중앙대·주택·부동산자산관리 최고경영자과정은 지난달 30일 ‘공동주택관리지원센터 기능과 역할’을 주제로 ‘제1회 2013년 춘계 공동주택 관리 토론회’를 개최했다.
이날 토론회는 공동주택관리지원센터 설립 촉구 및 방향 제시를 위해 관련 전문가, 국토교통부 공무원, 입주민 등이 참석한 가운데 진행됐다.
토론의 발제자로 나선 한국건설산업연구원 두성규 연구위원은 ‘공동주택 관리 선진화를 위한 전담조직 설립방안 연구’라는 주제로 공동주택 관리 관련 문제를 지적하고 공동주택관리지원센터 설립을 위한 세부내용과 기대효과에 대해 설명했다.
발제가 끝난 후에는 중앙대학교 하성규 전 부총장의 사회로 경기개발연구원 봉인식 박사, 국토연구원 천현숙 박사, 중앙대 사회개발대학원 곽 도 교수, 한국주거문화연구소 은난순 박사, 국토교통부 류종우 사무관 등이 참여한 가운데 공동주택관리지원센터의 기능과 역할 등에 대해 다양한 논의가 진행됐다.
이에 토론회에서 발제된 ‘공동주택 관리 선진화를 위한 전담조직 설립방안’과 토론자들의 발언내용을 정리해본다.

-발제-

“공익법인으로 설립해 자립운영 방안 모색” 
두성규 연구위원 / 한국건설산업연구원
수요층의 관심이 신축·분양에서 준공 후 유지·보수·관리로 이동하고 있고 정부에서도 공동주택 관리의 중요성을 인식해 다양한 정책을 시행하고 있지만 관리체계의 지원을 위한 재원 및 인적자원이 한정돼 있고 사적영역에 대한 공공의 개입이 어렵다는 문제 때문에 공동주택 관리와 관련한 체계적인 지원시스템을 구축하기 위한 공동주택관리지원센터를 신설할 필요가 있다.
공동주택관리지원센터는 정부 및 지자체, 전문가(단체), 학계, 법조계, 입주자대표회의 대표단체, 주택관리사협회, 주택관리업협회 등 다양한 관계자들이 참여한 가운데 재단법인이나 공익법인으로 설립돼야 하며, 임·직원 20명 내외로 출범해 지원정보·관련 발간물 유료화, 아파트 단지 등록비, 전자조달 및 구매대행 수수료 등을 통한 단계별 자립운영 방안을 모색해야 한다.
센터 설립을 위한 예상 절차는 주택법 개정 → 설립 준비기획단 발족 → 법인설립 인가 및 등기 → 초대대표 임명 또는 추대 → 지원센터 출범 → 업무 개시(업무 범위는 단계별 확대 방식도 가능) 순이며 지난 2009년 예산 편성지침 및 하자심사분쟁조정위원회 사무국 설립 등의 경우를 참고할 때 약 10억원 내외의 비용이 소요될 것으로 예상된다.
센터에서는 ▲공동주택 관리 관련 업무상담 ▲갈등 및 분쟁조정 ▲국가·지자체 위탁사업 수행 ▲공동주택 현황 및 실태조사 관련 연구 ▲공동주택 관리 관련 정보제공 및 관리 ▲커뮤니티 활성화 지원 등의 기능을 수행하게 되며 이를 통해 전문적·체계적인 공동주택 관리 지원서비스를 제공, 선진화된 공동주택 관리 문화를 창조하고 입주민 공동체 의식 성숙 및 지역사회 발전을 이뤄낼 수 있을 것으로 기대한다.

