동별 대표자의 결격사유, 임기, 중임제한, 선출방법, 동별 대표자의 선출을 위한 선거관리위원회의 구성과 그 구성원의 자격과 결격사유와 같이 국민의 기본권을 제한할 수 있는 사항은 수권법률인 주택법에 그 대강이 규정돼야 한다.
즉, 주택법 시행령 제50조와 제50조의2에서 규정하고 있는 사항들 중에서 입주자대표회의의 구성과 그 구성원의 자격, 구성원의 선출방법, 선출기관의 구성과 그 구성원의 자격제한에 관한 사항, 입주자대표회의와 선거관리위원외의 의결정족수, 임기와 중임제한과 같은 사항은 법률로 규정하고 선출절차나 과정, 회의의 운영에 필요한 사항들은 행정입법의 형식으로 위임하는 것이 바람직할 것이다.
제2절 관리비와 관련된 문제점과 개선방안
Ⅰ. 문제의 소재
주택법 제45조 제1항에 의하면 입주자와 사용자는 공동주택의 유지관리를 위해 필요한 비용을 관리주체에 내야 하고, 동법 제51조 제1항에 의해 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당주택의 소유자로부터 징수, 적립해야 한다.
또한, 관리주체는 입주자 등이 내는 관리비와 장기수선충당금을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리해야 한다.
이 때, 관리비 등과 장기수선충당금의 예치 계좌는 주택법 제55조 제4항에 의한 관리사무소장의 등록인감을 사용하는 것을 원칙으로 하고 입주자대표회장의 인감을 복수로 등록할 수 있다.
그런데 입주자들이 내는 관리비 등과 장기수선충당금의 소유주체는 누구인가?
관리주체는 입주자대표회의에 의해 고용돼 구성된 자치관리기구의 장이거나 입주자대표회의가 선정해 관리업무를 위탁한 주택관리업자로서 다만, 입주자대표회의를 대신해 관리비 등과 장기수선충당금의 징수업무를 수행하는 데 지나지 않는다는 것이 판례의 입장이고, 입주자대표회의와 주택관리업자의 관계를 ‘위임’으로 상정하고 있는 주택법의 입법취지에 부합한다.
그렇다면, 입주자들의 소유인 관리비 등의 예치계좌에 관리소장의 등록인감을 사용하도록 강제하고 있는 주택법 시행령 제58조 제7항은 타당한 규정인가 하는 문제가 제기된다.
Ⅱ. 관리비의 의의와 집합건물 관리단의 재산소유 형태
1. 관리비의 의의
관리의 개념을 물건에 대한 보존·이용·개량이라고 할 때, 공동주택의 관리비란 해당건물의 물리적 형태, 기능을 유지하고 그것을 보존·이용·개량하는데 소요되는 비용이라고 할 수 있다.
집합건물법에서는 관리비에 관한 규정을 두고 있지 않다. 다만, 집합건물법 제18조에 공유자가 공용부분에 대해 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있다.
이러한 규정을 근거로 관리비의 의의를 살펴보면, 넓은 의미에서 관리비란 관리단이 정기적으로 각 구분소유자에게 집합건물의 유지·관리를 위해 청구후 징수하는 채권 및 공용부분·건물부지 및 공용부분 이외의 건물부속시설의 유지·관리에 관해 다른 구분소유자에 대해 가지는 채권과 관리규약 또는 집회의 결의에 따라 공용부분에 대해 다른 구분소유자가 가지는 채권을 의미한다고 말할 수 있다.