새누리당 정책위원회는 심재철 위원(새누리당 아파트관리비절감대책특위 위원장)과 함께 지난 10일 국회 본청 귀빈식당 1호실에서 ‘아파트 관리비 절감을 위한 정책세미나’를 개최했다.
이날 세미나는 아파트 관리비를 절감할 수 있는 개선방안을 모색하기 위해 관련 전문가, 공무원, 입주민 등이 참석한 가운데 열렸으며, 발제는 국토교통부 주택건설공급과 김수상 과장이 ‘입주민의 관리비 부담경감 투명성 제고를 위한 아파트 관리제도 개선대책’을 주제로 발표했다.
발제가 끝난 후 심재철 의원의 사회로 대한주택관리사협회 박병남 사무총장, 숙명여자대학교 한상삼 교수, 국토연구원 천현숙 연구위원, 회계법인 정동 김창훈 회계사, 정찬모 아파트 입주민 등이 참여한 가운데 아파트 관리비 절감을 위한 다양한 방안이 논의됐다.
이에 토론회에서 발제된 내용과 토론자들의 다양한 의견을 정리해본다.

발제 / 국토교통부 주택건설공급과 김수상 과장

▶ 아파트 관리 현황
아파트는 전체 주택의 59%를 차지하고 있어 아파트 관리수준이 국민들의 주거환경에 지대한 영향을 미치고 있다.
현재 일정규모 이상의 아파트에 대해 관리를 의무화하고 있으며, 전체 아파트의 88%가 의무관리 대상으로, 의무관리 대상 아파트는 주택관리사(보)를 관리소장으로 채용하고, 입주자대표회의를 구성하도록 규정하고 있다. 의무관리의 형태는 위탁관리와 자치관리가 있으며, 위탁관리가 의무관리 대상 아파트의 76%를 차지하고 있다.
지난해 기준 아파트 관리비, 공사·용역 등 자금집행 규모는 연 10조원 내외이며, 난방·급탕·가스·전기·수도료 등 사용료는 6조7천33억원 내외, 의무관리대상 아파트의 관리비를 2조 3천1백93억원, 장기수선계획에 따른 공용시설 공사비는 7천5백억원 내외로 조사됐다.
입주자대표회의는 관리비 집행을 위한 사업계획 및 예산승인, 공용부분의 보수·교체, 행위허가 등에 관한 사항을 의결하고, 관리소장은 입주자대표회의가 의결한 사항을 집행하고 관리비 징수, 공용부분의 유지·보수 및 안전관리 업무를 수행하고 있다.
아파트 거주비율이 높아지고, 관리비 규모 등도 증가함에 따라 아파트 관리와 관련한 분쟁이나 민원도 지속적으로 증가하고 있다.
민원 유형별로는 동별 대표자 선출 등 입주자대표회의 구성·운영 37%, 공사·용역 계약 관련 13%, 선거관리위원회 10%, 관리규약 7% 순으로 분석됐으며, 분쟁 증가 원인은 아파트 물량 및 입주민의 관심은 증가하고 있지만, 관련 집행과정은 투명성이 부족하고, 관련 관계자는 윤리성·전문성이 부족한 것에 기인한다.
또 일부 사안은 입주민 상호간 불신으로 화해, 결과 승복 등 문제해결이 지극히 어려운 상황도 발생하고 있다.

