국토교통부는 지난달 30일 공동주택 관리주체가 효율적으로 관리업무를 운영하는데 도움을 주기 위해 ‘2015 공동주택 관리 질의회신집’을 제작했다.
이 자료집에는 입주자대표회의 구성·운영방법에서부터 ▲동대표 자격 및 결격사유 ▲관리방법 결정 ▲관리주체 업무 ▲관리비 부당징수 ▲관리규약 개정·신고 등의 내용을 법령과 함께 상세히 소개하고 있다.
이에 본지는 질의회신집의 내용을 주제별로 모아 정리했다.

·입주자대표회의 구성·운영
질의: 입주예정자의 과반수가 입주했지만 입주한 소유자의 등기가 완료되지 않은 상태에서 동대표 선출을 위한 선거관리위원회를 구성해 동대표를 선출할 수 있는지.
답변: 주택법 제43조 제1항 및 제3항에 따라 새로 입주하는 공동주택의 입주자대표회의는 입주예정자의 과반수가 입주하면 입주자대표회의를 구성할 수 있으나, 동대표는 동대표 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하도록 하고 있다(주택법 시행령 제50조 제3항). 이와 관련 입주자는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속이며, 소유권 이전등기를 경료해야 소유자이므로 질의의 경우에는 동대표 선출을 할 수 없을 것으로 판단된다.

질의: 입주자대표회의 감사가 감사를 실시할 때 대표회의 구성원 2/3의 과반수 의결을 받아야 되는지. 또한 대표회의 의결이 이뤄지지 않을 시 2년의 임기 동안 한 번도 감사를 할 수 없는지.
답변: 주택법 시행령 제57조 제1항 제14호에 따라 회계처리기준·회계관리 및 회계감사에 관한 사항은 해당 공동주택 관리규약으로 정해야 한다. 따라서 입주자대표회의 감사가 관리주체의 업무를 감사하는 것은 입주자대표회의에서 감사 실시 여부를 의결하지 않더라도 귀 공동주택 관리규약으로 정한 바에 따라 감사를 실시할 수 있을 것으로 판단된다.

질의: 동대표 정원은 11명이고 현재 8명이 선출돼 있을 경우 입주자대표회의 의결정족수는 몇 명인지.
답변: 입주자대표회의는 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의2 이상이 선출된 때는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수 찬성으로 의결한다(주택법 시행령 제51조 제1항). 귀 공동주택의 입주자대표회의의 경우 3분의 2 이상이 구성돼 선출된 인원 8명의 과반수인 5명이 의결정족수다.

질의: 회장 직무대행자는 반드시 이사 중에서 선출해야 하며 이사가 모두 고사할 경우 감사도 회장 직무대행자가 될 수 있는지.
답변: 이사는 회장을 보좌하고 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행하도록 하고 있으므로(주택법 시행규칙 제21조 제4항), 회장의 직무대행자는 이사 중에서 선출해야 하며 감사는 회장 직무대행자가 될 수 없다.

질의: 해임 대상으로 상정된 동대표도 해임안 의결에 참여할 수 있는지.
답변: 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하며(주택법 시행령 제51조 제1항), 해임대상으로 상정된 동대표도 그 구성원에 포함되므로 해당 해임의결에 참여할 수 있다.

질의: 관리규약으로 동대표 연령을 70세 미만으로 한정할 수 있는지.
답변: 동대표 결격사유는 주택법 시행령 제50조 제4항에서 규정하고 있으며 그 외의 사항을 추가로 관리규약으로 정할 수 없다.

질의: 동대표 결격사유를 적용하는 시점은.
답변: 동대표 결격사유 적용시점은 선출공고일 또는 입후보자 서류제출 마감일로 선출공고나 관리규약에 정해 운영할 수 있다. 다만 시간의 경과에 따라 결격사유가 자동적으로 해소되는 경우(예: 금고 이상 실형 후 5년이 지나는 경우, 미성년자가 성년이 되는 경우 등)에는 결격사유의 적용 시점을 동대표 임기개시일로 선출공고나 관리규약에 정할 수 있다.

질의: 현재 동대표 임기 중에 있는 사람이 차기 동대표 후보로 등록할 경우 현재 동대표직을 사직하고 후보등록을 해야 하는지.
답변: 현재 동대표를 수행하고 있는 사람이 다시 차기 동대표로 입후보하는 경우 동대표를 사직하지 않고 입후보할 수 있다. 참고로 동대표를 사퇴하는 경우 주택법 시행령 제50조 제4항에 따라 사퇴한 날로부터 4년이 경과하기 전까지는 동대표가 될 수 없다.

