주택건설촉진법은 주택의 건설촉진이라는 측면에 치우치고 국토의 계획적 개발 및 균형개발의 측면, 주택의 품질관리 측면 등의 요소가 결여된 채 운영돼 많은 비판을 받았다. 이에 따라 지난 2003년 5월에는 주택건설촉진법을 전부개정이라는 형식으로 폐지하고 주택법을 새로이 제정했다.
이 법의 제정배경에는 주택건설 촉진법이 주택 신축에 의한 공급의 확대에 중점을 둬 우리나라의 주택난을 양적으로 해소하는데 크게 기여했지만 주택보급률의 확대와 경제여건의 향상으로 기존 주택의 효율적인 유지관리와 주택의 환경개선의 중요성이 부각된 점도 작용했다. 이후에도 주택관리에 관한 규정은 여러차례 개정을 거듭하며 현재에 이르고 있는데 그 주요내용을 보면 다음과 같다.
지난 2005년 5월에는 하자담보 책임기간을 종전 민법에서 주택법을 적용하도록 개정했고, 지난 2007년 4월에는 주상복합 건축물에도 공동주택관리규정의 적용을 확대하고 관리소장의 손해배상 책임을 신설했으며, 지난 2008년 6월에는 입주자대표회의 운영교육실시에 관한 규정과 하자심사·분쟁조정위원회의 설치규정을 신설하고 의무관리대상 공동주택의 범위에 임대주택을 포함시켰다. 지난 2010년 4월에는 장기수선충당금의 사용요건을 강화하면서 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자진단 및 감정에 소요되는 비용 등에 사용할 수 있도록 했고 하자담보 책임에 관한 주택법 부칙의 위헌결정으로 관련규정을 정비했으며, 지난 2012년 3월에는 관리업무 인계인수 의무를 강화하고 위반시 행정벌을 부과할 수 있도록 했고, 주택관리업자의 등록 요건에 주택관리사 확보기준을 강화했다.
지난해 6월 4일 개정된 주택법은 장기수선충당금의 용도 외 사용을 금지하고 이를 위반할 경우에는 행정벌을 부과할 수 있도록 했고, ② 분양주택과 임대주택이 함께 있는 주택단지의 경우 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 제정할 수 있도록 했다. 또한, ③ 공동주택 공용부분의 관리 및 운영에 필요한 관리비예치금 징수 등의 법적근거를 마련하고, ④ 하자보수 보증금의 용도 외 사용을 금지하고 이를 위반할 경우에는 과태료를 부과할 수 있도록 했다. ⑤ 주택관리업자가 부정하게 재산을 취득한 경우 등을 등록말소 또는 영업정지 사유에 추가했으며, ⑥ 관리비 관리, 하자 발견 등의 업무를 관리소장의 업무에 추가하고 필요한 경우에는 입주자대표회의를 대리해 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있는 근거를 마련했다.
Ⅲ. 주택관리법제의 체계
주택법상 관리대상은 일정규모 이상의 공동주택을 그 대상으로 한다. 따라서 주택법상 주택관리는 곧 공동주택의 관리와 맞물리게 된다.
우리나라의 공동주택 관리의 법체계는 사법과 공법체계로 이뤄진다. 주택법은 헌법 제35조 제3항에서 근거하는 국민의 쾌적한 주거생활권의 확보를 위해 제정된 법률로서 그 입법목적은 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 궁극적으로는 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 꾀하는데 있다. 주택관리와 관련된 공법으로는 주택법 이외에도 임대주택법과 시설물의 안전관리에 관한 특별법, 소방법, 승강기 제조 및 관리에 관한 법률 등이 있다.
아파트관리신문
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