▶ 아파트 관리의 문제점
아파트 입주민의 상당수가 입주자대표회의 존재자체를 모르거나 그 구성원인 동별 대표자도 후보자가 없어 선출이 어려운 상황이다. 입주민의 무관심과 참여 저조에 따라 부정한 이권을 노린 소수 동별 대표자나 주택관리업체·관리소장에 의해 아파트 관리에 필요한 공사나 용역이 부당하게 결정되고 있다.
또한 아파트 관리의 의사결정은 주로 입주자대표회의에서 이뤄지나, 회의록 공개 등 과정을 투명하게 공개하지 않은 경우가 있고, 관리비 등 집행내역, 공사·용역 계약서 공개 등 집행과정도 제대로 공개되지 않아 입주민과 마찰을 겪는 경우가 발생한다.
특히 주택관리업체는 영세한 업체가 많아 단순 인력 파견업체에 불과한 경우도 있으며, 본사에 의한 직원 통제력도 미흡해 직업윤리가 저하되는 문제가 있다. 입주자대표회의도 시·군·구에 의한 교육제도(연간 4시간)가 있으나 임의규정이 있어서 실효성이 떨어지며, 관리소장은 현장 배치 후 평생 1회만 직무교육을 받도록 돼 있어 정기적인 교육을 통한 윤리성이나 전문성 제고에 한계가 있다.
이와 함께 정기적인 감사체계가 있는 공공부문(공무원·공사)이나, 상법 등에 따라 정기 회계보고 등의 감시·감사체계가 구축된 주식회사 등과 달리 아파트는 관리비 등의 지출규모가 적지 않으면서도 정기적이고 체계적인 감사기능은 미흡하다. 따라서 공사·용역 계약·집행, 관리비 지출 등에 대한 부정 또는 횡령여부, 공사·용역의 시행시기·비용의 타당성에 대한 감시·감사·자문 기능은 매우 취약하다.
아울러 아파트 관리와 관련해 부정한 재물이나 재산을 취득한 경우 처벌규정이 있으나, 1년 이하 징역이나 1천만원 이하 벌금에 불과하다. 지자체에서 아파트 관리와 관련해 필요한 경우에는 시정명령을 할 수 있으나, 이행하지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료만 부과하고 있다.
이밖에도 전 국민의 60% 가량이 아파트에 거주하고 있으나, 아파트 관리를 담당하는 공무원은 중앙부처 3~4명, 각 시·도 또는 시·군·구별로 2~3명에 불과해 접수되는 민원처리에 급급하고, 중장기적인 제도개선 검토나 지자체의 실효적인 감독기능 발휘 등에 한계가 있다.

▶ 아파트 관리제도 개선대책
일부 부도덕한 관리주체의 관리비 비리를 근절하기 위해 입주자대표회의가 요청하는 경우 등에만 외부 회계감사를 실시하던 것을 300세대 이상의 단지는 매년 외부 회계감사를 실시하도록 의무화하고, 관리비·잡수입 등의 징수·사용에 관한 회계서류를 5년 이상 보관하지 않고 임의 폐기하는 경우 과태료를 부과토록 했다.
또한 아파트 공사·용역 시행과 관련해 비리가 집중될 수 있다는 점을 감안해 관리소장이 입주민에게 공사·용역 계약서를 공개토록 의무화하고, 수의계약처럼 악용되고 있는 지명경쟁 입찰(5인 이상의 입찰대상자를 지명해 선정)을 개선하기 위해 지명경쟁 입찰을 할 수 있는 경우를 특수 장비·기술 등을 보유한 자가 10인 이내인 때로 한정하며, 지자체·공공기관이 공사·용역계획의 적정성과 타당성 등에 대해 입주자대표회의나 관리소장에게 자문을 할 수 있도록 개선했다.
아울러 관리주체와 입주자대표회의에 대한 감시체계를 강화하기 위해 지자체장이 비리신고 단지 등에 대해 중점적으로 감사를 할 수 있는 법적근거를 마련토록 했다.
또 관리비 횡령, 공사·용역 등을 둘러싼 뒷돈 거래 등의 부정행위를 근절할 수 있도록 부정한 재물이나 재산을 취득한 경우에 대해 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 부과하고 있던 것을 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금을 부과하도록 처벌을 강화할 예정이다.
이어 지자체 관리감독과 분쟁조정 역할이 강화될 수 있도록 시·군·구에서 운영하는 ‘공동주택 관리 분쟁조정위원회’ 위원에 관리주체 등 분쟁 당사자는 제외하고 법률전문가, 회계전문가, 주택관리 전문가 등으로 위원을 구성토록 했고, 지자체의 시정명령 등에 불응한 경우 5백만원 이하의 과태료를 부과하던 것을 1천만원 이하의 과태료를 부과토록 강화했으며, 선거관리위원회에 대해서도 지자체 감독대상에 포함해 입주자대표회의 구성원 선출 단계에서부터 공정성을 제고할 계획이다.
특히 공동주택 관리 관련자의 윤리성과 전문성을 제고하기 위해 관리소장은 배치된 이후 평생 1회만 교육을 받던 것을 3년마다 보수교육을 받도록 하고, 해당 시·군·구에서 입주자대표회의를 대상으로 임의적으로 교육을 하던 것을 앞으로는 의무적으로 교육하도록 개선했으며, 입주자대표회의 감사가 내실 있게 감사업무를 수행할 수 있도록 ‘표준 감사 업무매뉴얼’을 마련해 배포했다.
이와 함께 주택관리업체의 전문성을 강화하고 그 책임과 권한을 명확히 하는 것이 필요하다는 점을 감안해 주택관리업체에 대해 일제 점검한 후 등록기준 미달업체 등에 대해서 등록을 말소하고, 등록기준도 강화해 나가는 한편, 주택관리업자에 대한 입주민의 만족도를 평가해 업체의 관리능력 향상을 유도할 방침이다.
더불어 장기수선충당금을 사용하는 공사(도색·방수공사 등)의 경우 현재 계약주체를 주택관리업자로 하고 있지만, 책임소재를 분명하게 하기 위해 공사에 대한 의사결정을 하는 입주자대표회의를 계약주체로 하도록 개선할 계획이다.
이밖에 아파트 관리에 대한 입주민의 적극적인 참여와 관심을 제고하기 위해 전자투표제를 도입하고, 관리주체가 아파트 관리 현황, 공사·용역계약 절차, 동별 대표자 선거 등을 입주민에게 안내할 수 있도록 ‘공동주택 관리 안내 리플릿’을 작성, 배포했다.