질의: 입주자대표회장이 1년 6개월 징역에 집행유예 3년을 대법원에서 확정 받았을 경우 동대표 자격상실 시점은 언제인지.
답변: 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람은 동대표가 될 수 없으며, 그 자격을 상실한다(주택법 시행령 제50조 제4항 제4조). 여기서 금고 이상의 형은 공동주택 관리와 관련된 형에 국한된 것이 아닌 모든 경우의 금고이상의 형을 의미한다. 따라서 귀 공동주택 입주자대표회장이 징역 1년 6개월에 집행유예 3년의 확정 판결을 받았다면 그 판결 즉시 동대표 자격은 자동으로 상실된다.

질의: 동대표 결격사유 중 관리비 등 3개월 이상 연속 체납한 사람(주택법 시행령 제50조 제4항 제10호)이 현재 관리비를 체납하고 있는 사람인지, 과거에 체납한 적이 있는 사람도 포함하는지.
답변: 관리비 등 3개월 이상 연속 체납한 사람은 동대표 선출을 위한 공고 당시 체납상태에 있는 사람 및 동대표로 재임하는 현재 관리비를 체납하고 있는 사람만을 의미하는 것이지, 그 이전에 체납한 것이 있는 사람까지 포함하는 것은 아니다.

질의: 1명 단독 입후보할 경우 상대자가 없으므로 당선으로 볼 수 있는지.
답변: 동대표 입후보자가 1명인 경우 입주자 등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 동대표를 선출하므로(주택법 시행령 제50조 제3항 제2호), 이러한 절차를 거치지 않고 당선을 결정할 수 없다.

질의: 현행 관리규약에 임기 2년 회장 1명으로 돼 있는데 이번에 선출된 동대표들의 동의로 1년씩 교대로 할 수 있는지.
답변: 입주자대표회의 임원의 임기는 관리규약으로 정해야 하므로(주택법 시행규칙 제21조 제2항) 입주자대표회의 구성원간의 동의로 그 임기를 임의로 정할 수 없다.

질의: 아파트 대표회장 선출시 입주자가 주민등록이 돼 있지 않는 경우 선거권을 부여할 수 있는지.
답변: 동대표는 해당 선거구 입주자 등(실제 거주하는 입주자 또는 사용자)의 보통·평등·직접·비밀선거로 선출해야 한다(주택법 시행령 제50조 제3항). 따라서 질의의 동대표 선거권은 주민등록이 돼 있지 않더라도 실제 거주하고 있는 경우라면 부여될 수 있을 것으로 판단된다.

질의: 입주자대표회의 출범 후 8개월 동안 한 번도 동대표 회의에 참석하지 않고 있는 동대표에 대한 해임방법은.
답변: 동대표의 해임사유는 관리규약으로 정하도록 하고 있으며(주택법 시행령 제57조 제1항 제3호), 동대표는 해당 선거구 입주자 등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임하도록 하고 있다(주택법 시행령 제51조 제7항 제1호). 따라서 귀 공동주택 관리규약으로 해임사유를 정한 뒤 적법한 절차를 밟아 해임할 수 있을 것으로 판단된다.

질의: 형사사건과 관련 벌금 2백만원이 부과돼 항소중인 상태에서 선거관리위원회에서 그 결과만을 가지고 동대표를 해임할 수 있는지.
답변: 형사 피고인은 유죄의 판결이 확정될 때까지는 무죄로 추정되므로(헌법 제27조 제4항), 소송이 계류 중이면 최종 판결이 나기 전까지는 해당 동대표를 해임할 수 없을 것으로 사료된다.

질의: 임기가 끝나고 난 뒤에 해임 절차가 완료돼도 동대표에 해임된 것으로 볼 수 있는지.
답변: 동대표의 임기가 끝나면 더 이상 동대표가 아니므로 동대표 임기가 종료된 이후 해임절차가 완료된다면 동대표 해임에 해당하지 않는다.

