1) 선행연구에서 나타난 관리업무
학자에 따라 공동주택 관리업무의 구성요소를 다르게 정의하고 있기 때문에 관리업무 유형도 다르게 구분했다. 공동주택 관리의 구성요소를 입주자서비스관리와 물리적 시설관리로 보고 관리업무 유형을 구분한 연구를 보면 다음과 같다.
서울행정대학원(1983)과 박은규 외 2인(2006)은 관리업무를 물적관리와 인적관리의 유형으로 구분했으며 신경주, 안옥희(1995)와 여한규(2008)는 행정관리와 기술관리 등 2가지 유형으로 구분했다.
3가지 유형으로 구분한 경우는 관리의 구성요소에 물적·인적관리 외 경영 및 부대서비스를 추가 했다. 이러한 구성요소로 Park and Kim(1996)은 입주자관리, 운영관리, 건물관리의 유형으로 구분했으며 신경주, 안옥희(1997)는 경영관리, 행정관리, 기술관리의 유형으로 구분했다. 그리고 문영기, 박경식(1999)과 Eun(2001), 그리고 Lee, Choi, and Yeo(2009)의 연구에서도 생활관리, 운영관리, 유지관리 등 3가지 유형으로 구분했다.
관리업무 구성요소에 자연 및 생활환경을 포함시켜 관리업무 유형을 구분한 연구의 예를 보면 안경희(2004)는 행정관리, 시설관리, 안전관리, 환경관리 등 4가지 유형으로 분류했으며 Park and Kim(1989)과 Che(1996)는 건물관리, 단지관리, 운영관리, 입주자관리, 환경관리의 5가지 유형으로 나누고 있었다. 이승관, 전일진(2000)은 관리업무 구성요소에 사회조건을 포함시켜 입주자관리, 대외업무관리, 행정관리, 사무관리, 회계관리, 건물관리, 시설관리 등 7가지 유형으로 구분했다.
이상의 선행연구에서 분류 하고 있는 업무내용을 살펴보면 동일한 업무내용이지만 다르게 분류하는 경우가 있다. 예를 들면 관리비 내역 및 수입과 지출 등 관리비 회계, 세무회계 등 동일한 회계업무를 행정관리에 포함시키기도 하고 운영관리나 또는 경영관리로 분류하고 있다. 그리고 주택이나 단지의 공간에 대한 보전관리를 유지관리에 포함시키거나 기술관리 또는 건물관리에 포함하는 등 업무내용 분류에 혼선을 주고 있다.
그러나 선행연구에서 분류하고 있는 관리업무는 자원을 관리한다는 의미에서 같은 목표를 갖고 있으며 관리업무를 구성하는 요소에서는 공통된 특징을 찾을 수 있었다. 크게는 대상에 따라 유형과 무형으로 나눌 수 있다. 유형대상은 사람과 공간을 의미하며, 무형대상은 사람과 공간에 대한 관리를 뒷받침해 줄 수 있는 운용프로그램 개발을 의미한다.
따라서 본 연구자는 관리업무가 사람, 공간, 운용프로그램의 3요소를 중심으로 자원을 관리한다는 차원에서 문헌에 나타나는 관리업무를 각각 인적자원에 대한 관리, 물적·환경자원에 대한 관리, 무형자원에 대한 관리로 나눴다.
2) 관련 법규에 나타난 관리업무
주택관리에 대한 법령은 지난 1979년 공동주택관리령의 제정으로 주택관리가 본격화됐고, 1979년 12월 공동주택관리규칙 제정으로 사업주체의 의무관리기간 신설, 용도변경의 규정, 사업주체의 하자보수 의무화, 특별수선충당금제도, 자영회의 구성 등과 같은 제도가 마련됨으로써 주거관리의 체계를 갖추게 됐다.
이후 1981년 주택건설촉진법이 개정돼 입주자 권익보호를 위한 입주자대표회의의 법적 근거가 마련됐다.
지난 1984년 공동주택 장기수선에 대한 제정으로 하자보수 및 안전관리 문제를 보완했다.
1980년대 후반에는 주택관리사(보) 제도를 도입해 관리전문 인력으로 하여금 체계적인 전문 관리업무가 탄생됐다. 따라서 관리인들은 공동주택이 안고 있던 하자보수 및 건물의 유지관리를 주요 업무로 수행하게 됐다.
아파트관리신문
aptnews@aptn.co.kr