법에서 관리인 자격에 대해 특별한 제한 규정을 두지 않았고 또 2013. 6. 19. 시행 집합건물법의 부칙 규정은 집합건물법상 관리인이 반드시 구분소유자일 필요가 없다는 점을 명확히 한 것으로 보인다는 이유로 2013.6.19. 이전에도 비구분소유자도 관리인으로 선임될 수 있다고 판단했다. 따라서 판례에 의할때 구 집합건물법 하에서도 비구분소유자도 관리인이 될 수 있다고 보는 것이 타당한 것으로 보인다.

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