제2절 공동주택 관리 관련 법적 규제
1.공동주택 관리의 법적 규제
1) 공동주택 관리 관련 법
공동주택 관리와 연관된 법령은 주택법과 하위법인 주택법 시행령·주택법 시행규칙 외에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 민법, 건축법 등의 관계규정과 임대주택 관리방법에 대해 주택법을 적용하라는 임대주택법 등이 있다. 이 중 실질적 공동주택 관리에 적용되는 법은 주택법 시행령이다.
주택법 ‘제5장 주택의 관리’·‘1절 주택의 관리 방법 등’·제42조(공동주택의 관리 등) 제2항의2: 법령에 용도·공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위, 제2항의3: 파손·훼손·철거행위, 제2항의5: 입찰에 따른 시공자 선정 절차 등 공동주택 관리에 대한 몇 개의 관리조항이 있으며, 건축법 제35조(건축물 유지·관리)에 공동주택 관리와 관련해 정기점검 및 수시점검을 실시해야 한다.
주택법 시행령 제59조(사업주체의 하자보수)에 관한 규정도 공동주택 관리에 적용되며 기타 건설업법, 소방법, 전기사업법, 가스사업법, 고압가스 안전관리법, 에너지이용관리법, 국가기술자격법, 수도법, 근로기준법, 환경보전법, 오물청소법, 수질환경보전법 등도 공동주택의 관리업무와 관련돼 있다.
공동주택은 집합건물이므로 집합건물의 소유·관리에 관한 법률의 적용을 받고 주택법이 그 관리의 근거가 되지만 공동주택의 관리에 관한 사항을 직접 규제하는 것은 주택법 시행령이다.
공동주택 관리는 주로 주택법과 하위 법에 많은 관련이 있지만 주택법에 수록되지 않은 사항에 대해서는 기타 관계법의 제재를 받는 이중적 구조를 갖고 있다.
본 논문에서는 공동주택 관리와 많은 연관이 있는 주택법 중 그 하위법인 주택법 시행령을 중심으로 연구하고자 한다.

2) 주택법 시행령에서 규정하는 의무관리대상 공동주택의 범위
공동주택 관리는 집합건물법 및 기타 연관 법에 규제를 받고 있으나 주된 규제법은 주택법에 근거한 주택법 시행령이라 할 수 있으며 의무관리대상 공동주택의 범위는 아래와 같다.
주택법 시행령 제48조(주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위), 주택법 제43조 제1항에서 ‘대통령령이 정하는 공동주택’이라 함은 ① 300세대 이상의 공동주택 ② 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 ③ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)의 공동주택 ④ 건축법 제11조(건축허가)에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물을 말한다.
공동주택 관리에서 주택법 시행령적용 대상은 유지·관리에 대한 하자·보수 사항, 장기수선계획에 따른 장기수선공사 등이 있다.
서울시립대 도시과학대학원 부동산학과
김강열 K7640@nate.com