국토부 질의회신 사례집에는 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 관련 질의회신이 가장 많았다. 입찰의 방법에서부터 입찰절차, 수의계약을 놓고 적법성 여부를 묻는 질의가 많아 일선 공동주택 관리현장의 관심이 얼마나 큰지, 그리고 업자선정을 둘러싼 분쟁이 얼마나 많은지 엿볼 수 있다.
이에 사업자 선정지침 관련 질의회신 내용을 중심으로 질의회신 사례집 주요내용을 게재한다.

입주민 1/10 이상 이의 제기한 경우 위탁관리 재계약 체결 못해

- 사업자 선정지침 -
질의: 제한경쟁입찰이나 지명경쟁입찰의 경우 2회 유찰시 수의계약에 의해 업체를 선정할 수 있는지. 그리고 알뜰시장 업자나 재활용품 수거업자 선정시 수의계약이 가능한지.
회신: 각종 공사 및 용역업자 선정시 2회 유찰시 수의계약이 가능하나 이는 일반경쟁입찰의 경우에 적용되는 사항이다. 사업자 선정지침상 수의계약 대상은 공산품 구입, 2백만원 이하의 공사 및 용역, 기존 사업자와의 재계약 등이며, 알뜰시장 업자나 재활용품 수거업자 선정의 경우 사업자 선정지침 별표 4 제2호 라목의 잡수입 등에 해당하므로 경쟁입찰(최고 낙찰제)을 통해 선정해야 한다.

질의: 입찰서 내 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글숫자가 다른 경우 처리방법은. 그리고 주택관리업자의 영업지역 제한이 가능한지.
회신: 입찰서 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글숫자가 다른 경우에는 입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명한 경우에 해당하므로 입찰의 무효에 해당된다. 그리고 주택관리업자 선정시 영업지역은 제한하지 못하도록 규정돼 있다(사업자 선정지침 제9조 제3항).

질의: 단지 내 가용예산이 한정돼 있는 상황이다. 예산의 범위 내에서 업자를 선정할 수 있는 방법이 있는지.
회신: 사업자 선정지침상 최저낙찰제로 낙찰자를 선정해야 한다. 다만 단지 내 예산이 한정돼 있어 예산의 범위 내에서 업자를 선정할 경우에는 해당 공사의 산출내역서에 따라 적정한 입찰가를 판단해 이를 입찰공고문 또는 현장설명회를 통해 구체적으로 제시, 예산범위 내 적정한 입찰금액으로 참가할 수 있도록 유도하는 것은 가능할 것이다.

질의: 대표회장이 지하주차장 LED 공사건을 안건으로 상정, 대표회의 구성원 1/2 동의 또는 입주자 등의 1/2 동의절차를 거친 후 계약을 체결한 뒤 비용을 3년 할부로 부과할 경우 적법한지. 그리고 각종 용역·공사 등에 대해 대표회장이 계약을 체결한 뒤 관리소장이 계약서에 업무 직인을 사용해야 하는지.
회신: LED 공사에 대한 비용은 소유자가 부담해야 하고, 업자 선정 및 계약 체결은 사업자 선정지침 별표 4에 따라 경쟁입찰에 의한 방법으로 최저낙찰업체를 선정해야 한다. 사업자 선정지침 별표 4에 따라 주택관리업자의 선정과 하자보수 공사의 계약자는 대표회의이나, 장기수선공사, 일반 보수공사 및 각종 용역 등의 계약자는 관리주체다. 법 제55조 제4항에 따라 관리소장은 계약체결 등의 업무를 위해 관할 지자체에 신고한 직인을 사용해야 한다.

