국토교통부는 지난달 30일 공동주택 관리주체가 효율적으로 관리업무를 운영하는데 도움을 주기 위해 ‘2015 공동주택 관리 질의회신집’을 제작했다.
이 자료집에는 입주자대표회의 구성·운영방법에서부터 ▲동대표 자격 및 결격사유 ▲관리방법 결정 ▲관리주체 업무 ▲관리비 부당징수 ▲관리규약 개정·신고 등의 내용을 법령과 함께 상세히 소개하고 있다.
이에 본지는 질의회신집의 내용을 주제별로 모아 정리했다.

관리주체
·관리방법 결정
질의: 해당 아파트는 123세대이며 승강기가 있을 때 아파트를 관리함에 있어 주택법령 및 관리규약을 적용해야 하는지. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용해야 하는지.
답변: 주택법 시행령 제8조에 따른 의무관리대상 공동주택은 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙집중 난방방식 공동주택, 150세대 이상 주상복합건축물이다. 따라서 귀 아파트의 경우 150세대 미만으로 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위(주택법 시행령 제48조)에 포함되지 않으며, 주택법령에 따른 입주자대표회의 구성·신고, 관리방법 결정 등은 의무사항이 아니다. 다만, 용도변경 등 행위허가(법 제42조 제2항), 공동주택 관리규약(법 제44조), 사업주체 하자보수의무 등(법 제46조), 장기수선계획 수립(법 제47조) 등은 주택법령을 따라야 한다. 아울러 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용에 대해서는 법무부로 문의해야 한다.

질의: 관리주체가 관리소장의 업무 중 주택법 제43조 제7항 제3호에 따른 관리주체의 업무를 지휘·총괄해야 한다고 명시돼 있어 지침 개정 전과 같이 관리소장이 ‘공사·용역 등 사업자 선정’에 따른 계약업무를 수행할 수 있는지.
답변: 그렇지 않다. ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표4에서 계약자는 관리주체지 관리소장이 아니다. 따라서 관리주체가 위임하는 경우 관리소장이 계약할 수 있다. 다만, 위임의 방법은 주택법령에서 정하고 있지 않으므로 구체적인 것은 법률전문가에게 문의하기 바란다.

질의: 입주 후 최초로 공동주택의 관리주체를 결정할 때 입주자대표회의에서 주택관리업자의 선정을 제안했을시 관리방법을 결정한 것으로 볼 수 있는지.
답변: 주택법 시행령 제52조 제1항에 따라 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의 또는 입주자 등 10분의 1 이상이 제안(제안취지, 제안내용, 제안기간 및 제안자 등을 기재해 제안)하고 입주자 등의 과반수가 서면동의를 받아 결정하는 것이다. 그러나 제안내용에 대해 입주자 등이 부동의 할 경우에는 제안내용과는 반대로 결정되는 것이므로 자치관리 또는 위탁관리 중 입주자 등이 선택하도록 제안할 수 있다. 따라서 관리방법을 자치관리 또는 위탁관리 중에서 입주자 등이 결정하는 절차를 거치지 않고 주택관리업자를 선정했다면 절차상 하자가 있다고 판단된다.

·관리주체의 업무
질의: 전임 관리소장이 후임 관리소장에게 업무를 인계하지 않아 후임 관리소장이 업무를 처리함에 있어 많은 어려움이 발생된다면 입주자대표회의에서는 어떠한 법적 조치를 할 수 있으며 그 절차와 방법은 어떻게 되는지.
답변: 주택법 제43조 제6항에 따라 관리주체가 변경된 경우에는 대통령령으로 정하는 기간 이내에 공동주택의 관리업무를 인계해야 한다. 또한 같은 법 시행령 제54조에 따라 관리주체가 변경되는 경우에는 1개월 이내에 인계해야 하며 관리업무를 인계하는 때는 인수·인계서를 작성해 인계해야 한다. 이 경우 입주자대표회의는 대표하는 자의 참관 하에 인수·인계자가 인수·인계서에 각각 서명·날인해야 한다. 참고로 주택법 제101조 제2항 제2호에 따라 제43조 제6항을 위반해 공동주택의 관리업무를 인계하지 않은 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과하게 된다.

