1. 개설
앞서 본 바와 같이 주택법상 주택관리에 관한 사항들은 제5장에서 규정하고 있다.
주택법 제5장은 주택관리에 관한 사항들을 크게 두 절로 나눠 규정하고 있는데 제1절에서는 주택의 관리방법 등을, 제2절에서는 주택의 전문관리 등을 각각 규정하고 있다.
먼저 제1절에는 공동주택의 관리규정 준수의무의 범위, 관리주체의 업무·의무, 입주자대표회의 구성·운영, 공동주택 관리규약, 관리비, 담보책임 및 하자보수, 하자심사·분쟁조정위원회의 설치·운영, 하자진단 및 감정, 장기수선계획, 공동주택 리모델링, 안전관리계획과 안전점검, 공동주택관리 분쟁조정위원회의 설치·운영 등에 관한 사항들이 규정돼 있고, 다음으로 제2절에는 주택관리업의 등록·말소, 관리소장의 업무와 손해배상책임, 주택관리사 등의 자격의 득실과 교육, 공동주택관리에 관한 행정청의 감독 등에 관한 사항들이 규정돼 있다.
그런데 본 논문은 주택법상의 위임입법들 중에서도 주택관리에 관련된 사항들의 입법상의 문제점을 밝히고 그 개선방안을 연구하는데 목적이 있으므로 위임입법의 문제점이 있는 사항들에 관해선 절을 달리하기로 한다.
다만, 주택법에서 사용하는 용어의 정의와 주택법상 주택관리규정의 적용범위 등은 논문의 전개를 위해 이해의 선행이 필요하기 때문에 본 항에서 개관하기로 한다.
2. 용어의 정의
주택법에서 사용하는 용어는 제2조의 제1호 내지 제17호에서 그 정의를 규정하고 있는데, 그 중 본 논문의 전개와 관련해 필요한 사항만 살펴보면 다음과 같다.
(1) ‘공동주택’이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 이에 따라 주택법 시행령은 제2조에서 공동주택의 종류와 범위를 건축법 시행령 별표1 제2호 가목 내지 다목의 규정이 정하는 바에 의하도록 규정하고 있다.
(2) ‘사업주체’란 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 그 밖에 이 법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말한다.
(3) ‘입주자’에 관한 정의는 그 용어를 사용하는 규정이 주택의 공급에 관한 규정인지 아니면 관리에 관한 규정인지에 따라 서로 다르게 규정돼 있다. 주택의 관리에 관한 규정에서 사용하는 ‘입주자’는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자와 직계존비속을 말한다.
(4) ‘사용자’라 함은 주택을 임차해 사용하는 자 등을 말한다.
(5) ‘관리주체’란 공동주택을 관리하는 자로서 a)관리방법이 자치관리인 경우에는 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리소장 b)분양 후에 관리업무를 입주자에게 인계하기 전 까지는 사업주체 c)관리방법이 위탁관리인 경우에는 주택관리업자 d)임대를 목적으로 하는 공동주택인 경우에는 임대사업자를 각각 말한다.
(6) ‘리모델링’이란 건축물의 노후와 억제 또는 기능향상 등을 위해 하는 행위로서 대수선, 사용검사일로부터 15년이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 10분의 3 이내에서 증축하는 행위, 각 세대의 증축가능면적을 합산한 면적의 범위 내에서 기존 세대수의 10분의 1 이내로 세대수를 증가하는 증축행위를 말한다.
아파트관리신문
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