질의: 시공사로부터 부실시공에 따른 손해배상금으로 5억원을 수령, 보관중이다. 3억원을 들여 아파트 균열보수 및 재도장 공사를 위한 시공업자를 선정하기 위해 입찰을 했으나 너무 높은 가격으로 유찰시켰다. 그리고 두 번째 입찰을 실시해 대표회장 명의로 계약을 체결한 후 공사 선급금을 25% 지급했으나 해당 업체가 부실업체인 관계로 부득이하게 공사계약을 해지했다. 이 경우 세 번째 입찰을 진행해야 하는지, 아니면 두 번째 입찰의 차순위 업자를 선정해야 하는지. 그리고 이 손해배상금으로 하는 공사에 대해 대표회의에서 업자를 선정하고 대표회장 명의로 계약을 체결할 수 있는지.
회신: 두 번째 입찰에 따른 계약의 해지 후 업체 선정방법은 사업자 선정지침 별표 4 제2호에 따라 하자보수 보증금으로 직접 보수하는 공사는 경쟁입찰에 의한 최저낙찰제 방법으로 대표회의가 계약을 체결해야 하며, 일반 보수공사 또는 장기수선계획에 따른 각종 공사는 경쟁입찰에 의한 최저낙찰제로 관리주체가 계약을 체결해야 한다. 따라서 질의의 손해배상금이 당해 공동주택의 하자와 관련된 사항이라면 대표회의가 공개경쟁입찰을 통해 계약을 체결해야 한다.

질의: 기존 주택관리업자에 대해 입주자 등의 1/10 이상이 변경을 서면으로 요구했으나 기존 업자가 입찰에서 다시 선정됐다. 적법한지.
회신: 영 제52조 제4항 단서에 따라 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 1/10 이상이 이의를 제기하지 않는 경우에 한정해 대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다. 따라서 입주자 등의 1/10 이상이 이의를 제기한 경우에는 수의계약에 의한 재계약을 체결할 수 없고, 공개경쟁입찰에 의해 업자를 선정해야 하므로 기존 업자를 포함해 공개경쟁입찰을 해야 한다.
참고로, 계약기간 만료로 주택관리업자를 선정할 경우 법 제43조 제3항, 영 제52조 제1항에 따라 공동주택 관리방법의 결정(주택관리업자의 선정 포함)은 전체 입주자 등 과반수의 찬성으로 결정해야 하므로 질의의 경우 입주자 등의 과반수 이상이 이의 제기를 하면 주택관리업자를 변경할 수 있을 것으로 판단된다.

질의: 사업자 선정지침 별표 2 제4호에 따라 기존 용역업자의 사업수행실적을 평가해 다시 계약이 필요하다고 의결할 경우 수의계약이 가능한 것으로 보인다. 이 경우 계약금액이 2백만원을 초과하는 용역사업이라면 수의계약이 아니라 경쟁입찰을 해야 하는지.
회신: 사업자 선정지침 별표 2 제4호에 따라 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가해 다시 계약이 필요하다고 영 제51조 제1항에 따른 방법으로 대표회의에서 의결한 경우에는 용역금액이 2백만원을 초과하는 경우에도 수의계약이 가능하다.

질의: 제한경쟁입찰을 실시했다. 입찰에 참여한 5개 업체 중 일부가 입찰서류 개찰시 참석하지 않았는데, 이는 입찰자격 미달에 해당하는지. 그리고 이 입찰은 유효한지.
회신: 사업자 선정지침 별표 1 제1호 나목에 따라 제한경쟁입찰은 계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한해 공개경쟁입찰에 참가토록 한 후 그 중에서 선정하는 방법으로 5인 이상의 유효한 업체의 참가신청이 있어야 한다.
사업자 선정지침 제28조 제1항에 따라 입찰서를 개봉코자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 가운데 공개된 장소에서 실시해야 한다.

질의: 당 공동주택의 주택관리업체가 경비 및 청소 등의 인·허가를 보유하고 있는 것을 명분으로 이 용역을 주택관리업체 직영으로 임의전환할 수 있는지. 동대표 배우자가 주택관리업체 임직원일 경우 업체 선정이 제한되는지.
회신: 사업자 선정지침 별표 4에 따라 경비, 청소 등의 사업자 선정은 경쟁입찰 및 최저낙찰제에 의해야 하므로 주택관리업체가 임의로 직영으로 전환할 수 없다. 영 제50조 제4항 제8호에 따라 해당 공동주택 관리주체 소속 임·직원은 동대표(배우자 및 직계존비속 포함)가 될 수 없다.

