2. 입주자대표회의의 관리업무 개입금지규정의 신설과 실효성 확보
주택법상 관리주체와 입주자대표회의는 그 역할과 기능이 서로 다름에도 불구하고 오늘날 관리현장에서는 입주자대표회의 관리업무에 대한 개입이나 간섭이 광범위하게 이뤄지고 있음은 전술한 바와 같다. 현행법상으로도 입주자대표회의가 관리소장의 업무를 수행하는 경우에는 주택법 제98조 제9호에 따라 처벌할 수 있어서 간접적으로 입주자대표회의의 관리업무 개입이나 간섭을 강제하는 효과가 있다. 그러나 동 규정은 주택관리사의 자격이 없는 자가 관리소장의 직무를 수행한 경우로서 관리주체와 입주자대표회의와의 상호 불간섭 원칙을 직접적으로 실현시키는 기능을 할 수는 없다.
주택법상 관리주체는 입주자대표회의가 선정하거나 선임하기 때문에 구조적으로 입주자대표회의에 종속적인 관계에 놓일 수 밖에 없다. 그러므로 관리주체는 입주자대표회의로부터 어떠한 압력이나 부당한 간섭 없이 주택법상 규정된 관리업무를 수행하는 데 근본적인 한계를 지니고 있는 것이다. 이와 같은 구조적인 문제점을 해결하는 방법의 하나로서 입주자대표회의로 하여금 관리주체의 법정업무에 대해 부당한 간섭이나 개입을 하지 못하도록 법률로 규정하고 위반시에는 행정벌을 가하는 등 실효성을 확보하는 입법적 개선이 효과적일 것이다.

3. 관리주체와 관리소장의 업무관계 재정립
앞서 살펴본대로 관리방법이 자치관리인 경우에는 관리주체와 자치관리소장이 동일인이기 때문에 관리주체의 업무와 관리소장의 업무가 충돌이 생길 여지가 없다. 그러나 관리방법이 위탁관리인 경우에는 관리소장으로 하여금 관리주체의 업무를 지휘·총괄 규정하고 있는 개정 주택법 제55조 제2항 제3호는 관리주체의 업무와 관리소장의 업무가 서로 모순에 빠지게 한다. 이와 같은 문제점은 관리소장이 공동주택의 운영·관리·보수·교체·개량 및 리모델링에 관한 업무와 관리비 장기수선충당금 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 관리에 관해 입주자대표회의를 대리해 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있도록 규정하고 있는 같은 조 제3항에도 마찬가지로 보여진다.
따라서 관리주체의 업무를 관리소장이 지휘·총괄 규정하고 있는 개정 주택법 제55조 제2항 제3호는 자치관리에만 한정하는 것으로 개정하거나 위탁관리의 경우에 관리주체와 관리소장과의 업무 및 지휘·총괄 관한 규정을 새로 둬 그 업무영역을 명확하게 설정하고 그 영역에 맞게 관련 행정벌이나 행정처분 규정을 정비해야 할 것이다.

김광영
충북대학교 법무대학원 법학과 공공법무전공