운영관리분야는 관리업무의 기준이 투명성·민주성을 바탕으로 합리적으로 구축돼 있는지를 평가해야 하며 유지관리분야는 입주민의 재산가치를 보전하고 단지 및 주택의 수명연장을 통한 사회적 비용을 감소하기 위해 단지 내 물리적 시설환경을 주로 평가해야 한다. 생활관리(공동체 활성화)분야는 공동생활질서 확립활동, 여가문화활동, 주민조직 및 주민참여활동, 사회봉사활동, 공공서비스 생산 등을 포함해야 한다. 관리분야별 배점은 운영관리와 유지관리는 각각 30점, 생활관리(공동체 활성화)는 40점을 부여한다.

아파트 단지 내에서 지역자치를 실시하기 위해서는 아파트 관리의 공공성 확보 및 공동체 활성화를 위한 점진적인 단계를 거쳐야 한다. 현 단계에서는 아파트 관리의 투명성·민주성 확보 등 아파트 관리가 정상화 될 수 있도록 제도의 개선 및 공공기관의 지도와 감독을 철저히 해야 하며 아파트 관리와 관련해 입주민 등과 관리주체에 대한 교육, 우수관리단지의 선정과 인센티브 부여 및 유지관리에 대한 지도가 이뤄져야 한다. 그 다음 1단계에서는 아파트 관리에 대한 입주민의 참여가 확대되고 공동체가 활성화되도록 아파트 공동체 활성화 사업에 대한 조례의 제정, 공동체 활성화를 위한 인력 및 조직의 양성, 우수관리사례의 전파와 교육, 유지관리에 대한 지속적인 지원이 이뤄져야 한다. 마지막 2단계는 공동체 활성화 및 인근 지역사회로의 확산을 목표로 하는 시기로 아파트 관리의 자율성 확대, 공동체 활성화 단계에 미진입한 아파트 단지에 대한 지원, 선진관리사례와 기술의 지원, 지역문제 해결에 관리조직과 협력 등이 이뤄져야 한다.

장기적으로는 아파트 관리에 있어서 유지관리와 생활관리를 통합하면서 입주민이 주도적으로 아파트 관리를 할 수 있는 조직을 설치해야 할 것이다. 아파트 단지별로 지역자치가 이뤄질 수 있도록 지역자치에 대한 권한을 부여하는 조례를 만들고 지역자치가 가능하도록 지방자치법을 서울시에 한해 특례를 두도록 개정할 필요가 있다. 지역자치사무를 위해서는 지방자치법을 개정해 입주자대표회의에 법적 권한이 부여돼야 한다. 또 입주자대표회의를 법인격을 가진 법인이나 조합으로 해 정부기관과 수평적 의미의 계약을 체결할 수 있도록 할 필요가 있다. 또한 지방정부의 수준에서는 지방자치법과 주택법이 통합·운영되도록 특별법이 만들어져야 할 것이다. 이를 위해 서울시에는 아파트 단지 자치권한 부여국(가칭)을 신설해 아파트 단지를 통한 시정과 시민의 소통을 원활하게 할 수 있는 조직적 장치를 마련해야 한다. 아파트관리조직은 자역자치의 가능성을 내포하고 있기 때문에 지역자치가 가능하도록 법·제도적 장치를 재설계해 준다면, 도시행정의 효과성과 효율성을 높일 수 있는 통로가 될 것이다.

김찬동 연구위원
서울시정개발연구원
창의시정연구본부