토론자 주요 발언

“아파트 관리, 사적서비스 아닌 공공관리 서비스로 인식 전환해야”
박병남 사무총장 _ 대한주택관리사협회

아파트 거주비율이 높아지고, 관리비 규모 등이 증가하고 있음에도 아직까지 대다수 입주민은 관리에 무관심해 이를 악용하는 일부 비전문가의 전횡 및 비리문제가 지속 발생하고 있다.
특히 아파트 관리비리는 주로 관리나 공사업체를 선정하는 과정에서 비전문가 등의 과도한 간섭과 전횡에 의해 발생하는 경우가 많아 입주민간 분쟁 및 민원이 증가하고 있다. 이는 관리비 집행과 관련한 투명성·윤리성 부족의 측면도 있지만 그 구조적 특성에 기인하는 측면을 간과할 수 없다.
관리소장은 주택관리업체에 의해 고용되지만 근무지는 입주자대표회의 승인을 거쳐 채용되는데 따른 역학적 관계로 말미암아 입주자대표회의의 영향력을 벗어나기 어려운 고용구조로 돼 있다.
또한 일선현장에서 전문적 지식과 노하우를 갖고 직접적인 공동주택 관리업무를 수행하고 있는 관리소장의 불만족 이유 중의 하나로 잦은 근무지 이동으로 고용에 대한 불안이 그 원인이 되고 있다.
주택관리사(보)의 역할은 물리적 관리에서 대인 서비스 관리까지 포괄적이면서 복합적인 업무를 수행해야하는 자질을 요구하지만, 배출제도는 시험에만 의존하고, 관리현장에서 일어나고 있는 복잡한 문제에 대해서는 정보를 얻거나 자문을 받는 등 지원받을 곳도 없이 개인의 경험과 역량만으로 해결해나가고 있다.
아울러 수많은 입주민들이 거주하는 공동주택은 그 이해관계 및 분쟁이 첨예할 수 있고 복잡하므로 소유와 전문관리의 분리를 통해 합리적·전문적 관리를 유도하고 있으나, 관리에 대한 비전문인의 부당한 관여가 빈발하고 의결과 집행의 업무적 혼선이 발생되고 있는 것이 현실임에 비춰 권한행사에 따른 조정과 책임관계 규정이 미흡하다.
이에 따라 공동주택을 보는 시각이 이제는 사익중심의 효율성뿐만 아니라 어울려 함께 살아간다는 공공적 가치를 중시여기는 공공재로 함께 인식돼야 하며, 공동주택 관리는 사적서비스라기보다는 공공관리 서비스로 인식의 전환될 필요가 있다.
주택관리의 중요성에 비해 단일화된 전문 모법이 없어 통일적이고 체계적인 행정지원과 육성이 미흡하므로, ‘공동주택관리기본법’을 제정해 관리적 법규들의 최고 지침법이 되도록 하고, 공동주택 관리의 체계화와 정보서비스를 강화하기 위해 ‘공동주택관리지원센터’를 설립해야 한다.