질의: 선거관리위원회 구성이 되지 않으면 동대표를 선출할 수 없는지. 또 선관리위원회 업무를 관리사무소에서 시행해 동대표를 선출할 수 없는지.
답변: 입주자 등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동대표를 민주적이고 공정하게 선출(해임하는 경우를 포함)하기 위해 자체적으로 선거관리위원회를 구성한다(주택법 시행령 제50조의2 제1항). 따라서 선거관리위원회 구성이 되지 않으면 동대표를 선출할 수 없을 것이며, 선거관리위원회 고유 업무를 관리사무소에서 시행할 수 없을 것으로 판단된다.

질의: 선관위원회 임기 도중 타 지역으로 이사를 갔을 경우 자격 유지가 가능한지.
답변: 주택법 시행령 제50조의2 제1항에 따라 입주자 등은 입주자대표회장과 감사 및 동대표를 민주적이고 공정하게 선출하기 위해 자체적으로 선거관리위원회를 구성한다고 명시하고 있다. 이와 관련 입주자 등은 해당 공동주택에 실제 거주하고 있는 소유자 및 사용자를 의미하는 것이므로 질의내용과 같이 선거관리위원이 임기 도중 타 지역으로 이사를 간 경우라면 선거관리위원 자격이 자동으로 상실된다.

질의: 선거관리위원회가 동대표의 선출 등 선거관리를 함에 있어 투표 및 개표 참관업무를 보조하는 인력을 두려는 경우 사전에 공동주택 관리규약 또는 선거관리위원회 규정에 선거보조 인력에 관한 사항을 규정해야 하는지.
답변: 선거관리위원회가 동대표의 선출 등 선거관리를 함에 있어 선거보조 인력을 두는 경우 사전에 공동주택 관리규약 또는 선거관리위원회 규정에 선거보조 인력에 관한 사항이 반드시 규정돼야 하는 것은 아니다.

질의: 동대표 및 회장감사 선거를 실시하는데 있어 동대표와 회장감사 선거를 동시에 실시하는 것이 타당한지.
답변: 동대표 외 입주자대표회의 회장, 감사 선거를 동시에 실시한다는 것이 어떤 경우인지 알 수 없지만 입주자대표회의 회장과 감사는 동대표 중에서 선출(주택법 시행령 제50조 제6항)하도록 돼 있으므로 동대표를 먼저 선출한 후 선출된 동대표 중에서 회장과 감사를 선출해야 한다. 다만, 질의의 경우가 동대표를 선출한 후 동대표를 선출하지 못한 나머지 선거구에 대한 동대표 선거와 회장감사 선거를 동시에 하는 것이라면 가능하니 참고하기 바란다.

·관리비 및 사용료 등
질의: 관리규약준칙에는 관리비 세대별 부담액 산정방법에 관해 예산제로 규정하고 있는데 반드시 예산제로만 관리규약을 정해야 하는지.
답변: 관리비 등의 세대별 부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차에 관한 사항은 해당 공동주택 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로(주택법 시행령 제57조 제1항 제11호) 귀 공동주택 관리규약으로 부과방법(예산제·정산제)을 정해 운영할 수 있다.

질의: 해당 아파트의 주민운동시설을 자치관리할 경우 운영비용을 관리비로 전 세대에 부과하고자 하는데 가능한 것인지.
답변: 주민운동시설은 복리시설의 하나로(주택법 제2조 제9호) 복리시설의 관리에 소요되는 비용은 관리비로 부과할 수 있을 것이며(주택법 제45조 제1항), 수익자부담원칙에 따라 그 비용의 일부를 해당 시설을 이용하는 사람에게 사용료로 따로 부과할 수 있다. 이와 관련 주민운동시설의 운영경비를 관리비로만 부과할 것인지, 관리비와 사용료로 부과할 것인지, 사용료만으로 부과할 것인지 등은 해당 단지에 제반사항을 고려해 관리규약으로 정해 운영하기 바란다.

질의: 당해 아파트는 분양·임대 혼합단지로 한국전력에서 매월 검침수당으로 42만원을 받으며 이를 잡수입으로 회계처리 하는데, 관련 검침수당을 분양세대에서 기여한 잡수입으로 봐야 하는지 아니면 임대세대에서 기여한 잡수입으로 봐야 하는지.
답변: 질의 내용에 관해서는 주택법령에 별도로 정하고 있는 바가 없으므로, 검침대상 세대 등 제반사항을 감안해 해당 공동주택에서 자체적으로 결정하기 바란다.