집합건물, 통상 아파트와 상가가 함께 건축된 주상복합 아파트는 물론 아파트와 상가·오피스텔 등이 서로 함께 건축된 집합건물들에 있어 건물의 공용부분을 사용하면서 각 건축물별 구분소유자들 사이에 갈등의 요인이 되는 부분이 한 가지가 있다. 그것은 바로 집합건물의 어느 공용부분이 예컨대 아파트나 상가, 오피스텔 건물의 해당 일부 구분소유자들만 사용할 수 있는 일부 공용부분에 해당하는지 아니면 건물의 구분소유자들 전체가 사용할 수 있는 전체 공용부분에 해당하는지의 문제다.

집합건물에서 각 구분소유자가 독점적으로 사용하는 전유부분을 제외한 나머지 부분은 통상 공용부분에 해당하게 되는데 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에서 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(일부 공용부분)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다고 돼 있다. 실제로 집합건물의 어느 특정 공용부분의 경우 그 공용부분을 아파트 구분소유자들만, 또는 상가 소유자들만, 혹은 오피스텔 소유자들만 각각 사용할 수 있는 공용부분인지, 아니면 아파트, 상가, 오피스텔 각 구분소유자들 모두가 사용할 수 있는 부분인지에 대해 입주민간 분쟁이 발생하는 경우가 허다하고 실제 건물의 구조상으로도 애매한 경우가 많다. 이러한 문제가 이른바 일부 공용부분인지 아니면 전체 공용부분인지에 대한 법리적 문제다. 이번 칼럼에서는 이 내용에 대해 설명해 보고자 한다.

우선 집합건물의 어느 공용부분이 일부 공용부분인지, 전체 공용부분에 해당하는지를 구분하기 전에 그 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지의 구별이 선행돼야 한다. 대법원은 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 또는 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성돼 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분 건물로 등록된 시점을 기준으로 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 따라 판단해야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용 상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다고 하고 있는 바, 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공유부분인지는 그 건물이 건축물 대장에 등록될 시점을 기준으로 건축물 대장의 내용을 통해, 그리고 그 어느 부분의 객관적 용도를 파악해 구분할 수 있게 된다.

한발 나아가 이와 관련해, 간혹 오래 전에 건축된 아파트 등의 공동주택이나 다른 집합건물에서 거주하고 있는 입주민들 중 건축물 대장이나 등기부의 내용을 살펴볼 때 분명히 공용부분에 해당될 뿐이고 따로 전유부분 면적으로 할당돼 있지 않은 어느 특정 부분을 이유는 알 수 없지만 마치 전유부분인 것처럼 점유·사용하면서 그 어느 부분을 공용이 아닌 자기만의 전유부분이라고 착각하고 있는 경우도 종종 존재해 관리주체와 분쟁을 발생시키는 경우도 있다. 기본적으로 대법원은 공용부분은 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없고 집합건물의 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위해서는 집합건물법에 따른 구분소유자들의 집회결의와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 하며 또한 공용부분에 대해 취득시효의 완성을 인정해 그 부분에 대한 소유권 취득을 인정한다면 전유부분과 분리해 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간의 점유로 인해 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 돼 집합건물법의 취지에 어긋나게 되므로 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수도 없다고 하고 있는 바, 특단의 사정이 없는 한 특정 입주민이 알 수 없는 이유와 원인에 의해 공용부분을 전유부분인 것처럼 점유·사용해 왔더라도 이는 법적으로 공용부분이 그 입주자의 전유부분으로 변경되는 것은 절대로 아니라 할 것이다.

한편 어느 부분이 공용부분에 해당하는 경우 그 공용부분이 일부 공용인지 전체 공용인지를 구별해야 하는 경우가 발생할 수 있다. 이에 대해 대법원은 어느 부분이 일부공용인지 또는 전체 공용인지는 소유자들 간에 특별한 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 의해 결정된다고 하고 있다. 따라서 이러한 문제 발생시 구분소유자들 간에 합의가 없다면 사용승인 건축도면이나 특히 각 건물별 집합건축물대장의 내용 등을 종합적으로 살펴 그 공용부분이 객관적으로 일부공용인지, 전체 공용인지를 판별해야 한다.

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