“관리업체가 관리업무 통해 수익 창출토록 제도개선 필요”
한상삼 교수 _ 숙명여자대학교 행정학과

아파트 관리비가 잘못 운용되고 비리가 발생하는 이유는 다양하나, 주요 원인은 사전 컨설팅과 사후 감사기능의 결여라고 할 수 있다.
특히 아파트 시설은 전자·기계·첨단화되고 있는데 반해 관리 인력의 기술능력(저비용구조의 인력운용)이나 의사결정 주체인 입주자대표회의의 비전문성으로 업무수행 능력이 따라가지 못하고 있다. 이에 주요기기나 시설에 문제 발생시 수선 또는 교체여부 판단, 공사범위, 감리, 준공검사 등 판단에 어려움이 있다.
일부 지자체에서 주요 공사에 대한 자문단을 운영하고 있으나 절차가 복잡하고 적기에 자문을 받지도 못함으로써 실효성이 없다. 더욱 심각한 문제는 감사체계가 부실해 입주자가 선임한 비전문가인 감사에 의해 자체 종결되는 경우가 허다하다.
외무 회계감사를 의무화하는 것도 의미는 있겠지만 아파트 관리의 전문성이 결여된 단순 회계감사나 공공기관의 컨설팅만으로는 한계가 있으므로 외부회계감사나 아파트 관리 전문기관인 주택관리공단의 컨설팅(감사업무 포함) 중에서 입주자대표회의 의결을 통해 단지별로 선택하도록 의무화해야 한다.
또한 비리 등 분쟁으로 단지관리에 어려움이 있을 경우 현재처럼 방치하지 말고 입주민 요청이나 지자체의 중재로 공단에서 일정기간 수탁관리토록 한다면 입주민의 불편도 덜어지고 재산관리에도 도움이 될 것이다.
추가 소요비용은 관리비로 충당해야 하지만 관리비 인상을 최소화하기 위해 동사무소 행정업무 중 가능한 사항은 관리사무소에 위탁하고 통·반장의 역할을 동대표에게 맡기는 등으로 절약한 행정비용을 재원으로 회의수당 외에 통·반장 수준 이상의 수당(최소 30~50만원)을 지급하는 것도 하나의 방안이다.
감사의 전문성과 독립성을 높이기 위해 현행 동대표 중 감사를 선출하는 대신 입주민 중 회계사 등 감사 전문가를 대상으로 공모하고 이에 상응한 대우도 필요하다.
아울러 관리주체의 비리를 방지하기 위해서는 관리업체가 관리업무를 통한 수익을 창출할 수 있도록 제도개선이 필요하다.
대부분의 관리비 집행은 정산제이기 때문에 관리업체가 사업을 통해 얻을 수 있는 수익은 위탁관리수수료 하나뿐이다. 이에 따라 관리업체들은 생존을 위해 덤핑입찰이나 경비, 청소, 승강기 등 용역업체 선정에 부당하게 관여하거나 편법으로 용역회사를 설립함으로써 이와 관련한 비리발생여지가 상존하고 있다.
따라서 이 문제를 근본적으로 해결하려면 관리업체는 관리하고 있는 단지에 편법으로 경비, 청소, 승강기관리 등 용역업을 금하고, 승강기 등 관리 용역업체는 보수공사에 참여하는 것을 금지토록 해야 한다.
관리업체의 전문성을 높이고 수익성 있는 기업으로 성장할 수 있도록 입주민을 상대로 다양한 주택관련 서비스를 개발해 수익을 올릴 수 있는 구조로 개선해야 한다.

