“합리적인 장기수선시스템 구축 등 장수명 아파트 실현”
지난 호 ‘레오팔레스21 사이타마 콜센터’에 이어 이번 호에서는 일본 초고층 주상복합아파트 단지 ‘리버시티21’을 찾아가 건물 장기수선 노하우와 관리업체 운영 시스템에 대해 알아본다.
합리적인 장기수선 시스템 구축
우리관리 연수단 일행은 지난달 8일 도쿄도 츄오구에 위치한 초고층 주상복합아파트 단지 ‘리버시티21’을 찾았다.
지난 1986년에 수립된 주택 시가지 종합 정비계획에 따라 일본 종합부동산회사인 미쓰이부동산주택서비스와 도쿄도 주택공급공사 등에 의해 1988년부터 1990년까지 순차적으로 기존 조선소 자리에 준공된 리버시티21은 임대동과 분양동으로 나눠 총 4개동, 1200세대가 거주하고 있는 초고층 주상복합아파트 단지다.
현재 리버시티21은 건물을 시공한 미쓰이부동산주택서비스에서 관리하고 있으며, 우리나라와 달리 일본은 아파트 시공회사가 공급 및 시공 후에도 지속적으로 관리업무를 맡는 시스템이 일반화 돼 있다.
도쿄도를 관통하는 스미다강과 조화를 이룬 아름다운 경관으로 유명한 리버시티21은 약 30년 전에 준공됐다고 믿기 어려울 정도로 깨끗한 건물외관을 뽐내고 있었다.
아파트 관리현황에 대해 설명을 진행한 오가와 히로유키 관리소장은 “우선 임대동은 지난 1999년 기능 중심 위주로 수선공사를 진행했고, 2006년에는 타일, 천정, 판넬, 발코니 천정 등 외관상 건물을 깨끗하게 유지하는 데 초점을 맞춰 대대적인 수선공사를 진행했으며, 분양동은 건물 2층 규모를 한 번에 둘러쌀 수 있는 곤도라를 특수 제작해 외벽과 공용부 인테리어를 중심으로 약 1년에 걸쳐 수선공사를 실시했고, 공사 후에도 곤도라를 이용해 2개월마다 외벽청소를 실시하고 있다.”고 설명했다.
일본의 경우 장기수선공사는 주로 관리회사가 제안해 진행하게 되는데, 우리나라 입주자대표회의와 같은 소유자 조합으로부터 흔쾌히 수락되는 경우는 흔치 않다고 한다. 이는 소유자 조합에서 관리회사의 제안을 검토하고 관리비 및 수선공사시 비용 절감에 대한 대책을 먼저 강구토록 요구하기 때문이다.
장기수선공사시 소요되는 장기수선충당금은 소유자 조합 총회에서 전체 소유자의 과반수 동의로 결정하고 있었다. 리버시티21의 경우에는 전용면적 60㎡ 기준으로 세대당 매월 6000엔(약 6만원)씩 장기수선충당금을 적립하고 있었으나, 대대적인 수선공사를 진행하면서 금액이 늘어나 현재는 세대당 1만7000엔(약 18만원)의 장기수선충당금을 부과하고 있다.
최근에는 일본 정부에서 장기수선충당금 적립에 대한 기준을 정해 권장하고 있다. 30년 동안 동일하게 ㎡당 220엔(약 2300원)의 표준금액으로 제시하고 있는데, 이는 우리나라 아파트 단지의 장기수선충당금 평균 적립액 97.5원/㎡보다 약 20배 많은 금액이다.
미쓰이부동산주택서비스 미야하라 미쯔루 부장은 “현재 일본에서는 신축 아파트에 대한 수요보다는 기축 아파트를 개·보수하는 방향으로 관리업무 정책이 변화하고 있다.”며 “아파트 신축시 30년 장기 플랜을 제시토록 하고 있으며, 기축 아파트에 대해서도 25년 장기 플랜을 제시토록 한다.”고 강조했다.
효율적인 관리업무 운영
15㎡ 남짓한 리버시티21의 분양동 관리사무소에는 4명(설비기사 1명, 서무 1명, 민원담당 1명, 경비 1명)의 관리직원이 근무하고 있었으며, 경리직원은 단지에 별도로 배치되지 않고 본사에서 경리업무를 담당하는 점이 흥미로웠다.
4명의 관리직원만으로도 아파트 관리가 가능한 이유는 일본의 아파트 관리가 본사 고객센터를 중심으로 하는 통합관리시스템으로 운영되기 때문이다. 본사 고객센터에서 일차적인 입주민 민원을 접수받아 해결함으로써 상대적으로 단지 내 관리직원이 담당해야 할 민원처리는 감소되는 것이다.
현재 미쓰이부동산주택서비스는 전국적으로 3천동, 24만 세대를 관리하고 있고, 24만 세대 관리를 위한 민원 접수 고객센터인 콜센터를 별도로 운영, 고객센터 직원 1인당 하루 평균 25건 정도의 민원을 상담하고 있으며, 365일 3교대 근무형태로 운영하고 있다.
또한 미쓰이부동산주택서비스가 관리하고 있는 모든 세대에 센서를 설치해 누수사고, 외부인 침입 등 문제가 발생했을 경우 인근 관리사무소나 제휴를 맺고 있는 보안업체에 지시해 즉시 처리하는 시스템을 갖추고 있다.
이와 함께 미쓰이부동산주택서비스는 아파트 관리 홍보관(맨션 뮤지엄)을 별도로 조성해 입주민 등으로 하여금 ▲층간소음 체험 ▲아파트 관리 퀴즈 ▲아파트 설비구조 ▲시간의 흐름에 따른 아파트 변화 모습 ▲방범 시스템 등을 견학해볼 수 있도록 함으로써 아파트 관리의 중요성을 적극 전파하고 있었다.
이번 연수에 참여한 서울 신도림디큐브시티 김종경 관리소장은 “비록 한국과 일본 두 나라가 지리적, 국민적 정서 등에 차이가 있어 어떠한 관리방법이 더 낫다고 판단할 수 없지만 입주민에 대한 맞춤형 서비스를 실현하고자 하는 관리목적은 동일하다.”며 “일본 관리회사의 체계적인 수선유지 노하우를 벤치마킹해 우리나라에서도 아파트 수선유지에 대한 비중과 인식이 높아지길 바란다.”고 소감을 말했다.
인천 송도더샵엑스포 유영숙 관리소장도 “한국과 일본 모두 입주민을 최우선으로 생각하고 입주민들이 불편을 겪지 않도록 관리해 나가는 것이 공통과제임을 느낄수 있었다.”며 “문제가 발생한 후에 대응하는 차원의 관리가 아닌 어떻게 하면 입주민 편의를 도모하는 관리를 할 수 있는지를 생각해 볼 수 있는 시간이었다.”고 덧붙였다.
이기상 기자
mils@aptn.co.kr