질의: 위탁관리업체 선정시 계약기간은 장기수선계획의 조정주기인 3년에 반드시 맞춰야 하는지. 대표회의에서 임의로 정할 수 있는지. 최저낙찰제는 부실업체가 선정될 수 있고, 입찰참여 업체간 담합의 소지가 있으므로 최저낙찰제 이외의 방법을 이용해도 되는지.
회신: 영 제52조 제5항에 따라 주택관리업자를 선정하는 경우 그 계약기간은 장기수선계획의 조정주기를 고려해야 하나, 질의의 계약기간은 대표회의 결정에 따를 수 있다. 입주자 등의 권익보호를 위해 업자는 반드시 최저낙찰제로 선정해야 한다.

질의: 지명경쟁입찰을 하면서 입찰공고를 하지 않고 선정한 경우 입찰이 유효한지. 그리고 입찰이 유찰됐을 경우 재입찰은 몇일만에 해야 하는지. 사업자 선정지침 제9조 제3항에 따른 지역제한 금지는 주택관리업자에만 해당되는지.
회신: 사업자 선정지침 제7조에 따라 대표회의에서 주택관리업자를 선정할 경우에는 입찰예정일부터 14일 이내에 제8조에 따른 입찰공고 내용을 영 제58조 제9항에 따른 ‘공동주택관리정보시스템’에 공개토록 규정돼 있으므로 지명경쟁입찰시에도 입찰공고를 해야 한다. 사업자 선정지침 제19조 제3항에 따라 사업자는 영업지역의 제한을 받지 않는다. 다만 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 경우에는 그렇지 않다.

질의: 제한경쟁입찰시 5인 이상 업자가 아닌 4명의 업자가 응찰한 경우 유효한 입찰인지. 이 경우 입찰을 계속 진행해 업자를 선정한 경우 행정처분이 따르는지.
회신: 사업자 선정지침 별표 1 제1호 나목에 따라 제한경쟁입찰은 5인 이상의 유효한 참가가 있어야 한다. 따라서 질의의 5인 미만의 업자가 응찰한 입찰은 유효하지 않다. 주택법령 및 사업자 선정지침을 위반해 업자를 선정한 경우의 행정처분 가능 여부는 공동주택 지도·감독 권한을 가진 지방자치단체에 문의해야 할 것이다.

질의: 예상액보다 현저하게 입찰금액이 높을 경우에도 최저가로 응찰한 업자를 낙찰해야 하는지. 이를 방지하기 위한 대책은 무엇인지.
회신: 사업자 선정지침 별표 4에 따라 주택관리업자, 공사, 용역, 물품구입 등의 경우 최저낙찰제에 의해 낙찰업체를 선정해야 한다. 입찰과 관련한 세부 산출내역서에 의한 산출금액을 입찰공고문 또는 현장설명회 등을 통해 구체적으로 제시케 해 적정한 입찰금액으로 입찰에 참가토록 유도해야 할 것이다.
질의: 입주자 등의 1/10 이상이 기존 주택관리업자를 반대해 제한경쟁입찰을 실시하게 됐는데, 기존 주택관리업자도 입찰에 참가할 수 있는지. 그리고 제한경쟁입찰에 참가한 5개사 중 1개사가 자격에 미달될 경우 이 입찰은 성립하는지.
회신: 입주자 등의 1/10 이상의 반대를 받은 업자의 입찰참가 자격을 제한하는 규정은 없다. 따라서 해당 업자는 입찰에 참여할 수 있다. 사업자 선정지침 별표 1 제한경쟁입찰은 계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한해 적합한 업자가 참가할 수 있도록 한 후 그 중에서 업자를 선정하는 것으로 이 경우 5인 이상의 유효한 입찰참가가 있어야 하므로 질의와 같이 1개사가 계약의 목적에 미달한 경우 입찰은 성립하지 않는다.