“독립성 확보 등 실효성 담보하는 외부회계감사 시스템 마련해야”
김창훈 회계사 _ 회계법인 정동

민원(혹은 비리)발생 대상 아파트는 증가하고 있으나, 아파트 관리비 집행의 투명성 확보를 위한 제도 개선이 이뤄지지 않고 있다.
외부회계감사 측면만 놓고 보면 규제완화라는 명분아래 외부감사의 실효성을 완전히 상실한 상태다.
현행 주택법 개정안을 보면 지난 1998년에 폐지한 300세대 이상 아파트에 대한 외부회계감사 의무화를 다시 도입한다고 돼 있는데, 15년 전 시행됐던 300세대 이상 외부회계감사 의무화를 어떠한 이유로 없앴고, 또 이제 어떠한 변화가 있어 다시 도입하는 것인지에 대한 고찰이 선행돼야 한다.
또한 현재 아파트 현장에서 외부회계감사가 수행되는 전체 과정(입찰·계약·업무수행·보고)에 대한 면밀한 실태조사를 통해 외부회계감사가 실효성을 확보할 수 있는 환경을 먼저 마련해야 한다.
‘외부’ 회계감사가 갖는 핵심적인 의미는 조직이나 단체의 구성원 즉, 내부에서 선임된 감사가 아닌 조직 외부에서 선임돼 확보된 독립성을 기반으로 전문적인 감사를 수행하고 이를 제대로 발표할 수 있는 독립성을 전제로 한 것이다.
그러나 외부회계감사 성패를 좌우하는 핵심요소인 ‘감사인의 독립성’ 확보가 감사 대상인 관리사무소 및 입주자대표회의가 감사인을 선임하는 현재의 구조에서는 태생적으로 유지되기 어렵다.
특히 현재와 같은 ‘최저입찰제’는 회계감사 수행에 필요한 최소한도의 시간투입도 어려운 구조로, 자연스럽게 ‘회계감사의 부실’을 초래할 뿐만 아니라 입주민들에게는 ‘관리비를 아꼈다’라는 인식을 주는 명분까지 부여함으로써 결과적으로 외부회계감사의 무용론을 부채질하고 있다.
현재 발의돼 있는 주택법 개정안에 따르면 ‘회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정하되, 이 경우 입주자대표회의는 시장·군수·구청장 또는 공인회계사법 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다’라고 하고 있으나, 만약 비리를 저지른 당사자라면 싼값에 입맛에 맞는 감사인을 선임할 것인지, 한국공인회계사회에 감사인 추천을 의뢰할 것인지 생각해 본다면 자명한 결과가 예측된다.
외부회계감사는 부족한 행정력으로 인한 관리공백과 잠재적 비리의 발생을 예방할 수 있는 현실적으로 가장 효과적인 대안이다. 회계감사 보수에 대한 현실적인 수준의 가이드라인 등 실효성을 담보하는 외부회계감사 시스템을 마련해 수박 겉핥기식 회계감사가 더 이상 비리집단의 방패막이로 전락되는 상황을 방지해야 한다.
아울러 한국공인회계사회는 ‘공동주택 외부회계감사 수행과정’을 이수한 감사인을 추천 의뢰하고, 감사보고서에 대한 품질관리감리를 강화함으로써 양질의 우수인력이 공동주택 감사업무에 참여할 수 있는 기회를 유도해야 한다.

