법무법인 우리로 주규환 변호사

최근 국토교통부에서 공동주택관리법 시행령 개정안과 관련해 입법예고한 내용들이 몇 있는데 그 중에서 눈에 띄는 것이 공동주택 주차장을 유료화해 개방할 수 있도록 한다는 개정안 내용이다.

공동주택관리법 시행령 개정안에 의하면 해당 아파트 관리규약에 규정을 둔다면 입주자대표회의와 관할 지자체 간의 협약을 통해 아파트 등 공동주택의 주차장에 대해 외부인에게 유료화해 개방하도록 한다는 취지인데 이 개정안 취지에 공감은 가지만 이 개정안에 대해 약간의 의문점이 생길 수밖에 없다.

기본적으로 아파트와 같은 공동주택 주차장이나 주택 단지 안의 도로는 아파트 구분소유자 전체의 공유에 속하는 부대시설이고, 이러한 부대시설에 대해서는 구 주택법령은 물론 현행 공동주택관리법령에서도 용도 변경과 관련해 기본적으로 영리 목적으로의 변경이나 사용을 금하고 있고 원래 영리 목적으로 사용돼서는 안되는 아파트 주차장에 대해 예외적으로 영리목적으로 사용할 수 있게끔 해 주도록 시행령을 개정하겠다는 취지다. 이러한 시행령 개정이 기본적으로 부대 및 복리시설에 대해 영리행위를 금하고 있는 상위법인 공동주택관리법과의 체계에 부합할 수 있는지는 의문스럽다할 것이다.

전국의 아파트 중에서 대부분의 아파트는 주차장을 유료화 하는 데에 큰 이해관계가 없을 것이고 일부 아파트 들 중에서 주차장 유료화에 이해관계가 있을 수도 있겠지만 원칙상 공동주택관리법과의 체계와 맞지 않게 아파트 주차장을 유료화할 필요성이 매우 큰지는 의문스럽다.

외부인이 아파트 내로 들어오는 것에 대해 보안이나 청소 연관 문제가 발생할 수 있다는 점은 차치하더라도, 개정안이 해당 아파트 관리규약에 규정을 두면 주차장 유료화가 가능하다고 하고 있다. 우선 주차장을 임대하는 행위는 여러 형태의 외부인들이 아파트에 들어오는 상황이 발생하고 입주자들에게는 이해관계가 발생할 수밖에 없는 아파트 공용부분의 관리행위이므로 일정 수 이상의 전체 입주자들이 이러한 내용을 정확히 인식하고 주차장 임대에 대한 동의 여부를 결정하고 의사표시를 해야 할 텐데 실상 관리규약의 경우 입주자 등 과반수 찬성만 받으면 족하고 개정 방법에 대해서는 아무 제한이 없다고 보는 것이 판례의 경향이다. 그래서 대개의 아파트에서는 입주자들이 통상 아파트 관리에 전혀 관심이 없다 보니 사실은 관리규약 개정 내용에 대해서 전혀 알지도 못함에도 평소 안면이 있는 경비원들이 찬반 용지를 갖고 와서 서명을 해 달라고 하면 관리규약 개정 내용이 무엇인지도 모른 채 서명을 해 주는 경우가 태반이다. 아파트 주차장 유료화의 경우에도 입주민들이 그 내용을 제대로 인식하지 못한 채로 서명을 해줌으로써 입주자대표회의가 일방적으로 진행하더라도 표면상으로는 관리규약 개정이라는 형식을 거쳤지만 실질적으로는 입주자들의 정확한 인식에 기한 의사 합일 없이 진행될 여지의 위험성이 다분하다.

한편 아파트 주차장 유료화의 경우 주민운동시설과 같은 주민공동시설을 입주자 등의 이용을 방해하지 않는 한도에서 인근 공동주택 단지 입주자 등도 이용할 수 있도록 허용하되, 이 경우 영리를 목적으로 주민공동시설을 운영해서는 안된다는 주민운동시설의 외부인 사용과 관련한 규정을 두고 있는 최근 공동주택관리법 시행령 규정과도 어울리지 않는다는 점에서도 역시 문제가 있다.

전국에서 아파트 주차장 유료화에 직접적 이해관계를 갖고 있는 아파트는 그리 많지 않을 것으로 추산된다. 이에 반해 주민운동시설 유료화에 이해관계를 갖고 있는 아파트가 오히려 더 많을 것으로 보임에도 입주민들의 실생활과 더 많이 결부돼 있는 주민운동시설에 대한 외부인의 유료화 사용은 시행령에서 금지하고 있고(이는 부대·복리시설은 영리행위여서는 안된다는 공동주택관리법의 원칙에 부합한다) 이에 반해 주차장 사용은 유료화를 허용하겠다는 공동주택관리법 시행령은 어찌 보면 시행령 내에서 모순된다고 볼 수 있어 공동주택 주차장 유료화 개정안이 원칙상 부대 및 복리시설의 영리행위를 금지하고 있는 공동주택관리법상의 체계와 부합하는 것인지 의문이 들지 않을 수 없다.

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