질의: 제한경쟁입찰시 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하는 조항은 입찰에 참가한 업체 수를 뜻하는지, 아니면 입찰참가 자격을 갖춘 업체 수를 뜻하는지. 사업자 선정지침 위반시 계약의 당사자인 관리주체에 과태료를 부과할 시 적용되는 근거법률은.
회신: 제한경쟁입찰의 경우 제한입찰에 따른 자격요건을 갖춘 5인 이상의 업체가 입찰에 참가해야 유효하다. 관리주체가 사업자 선정지침 등을 위반한 경우 법 제101조의 과태료, 법 제59조에 따른 시정명령 등을 받을 수 있다.

질의: 사업자 선정지침 규정보다 강화해 ‘입찰참가 등록서류에 최근 1년간 공사와 관련한 과징금, 영업정지 등 처분이 없음을 증명할 수 있는 확인서를 제출하라’라고 입찰공고할 수 있는지.
회신: 사업자 선정지침 제19조 제6호에 따라 사업자 선정과 관련해 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 않은 자에 대해 참가자격을 제한토록 하고 있다. 따라서 질의와 같은 입찰공고는 사업자 선정지침을 위반하는 것이다.

질의: 재도장 공사와 관련해 제한경쟁입찰을 했으나 두 번 유찰됐고, 이 과정에서 입찰가격이 예상금액보다 월등히 높은 것으로 판단돼 재입찰공고시 예정가 이하 입찰가격을 제출케 하려고 한다. 가능한지.
회신: 해당 사업 및 공사 등의 산출내역서에 따라 적정한 입찰가를 판단해 이를 입찰공고문 또는 현장설명회 등을 통해 구체적으로 제시, 적정한 입찰가격으로 입찰에 참가할 수 있도록 유도할 수 있을 것으로 판단된다.

질의: 분양전환에 따라 대표회의 구성을 마침에 따라 주택관리업자를 선정코자 한다. 기존 주택관리업자에 대해 대표회의 구성원 2/3 이상의 의결로 재계약이 가능토록 한 규정을 적용받는지.
회신: 영 제52조 제4항 단서에 따라 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 관리주체로 선정할 경우 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 1/10 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않은 경우에 한정해 대표회의 구성원 2/3 이상의 찬성을 얻어 재계약을 체결할 수 있다. 이 조항의 적용은 대표회의가 구성돼 입주자 등이 선정한 업체가 계약이 종료된 경우에 한정돼 적용되며, 질의의 경우에는 해당되지 않는다.

질의: 주택관리업자 입찰에서 한 업체가 3개월간 평균 예금잔액 증명서가 아닌 3개월치 월말 예금잔액증명서를 제출했고, 등록자본금도 법인등기부 등본상 기재된 금액과 상이하다. 어떻게 처리해야 하는지. 그리고 입찰에 참여한 일부 업체의 입찰가격이 ㎡당 0.1원, 1원인데 이들 업체는 입찰에서 제외시켜야 하는지.
회신: 사업자 선정지침 제10조 제8호에 따라 등록자본금 보유금액은 금융기관에 예치된 3개월간의 평균 예금잔액으로 해야 한다. 이를 위반한 경우 지자체 시정명령 등 행정처분이 가능할 것이다. 그리고 위탁관리의 목적 달성을 기대하기 곤란한 경우 사업자 선정지침 별표 3 제3호의 ‘입찰가격이 불분명한 경우’로 판단할 수 있을 것이다.

