다가구주택은 단독주택이면서 여러 가구가 독립적으로 살 수 있도록 구획된 주택유형으로 세대간 60㎡ 이하일 경우 세제상·금융상의 혜택에 힘입어 1990년 이후 급속한 증가를 보였다. 국토교통부의 전국 다가구주택 현황(2013.10)에 의하면 전국의 다가구주택은 총 52만5322동으로 서울시에 12만1696동 부산시에 3만3953동, 울산시에 1만3003동 등 전국에 고루 분포돼 있으며 1인 가구를 위한 임대용 원룸주택이 인기를 끌면서 다시 증가하는 추세다.

최근 고령화, 저출산, 이혼율 급증, 중·저산층의 증가, 소득분위의 불균형, 젊은 세대의 독립과 같은 각종 사회현상으로 1~2인 가구가 지속적으로 증가하고 있다. 1~2인 가구 비율이 최근 5년 동안 거의 5배 증가해 다가구주택 수요와 공급이 확대될 것으로 기대하고 있으며, 이러한 재고와 증가추세를 감안하면 체계적인 관리가 중요한 과제다. 그러나 임대주택법 제29조에 임대공동주택에 임차인대표회의가 구성된 경우에 임대주택 관리규약의 제정 및 개정을 할 수 있도록 했으나 다가구주택 등 소규모 임대주택은 제외된다.

소규모 임대주택은 의무관리 주택의 범위에 포함돼 있지 않아 관리의 사각지대에 놓여있으며, 대부분의 소형주택이 차가의 형태고 단지규모가 작다. 이들 주택에 대한 관리가 제대로 이뤄지지 않는다면 향후 높은 공실률, 건물 노후화로 인한 슬럼지역 발생 등 관리와 관련된 각종 문제로 확대될 것으로 예상된다. 그리고 우리나라의 임대형식 소규모 주택의 관리는 주로 임대차 계약과 임대료 징수에 한정돼 있어 시설관리를 포함하는 주택에 대한 종합 임대관리의 개념이 정착돼 있지 않은 실정이다.

소규모 임대주택에서도 관리업무를 원활히 진행하려면 관리업무 규정이 필요하다. 그러므로 시·도지사는 임차인 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택의 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 관리규약준칙을 제시하도록 정해져 있다(공동주택관리법 제18조, 민간임대주택에 관한 특별법 제52조, 공공주택 특별법 제50조). 그러나 이는 일정 규모 이상의 분양·임대공동주택에 해당되는 사항으로서 다가구주택도 공동주택에 해당돼(1993년 대법원 판결) 관리대상과 관리업무가 있음에도 불구하고 다가구주택과 같은 소규모 임대주택에는 적용되지 않는다. 법에서 정하는 임대주택 관리기준이 너무 한정적이고 관리현장에서 일어나는 분쟁 및 관리문제를 해결하기에 미흡하다. 이러한 관리규정의 미비 등 관리 소홀은 입주민들의 주거 스트레스 원인으로 나타나고 있다. 특히 관리규약의 내용은 분양주택 중심으로 너무 한정적이기 때문에 임대주택 관리현장에서 일어나는 분쟁 및 관리문제를 해결하기에는 미흡하며 다가구주택의 경우에는 더욱 어렵기만 하다. 더욱이 관리자와 임차자의 갈등 또는 임차자간의 불신과 갈등이 표면화돼 사회적으로 문제가 여전히 존재하고 있다. 민법에서도 분양주택이나 대형주택의 소유자를 위한 법칙으로 규정하고 있으나 임차인을 위한 규정이 미흡하다.

지금까지 임대주택에 지원하는 관리제도는 대규모 공공임대주택을 기준으로 제시돼 있으나 소규모·민간임대주택 관리에는 소홀히 하고 있다. 특히 대규모 임대주택과는 다른 수요자와 다가구주택 등 소규모 임대주택의 물리적 특성에 맞는 관리기준이 요구된다. 관리기준을 마련하기 위해 첫째는, 기존 임대주택 관리규약 등을 검토하고 소규모 임대주택 관리에 적용 가능여부를 전문가의 의견으로 관리규정 항목을 검토해야 한다. 둘째는, 소규모 임대주택 수요자인 임차인 그리고 관리자 및 임대인 등의 의견조사를 통해서 관리문제를 파악한 후 관리규정 항목을 추출한다. 셋째는, 첫째와 둘째의 방안으로 종합적 관리규정 항목을 마련한 후 임차인, 관리자, 임대인을 대상으로 관리규정 항목의 필요도를 조사해 다가구주택 등 소규모 임대주택의 관리기준을 마련하는 것이다.

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