질의: 주택관리업자가 경비·청소업무를 별도로 용역입찰하지 않고 직접 수행하는 것이 적법한지. 또 주택관리업자가 직접 수행한다면 경비·청소비는 당초에 입주자대표회의에서 의결한 예산으로 집행하면 되는지.
답변: 주택법 시행령 제55조 제1항 제2호에서 공동주택 단지 내 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거는 관리주체의 업무로 정하고 있으므로 동 업무에 대해 관리주체에서 직영하는 것이 가능하다. 물론 입주자대표회의에서 별도로 용역을 하겠다고 하면 주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 정하는 경쟁입찰에 의한 방법으로 용역업체를 선정할 수 있다. 또한 주택관리업자가 경비·청소업무를 직접 수행하더라도 귀 공동주택의 예산대로 경비·청소비를 집행할 수 있을 것이나, 최저임금 등 법정 사항은 지켜야 한다.

질의: 입주자대표회의 감사가 관리주체(관리소장)에게 자료 요구했을 때 관리소장이 거부할 수 있는 권한이 있는지. 관리규약에는 입주민이 아파트 관련 서류 열람은 즉시, 복사는 7일 이내 해주도록 돼 있는데 감사도 입주민과 동일한 절차를 밟아야 하는지.
답변: 입주자대표회의 감사가 요구한 자료가 관리주체를 감사하기 위한 자료라면 관리주체는 감사에 필요한 자료를 제출해야 할 것이나, 입주민으로서 자료를 요구한 것이라면 귀 공동주택 관리규약으로 정한 절차에 따라 열람 복사해야 할 것으로 판단된다.

질의: 위탁관리를 하는 경우 관리비 등의 예치통장에 사용하는 인감으로 반드시 지자체에 신고된 관리소장의 직인등록사용만 가능한지, 아니면 주택관리업자의 직인등록사용도 가능한지.
답변: 관리소장은 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다(주택법 시행령 제55조 제5항). 따라서 관리비 등의 예치통장에 사용하는 인감은 지방자치단체에 신고된 직인을 사용해야 할 것으로 판단된다.

·시설관리
질의: 입주 당시 당 아파트 지하주차장에 이미 설치돼 있는 이동통신사 지하중계기의 전력사용요금에 대한 전기사용계약을 체결하고자 한다. 임대료는 발생하지 않는데 이 경우 관리주체가 계약을 체결할 수 있는지.
답변: 귀 공동주택에 설치된 이동통신중계기 전력사용 요금징수는 관리주체의 업무에 해당하므로 관리주체가 계약을 체결해야 한다. 다만 관리주체가 계약을 체결하는 등 관리업무 집행에 대해서는 입주자대표회의에서 의결을 해야 할 것으로 판단된다.

질의: 공동주택의 복리시설의 일부를 운동시설 및 독서실 등을 관리주체에서 직접 관리하지 않고 관리업체에 위탁관리·운영을 맡기는 것은 위법인지.
답변: 공동주택의 부대·복리시설(어린이집 제외)은 위탁(임대)해 운영할 수 없으므로 귀 공동주택 관리주체가 직접 관리해야 한다. 다만 주민운동시설의 경우 2013. 1. 9 주택법 시행령 개정에 따라 2014. 1. 1부터는 해당 요건을 갖출 경우 입주자 등의 이용을 방해하지 않는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁·운영할 수 있다.

질의: 아파트 스프링클러 배관에서 세대 안으로 들어가는 가지관의 경우 전유부분인지, 공용부분인지.
답변: 스프링클러는 주택법 시행규칙 별표5 제3호 마목에서 정한 장기수선계획 수립기준에 포함되는 소화설비이며, 입주민을 화재로부터 보호하기 위한 정책적 측면에서 볼 때 스프링클러 배관(세대 내부로 들어가는 가지관 포함)은 공용부분으로 봐 관리사무소에서 유지관리하는 것이 타당하다.

질의: 해당 아파트는 지역난방방식으로서 전기·수도·온수·난방의 개별 사용량이 모두 관리비에 포함돼 부과되고 있어 관리비 체납시 아파트 관리에 많은 어려움이 있다. 이에 관리비 3개월 이상 체납세대의 경우 관리비 납부 독촉 수단으로 단전·단수 대신 온수·난방차단이 가능한지.
답변: 주택법령에서는 단전·단수 대해 정하고 있는 내용이 없으나, 단수·단전는 입주자 등의 기본적인 권리를 침해하는 행위이므로 타당하지 않은 것으로 판단된다. 다만 완전한 단수가 아닌 온수 및 난방차단을 취하는 것이 가능한지 여부는 공동주택 관리에 관한 감독권한을 가진 해당 지방자치단체에 문의해 주기 바란다.