질의: 주택관리업자 선정을 위한 입찰공고에서 ‘당 공동주택에 1시간 이내 도착할 수 있는 거리에 있는 업체’로 참가자격을 제한한 경우 적법한지.
회신: 사업자 선정지침 제9조 제3항의 취지는 지역업체간 담합을 방지하고 입주자 등의 권익을 보호하기 위한 것이므로 질의와 같은 영업지역의 제한은 불가하다.

질의: 제한경쟁입찰로 주택관리업자 입찰을 진행했다. 총 6개 업체가 참여했으나 1개 업체가 조건에 맞지 않아 탈락됐고, 1개 업체가 개찰시 참가하지 않았다(현장설명회시 개찰에 참가하지 않아도 무방하다고 대표회의가 설명함). 이 경우 개찰에 참가하지 않은 업체를 입찰참가 자격이 없다고 봐야 하는지. 나머지 4개 업체만 입찰참가 자격이 인정될 경우 이 입찰은 유찰돼야 하는지.
회신: 제한경쟁입찰의 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다는 것의 의미는 입찰참가업체 중 제한경쟁입찰의 요건을 충족하는 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다는 것을 말한다. 참고로 사업자 선정지침 제28조 제1항에 따라 대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 가운데 공개된 장소에서 실시해야 한다.

질의: 청소용역업체 계약만료를 앞두고 대표회의에서 기존 업체의 사업수행 실적이 양호하다 평가, 대표회의 구성원 전원의 찬성으로 재계약을 체결한 경우 타당한지.
회신: 사업자 선정지침 별표 2 제4호에 따라 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행 실적을 평가해 다시 계약이 필요한 것으로 대표회의 구성원 과반수 찬성으로 의결했다면 수의계약이 가능하다.

질의: 주택관리업자 선정을 위한 입찰과정이 제한경쟁입찰-시정명령-지명경쟁입찰-시정명령-제한경쟁입찰로 진행됐는데 타당한지. 국토부에서는 제한·지명경쟁입찰에 있어 미응찰 등의 사유가 발생한 경우 일반경쟁입찰로 변경해 재공고하라는 취지로 회신한 바 있다.
회신: 제한경쟁입찰이나 지명경쟁입찰을 진행함에 있어 미응찰 등의 사유가 발생한 경우 제한사유를 완화해 재입찰공고하거나 일반경쟁입찰로 진행하는 것이 바람직할 것이다.

질의: 승강기 유지보수 업체를 선정하기 위해 제한경쟁입찰을 실시했으나 과도한 제한사유로 인해 유찰됐다. 이후 지명경쟁입찰로 진행키로 했으나 1개 업체만 입찰에 참가했다. 이 경우 수의계약으로 계약을 체결하는 것이 타당한지.
회신: 사업자 선정지침 제12조 제3항에 따라 2회 유찰시 3회차에 수의계약을 체결하는 것은 일반경쟁입찰에 의한 유찰의 경우에 한정된다. 질의의 제한경쟁입찰 및 지명경쟁입찰로 인한 유찰의 경우에는 수의계약이 불가하다.

질의: 공사비용이 억대에 달하는 대규모 장기수선공사의 경우에도 계약의 주체는 관리주체인지. 업자선정 후 공사완료 전 관리주체가 변경됐다면 계약의 법적 효력은 변동이 없는지.
회신: 영 제55조의2에 따라 관리주체는 관리비 등의 사업계획 및 예산안을 수립해 대표회의의 승인을 받아 당해 공동주택을 관리토록 하고 있으므로 대표회의의 승인을 받은 내용으로 관리주체가 사업자 선정지침 별표 4 제2호 가목에 따라 장기수선계획에 따른 각종 공사의 계약자가 되는 것이다. 업자 선정 후 공사완료 전 관리주체가 변경된 경우 계약의 법적 효력은 동일하다. 왜냐하면 영 제54조 제1항에 따라 인수·인계를 하도록 규정하고 있기 때문이다.