-토론자 주요 발언-

“조사·연구기능 추가해 대안 제시역할 수행해야”
봉인식 박사 / 경기개발연구원
공동주택관리지원센터가 효과적으로 운영되기 위해서는 조사 및 연구기능이 필요하다. 현재 공동주택 관리와 관련된 보고서, 외국사례연구 등 국내자료가 매우 부족한 상태이므로 공동주택관리지원센터에서 이같은 자료를 체계적으로 구축하고 분석하며 정책적 대안을 제시하는 역할을 수행해야 한다.
공동주택관리지원센터에서 진행해야 할 연구조사 업무는 △공동주택 관리와 관련된 법제 개정방안 제시, 지자체 공동주택 관련 조례 및 공동주택 관리규약준칙 개정방안 제시 등의 ‘법제 연구’ △공동주택 입주민간 유대관계 증진을 위한 ‘공동체 프로그램 개발’ △장기수선·에너지 효율화 등과 관련된 계획 수립 및 모니터링 매뉴얼 등 ‘관리 매뉴얼 개발’ △외국 법제도 조사 및 공동체 활성화 프로그램 벤치마킹 등 ‘국내·외 사례연구’ △공동주택 관리와 관련된 지식과 경험을 체계적으로 축적해 관련자들과 온·오프라인을 통해 공유하는 ‘공동주택 관리 관련 지식·경험 축적 및 공유’ 등으로 나뉜다.
이같은 연구조사 업무는 석·박사급 연구원으로 구성된 독립부서를 센터 내부에 설치해 진행하는 것이 바람직하며 실무부서의 수요에 대응, 자체적인 연구주제를 발굴하고, 연구부서와 실무부서간 주기적 상호인력교류로 현장에 좀더 적합한 연구성과를 제공토록 해야 한다.
또한 외부인력과 네트워크를 형성, 연구주제를 발굴하고 조사결과에 대한 주기적 피드백 체계를 구축해야 한다.

“하자분쟁 해소 위해 분쟁조정기관 마련 필요”
천현숙 박사 / 국토연구원
공동주택 하자와 관련한 객관적 판정기준의 부재로 시공업체나 입주자 모두 하자판정결과를 수용하지 못하고 소송에 이르고 있다. 최근 국토교통부가 다양한 아파트 하자관련 판정기준을 마련해 올해부터 하자심사분쟁조정위원회의 기준으로 적용하고 있어 하자판정기준의 문제가 상당부분 해소될 수 있을 것으로 보이지만 이 기준은 하자심사분쟁조정 대상이 되는 건에 대해 적용되는 기준이므로 분쟁조정 신청 전 단계에서도 보편적으로 적용 가능한 기준으로 활용되게 할 필요가 있다. 또한 공신력 있는 기구에 의한 하자판정 결과의 법적효력을 강화해 소송까지 가지 않고 하자문제를 해결토록 해야 한다.
현재 운영되고 있는 공동주택 관리 분쟁조정위원회는 법률전문가의 참여가 제한돼 있고 시민단체 추천인사 등 비전문가가 조정에 참여하는 문제점을 내포하고 있다. 법적 구속력도 결여돼 분쟁당사자가 조정절차를 기피하고 있고 대부분의 지자체에서도 사적영역이라는 이유로 공동주택 관리 관련 분쟁 조정에 소극적으로 대응하고 있다. 따라서 공동주택관리지원센터를 설립할 경우 중앙단위 조직 외에 광역단위의 분쟁조정센터를 두도록 해 광역단위 하자심사분쟁조정위원회에서 1차 조정 실시, 1차 조정결과에 이의가 있을 경우 중앙의 하자심사분쟁조정위원회에서 2차 조정을 실시하는 방식으로 분쟁을 해소하는 것이 바람직할 것으로 사료된다.