질의: 공동주택의 부대시설인 주차장을 입주자, 사용자 외의 불특정 다수의 일반인에게 계속적, 반복적으로 전면 개방해 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받는 것이 허용되는지.
답변: 공동주택의 부대시설인 주차장은 영리목적으로 이용할 수 없으므로 입주자·사용자 외의 불특정, 다수의 일반인에게 계속·반복적으로 전면 개방해 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받는 것은 위 주차장을 영리목적으로 이용하는 것이기 때문에 허용되지 않는다.

·주택관리사
질의: 공인중개사와 아파트 관리소장을 겸직할 수 있는지.
답변: 주택법 제55조 제3항에서 공동주택 관리소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행해야 한다고 정하고 있는 바, 당해 관리소장이 근로계약서, 취업규칙 등에 따라 정해진 근로시간 동안 업무를 성실히 수행할 수 있다면 근무시간 외에 다른 일을 하는 것을 금지하는 규정은 없다.

질의: 주택법 제58조 제2항에 따른 5년 이상 휴면자격으로 있는 주택관리사(보)의 보수교육은 언제 받아야 관리소장으로 배치될 수 있는지.
답변: 주택법 제58조 제2항에 따라 관리소장으로 배치 받으려는 주택관리사(보)는 배치예정일부터 직전 5년 이내(과거 5년간)에 공동주택 관리기구의 직원 또는 주택관리업자의 임직원으로서 종사한 경력이 없는 경우에는 시·도지사가 실시하는 관리소장의 직무에 관한 보수교육을 이수해야만 같은 법 제55조 제1항에 따른 관리소장으로 배치 받을 수 있다. 이 규정은 주택관리사(보) 자격자가 ‘배치예정일부터 기산해 과거 5년간 이상’을 공동주택 관리업무에 종사하지 않은 자(5년 이상 휴면자격자)는 보수교육을 이수해야만 같은 법 제55조 제1항에 따른 관리소장으로 배치 받을 수 있도록 한 규정이다.

질의: 주택관리사 자격증을 대여해 자격이 취소된 자가 새로이 주택관리사보 시험에 합격한 경우 자격취소되기 전의 주택관리 실무경력을 새로이 실무경력으로 인정받을 수 있는지.
답변: 주택법 제57조 제1항 및 같은 법 시행령 제81조에 따라 주택관리사(보) 자격이 취소된 자가 새로이 주택관리사보 자격시험에 합격한 경우에는 자격취소 전의 주택관리사(보) 실무경력은 소멸하는 것임을 알린다.

질의: 당해 아파트는 위탁관리를 하고 있다. 입주자대표회의에서 ‘관리소장을 당장 교체하고 위탁관리업체에 소장교체를 통보하며, 소장 후보를 추천받아 면접을 본 후 관리소장을 선임한다’고 의결했을 경우 관련 사항이 적법한 것인지.
답변: 대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 안 된다(「주택법 시행령」 제51조 제5항). 이와 관련 해당 요구 건이 상기 조항을 위배했는지 여부는 교체요구를 하게 된 이유, 입주민의 의견이 합리적으로 반영된 사항인지 여부 등 교체요구의 구체적인 사실관계를 토대로 판단해야 한다.

질의: 우리 아파트 동대표의 자녀가 동대표 입후보 전 아파트 관리사무소에 의해 아파트 독서실 관리 일용직으로 지난 2013년 7월부터 9월까지 계약해 (고용보험 포함) 일하던 중 독서실 알바의 근무가 부당하고 불필요하다는 입주민들의 민원에도 불구하고 계약기간 이후 추가 계약 없이 계속 일을 했다. 이에 대해서 문제가 없는지, 만약 있다면 그 책임은 누구에게 물어야 하는지.
답변: 주택법 시행령 제57조 제1항 제6호에 따라 자치관리기구의 구성·운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건·인사·보수·책임은 해당 아파트 관리규약으로 정해야 한다. 또한 동 시행령 제51조 제1항 제4호에서 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항은 입주자대표회의 의결사항으로 규정하고 있다. 따라서 질의와 같이 귀 공동주택 독서실 운영을 위한 일용직 직원 채용에 관한 사항은 귀 공동주택 관리 규약에서 정한 바에 따라 입주자대표회의 의결로 결정해야 할 것으로 판단된다.