질의: 2개사의 입찰금액이 최저가로 동일할 경우 추첨이 아닌 선정지침표에 의해 업자를 선정할 수 있는지.
회신: 사업자 선정지침 제12조 제2항에 따라 동일 가격으로 2인 이상이 응찰한 경우 추첨에 의해 업자를 선정해야 한다.

장충금은 장기수선계획에 따라 사용해야…소송비 등으로 지출 안돼

- 장기수선계획·장충금 -
질의: 장충금 및 공용시설물 사용료 부과방법은.
회신: 장충금은 관리비와 구분해 징수토록 하고 있고(영 제58조 제2항 제1호), 인양기 등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으며(영 제58조 제4항), 장충금의 경우 관리비와 같은 부과내역서로 부과할 수 있으나 내용상 구분돼야 하고, 공용시설물 사용료 부과는 관리비 부과내역서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당하다.

질의: 장충금은 의무관리 대상 공동주택에만 부과되는지.
회신: 300세대 이상 공동주택과 승강기·중앙집중 난방방식의 공동주택을 건설·공급하는 사업주체는 장기수선계획을 수립해야 하며(법 제47조 제1항), 관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장충금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 한다(법 제51조 제1항). 장충금 적립은 의무관리 대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 승강기나 중앙집중 난방방식의 공동주택에도 적립해야 한다.
※ 의무관리 대상 공동주택(영 제48조): 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상으로 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로 중앙집중 난방방식인 공동주택, 주상복합 건축물로 주택이 150세대 이상인 건물

질의: 장충금을 사용자가 납부한 경우 환급방법은.
회신: 공동주택의 사용자가 소유자를 대신해 장충금을 납부한 경우 사용자는 해당 주택의 소유자에게 납부금액의 지급을 청구할 수 있으며(영 제66조 제5항), 관리주체는 사용자가 장충금의 납부확인을 요청하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해 줘야 한다(영 제66조 제6항).

질의: 장충금은 반드시 장기수선계획에 따라 지출돼야 하는지. 주택 전용부분에도 사용이 가능한지.
회신: 장충금의 사용은 장기수선계획에 따르므로(법 제5조 제2항) 장기수선계획에 따르지 않는 사용은 불가하다. 그리고 장기수선계획은 공용부분에 대해 수립하는 것이므로 전용부분에 장충금을 사용할 수 없다(예: 개별난방 아파트의 세대별 보일러 설치비용을 장충금으로 충당하는 행위 불가).

질의: 장충금을 사용하는 경우와 수선유지비를 사용하는 경우의 차이는.
회신: 장충금은 주택의 내구성 증가 등 주택의 가치 보전을 수반하는 자본적 지출에 사용되는 것이고, 수선유지비는 주거생활의 편의를 위해 제공되는 비용으로 소모적 지출에 해당되는 비용이다(영 별표 5).

질의: 당 공동주택은 통합경비시스템공사에 대한 장기수선계획이 수립되어 있지 않은 바, 대표회의에서 입주민의 동의를 받아 장기수선계획을 조정해 장충금을 사용해 통합경비시스템 공사를 하겠다고 한다. 이 경우 장기수선계획을 조정해 현재까지 적립해 놓은 장충금으로 바로 통합경비시스템 공사를 시행할 수 있는지 여부 및 만약 규정을 위반해 공사를 진행시 처벌 규정은 무엇인지.
회신: 규칙 제26조 제2항에 따라 대표회의와 관리주체는 법 제47조 제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있도록 하고 있으므로 질의의 경우 장기수선계획을 조정해 통합경비시스템 공사를 진행할 수 있을 것으로 판단된다.
참고로 법 제101조 제1항에 따라 제47조 제2항을 위반해 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 않은 대표회의의 대표자에는 1천만원 이하의 과태료 처분이 내려질 수 있다.