“커뮤니티본부 마련해 아파트 입주민 공동체 지원”
곽 도 교수 / 중앙대 사회개발대학원
공동체 활동은 입주민 스스로의 역량을 강화하고 지역사회 발전에 원동력이 될 수 있다.
이에 따라 공동주택관리지원센터 내에 커뮤니티본부를 설립해 △아파트 공동체 지원 △아파트 공동체 연구 △아파트 공동체 전문가 양성 △입주민 교육 △우수시범단지 지도·육성 등을 담당케 할 필요가 있다.
이 중 아파트 공동체 지원은 재정지원, 시설지원, 프로그램 지원, 인력지원 등으로 나뉘며 아파트 공동체 연구는 서울시 시정개발연구원에 주거공동체본부 신설, 국토교통부 국토연구원에 주거공동체본부 신설, 아파트 건설사에서 수익의 일부를 주거공동체 연구소 설치에 투입 등으로 커뮤니티 연구소를 개설하는 등의 방법으로 실시해야 한다.
또한 아파트 공동체 전문가 양성을 위해 4년제 대학에 공동주택관리학과(커뮤니티 전공)을 신설해 전문인력을 배출할 필요가 있다. 이 과 졸업시 주택관리사보 시험 일부를 면제하고 소정의 검정을 거쳐 커뮤니티 지도자 자격증을 수여, 실무를 담당토록 해야 한다.
더불어 기존 대학의 지역사회개발학과, 주거환경학과 등에서도 공동체 관련 정책 및 프로그램 개발, 살기좋은 아파트 마을 만들기 등 아파트 공동체 활성화 관련 과목을 이수케 해 현장에 배치해야 하며, 주택관리사 중 대졸자를 대상으로 우수인력을 선발, 2년 과정의 공동주택 관리 및 커뮤니티 전문분야 석사자격을 이수토록 하고 커뮤니티 전문가 자격증을 수여해야 한다.
아울러 공동주택 우수관리단지 모범사례 발굴 및 전파를 위한 목적으로 현재 국토교통부에서 매년 선정·시상하고 있는 공동주택 우수관리 단지 평가시 향후 공동체 활성화 부분의 배점을 높일 필요가 있다.

“입주민 자치 지원 등 관리지원센터서 담당해야”
온난순 박사 / 한국주거문화연구소
최근 관리비 등의 비리와 부적절한 관행을 없애고 관리 투명화를 유도하기 위한 고민이 또다시 이슈로 떠올랐다. 강력한 규제와 행정적 개입이 필요한 부분도 있으나 입주민 자치를 통해 자정작용이 이뤄지도록 장기적 안목으로 지원하는 것이 무엇보다 중요하다.
이를 위해서 입주민이 단지에서 처리되고 있는 관리업무의 과정과 정보에 대해 좀더 쉽게 접근할 수 있게 해야 하는데 각 단지 홈페이지 활성화를 통해 정보 접근과 소통이 이뤄지게 하는 것도 입주민 참여를 높이는 한 방법이 될 수 있다.
또한 입주자대표회의 운영 및 윤리 교육의 경우 집체교육에 이어 단지별 맞춤식 교육이 이뤄질 수 있도록 정보제공 및 교육시스템을 제공할 필요가 있다. 관련 법 개정 내용 및 대표회의 역할과 운영 등에 대한 교육을 지자체 주관으로 시행하되 더 많은 동대표들에게 교육에 참여할 수 있는 기회와 당위성을 부여해야 하고 대표회의 교육 내실화를 위한 주요내용을 매뉴얼로 구성, 인쇄물 혹은 온라인 책자 형태로 제공해야 한다.
특히 대표회의 임원인 감사의 경우 그 역할과 업무에 대해 정보를 얻기 어려운 실정이므로 감사업무를 위한 지침인 ‘누구나 할 수 있는 아파트 감사 매뉴얼(가칭)’ 등의 활용자료를 지속적으로 제공해야 한다. 주택관리사보 자격유지와 역량강화 프로그램 등을 통한 경쟁력 강화 모색도 필요하다. 역량 강화 과정과 실무경력 등을 통해 자산관리 역량을 가진 경쟁력 있는 주택자산관리전문가의 양성이 필요하다.
공동주택관리지원센터가 담당해야 하는 주요한 기능 중 하나는 이러한 정보제공 기능과 교육시스템의 구축, 입주민 자치 지원방안 마련 등에 있다.
각 단지에서 발생하고 있는 다양한 문제들은 결국 입주민 공동체에 의한 합의를 통해 해결방안을 찾아가야 한다. 이를 위해서는 바람직한 모델제시와 체계적 지원이 필요하다.