“아파트 홈페이지 운영 등으로 입주민 관심·참여 유발해야”
천현숙 연구위원 _ 국토연구원

관리주체의 전문성, 입주자대표회의의 투명성과 책임성, 지자체 역할, 입주자의 관심 등 여러 요소가 필요하고 개선돼야 할 점이 있으며, 관리주체가 전문성을 발휘해 안정되게 근무할 수 있는 여건이 마련돼야 한다.
입주자대표회의의 의결기능과 관리사무소의 집행기능은 유기적으로 연계돼야 하는 것이고, 서로 없어서는 안되는 기능이라는 점을 각 주체가 인식해야 한다.
관리업이 너무 영세하고 서비스마인드 부족 등의 문제는 업계 스스로 자정과 노력이 필요한 부분이며 입주자대표회의에서도 관리업체가 전문성을 발휘해 관리할 수 있도록 협조해야 한다.
물적 관리 외에 단지의 부가가치를 창출할 수 있는 컨설팅이 필요하다. 앞으로는 아파트 관리에 있어서 시설관리 외에 자산관리와 생활관리 영역이 중요하게 부각될 것이다. 아파트 내 공유공간이 제대로 활용되지 못하고 방치되는 경우들이 발생하고 있는데, 이러한 공간의 활용을 통해 수익을 낼 수 있도록 전문적인 컨설팅업무가 필요하다.
또한 입주민은 관리에 있어서 중요한 주체 중에 하나이고 관리비리 발생시 가장 피해를 보는 집단임에도 불구하고 실제 관리에서는 사각지대에 놓여 있다. 동대표들이 입주민을 대표해 선출됐지만 입주민 의견수렴 장치가 없으므로 입주민의 의견과 동대표의 의견이 달라도 조정할 방법이 없다.
실제 입주민 중에도 유아를 둔 젊은 세대에서는 동대표 활동이 어렵기 때문에 동대표 구성은 대부분 중장년층 이상 연령층으로 구성되게 되고 젊은 세대의 요구 반영이 잘 안되는 문제점이 있으므로 2년 마다 입주자카드를 갱신하도록 해 입주민 특성 파악이 용이하도록 해야 한다.
아파트 관리 정상화는 입주민의 관심이 가장 중요한 관건으로, 입주민들이 관리에 참여를 유도하려면 실질적인 이익이 있거나 관심을 유발할 수 있어야 한다. 현재 아파트 홈페이지는 대부분 유명무실하게 관리되고 있는 상황이므로 아파트 홈페이지를 국토교통부가 운영하고 있는 ‘공동주택관리정보시스템’이나 서울시의 ‘공동주택 통합정보마당’과 링크해 관련 정보에 쉽게 접근할 수 있도록 해야 하고, 홈페이지 구축과 관련된 기술적 서비스를 지자체에서 지원해주는 것도 필요하다.
이와 함께 현재는 대표회의 감사가 동대표를 겸하고 있어서 자신이 의결한 사항에 대해 감사해야 하는 모순이 발생하는 경우가 있다. 따라서 감사기능과 동대표 지위를 분리해 독립시키는 방안을 검토할 필요가 있다. 입주민 중 회계전문가를 활용해 이에 상응한 처우도 이뤄져야 한다.
또 아파트는 일반기업과 다른 특성이 있으므로 아파트 특성을 반영한 회계관리 방법이 필요하다. 아파트 관리에 있어서 일시에 비용이 드는 건을 여러 번에 걸쳐 나눠 관리비에 부과하는 방법이 활용되고 있는데, 이를 악용할 경우 실제 소요비용보다 부풀려져서 관리비에 부과할 수 있다. 이에 대한 근거규정과 방법을 명확히 할 필요가 있다.
아울러 입주자대표회의 구성원은 전문적 지식으로 인해 선출된 것이 아니므로 전문성을 가질 수 있도록 하는 교육이 매우 중요하다.
따라서 표준화된 교육프로그램을 마련해 교육을 실시, 동대표 등이 전문화 교육을 체계적으로 받을 수 있도록 해야 한다.