질의: 장충금으로 적립된 금액 7억원 중 일부 금액을 사용해 통합시스템(공동현관 자동문 설치, 차량통제 시스템, 영상보안 시스템, 중앙통제실 구축, 인터폰 통합설비, CCTV 전면 교체 등)등의 공사(4억원)를 추진하려고 한다. 장충금 사용은 장기수선계획서에 명시되지 않은 사업에도 대표회의 승인, 입주자 과반수의 동의로 사용할 수 있는지.
회신: 규칙 제26조 제2항에 따라 대표회의와 관리주체는 법 제47조 제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다. 따라서 질의의 경우 장기수선계획 수립기준 항목외 사업을 신설해 장기수선계획을 조정할 수 있다.
법 제51조 제2항은 장충금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 하고 있으므로, 질의의 경우 장기수선계획에 명시되지 않은 사업에 장충금을 사용할 수 없다.

질의: 리모델링의 행위허가에 따라 당 공동주택의 전 세대가 이주를 완료했다. 리모델링에 찬성한 가구는 장충금을 돌려받았다. 그러나 리모델링에 반대해 매도청구, 현금청산 등으로 늦게 이주한 세대에 대해서는 소유권이 조합으로 이전되었다는 이유로 장충금의 권리가 조합에 있으므로 반환되지 않고 있는 상황이다. 이 경우 장충금의 귀속주체는 누구에게 있는지.
회신: 법 제51조 제1항에 따라 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택이 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장충금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하도록 하고 있다. 따라서 질의의 경우 장충금을 징수·적립한 주택의 소유자(입주자)에게 반환해야 한다.

질의: 당 공동주택은 20년이 넘은 아파트로 승강기 교체시기가 넘은 상황인데, 대표회의에서 승강기 교체를 추진하기로 했다. 이 경우 입주자들의 동의 없이 오로지 장기수선계획에 의해 승강기 교체를 추진할 수 있는지.
회신: 법 제47조 제2항에 따라 대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있고, 수립·조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 규정하고 있으며, 영 제51조 제1항 제5호에 따라 법 제47조 제1항에 따른 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량에 대해서는 대표회의 의결을 거쳐 장기수선계획에 따라 교체할 수 있다.

질의: 승강기 전면 교체공사 비용이 별도로 적립한 금액을 초과할 것으로 보여 장충금을 사용하고자 하는데 가능한지.
회신: 규칙 제26조 제2항에 따라 대표회의와 관리주체는 법 제47조 제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있으므로 질의의 경우 장기수선계획을 조정해 사용할 수 있을 것이다.

질의: 공동주택 관리주체가 법 제51조 제1항에 따라 적립한 장충금은 은행예치에 따라 발생한 이자를 영 제55조 제2항의 잡수입(금융기관의 예금이자)으로 보아 관리비 용도로 지출할 수 있는지.
회신: 영 제58조 제7항에 따라 관리주체는 관리비 등을 대표회의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리하되, 장충금은 별도의 계좌로 예치·관리하도록 하고 있다. 따라서 질의의 적립한 장충금을 은행예치함에 따라 발생한 이자는 장충금을 별도로 관리하는 계좌에 예치·관리해야 한다.

질의: 공동 보일러 수선방법을 고민하던중 설문지를 통해 입주자 등의 부담 없이 개별난방으로 전환하는 방안을 전체 83%의 찬성을 얻어 추진하고자 한다. 각 개인세대 내 보일러 및 그 부품 일체의 공사비용을 장충금으로 사용코자 하는 경우 사용이 가능한지. 그리고 개별난방에 소요되는 일체의 비용을 대표회의 3분의 2 이상의 동의로 그동안 적립해 온 장충금으로 사용이 가능한지. 혹시 입주자 등의 몇 %의 동의를 얻어야 사용이 가능한지.
회신: 법 제47조 제1항에 따라 사업주체 등은 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계해야 한다. 법 제47조 제2항에서 대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 하고 있다. 또한 법 제51조 제2항에 따라 적립된 장충금의 사용은 장기수선계획에 따라 관리하도록 규정하고 있다.
따라서 질의의 경우 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획에 해당하지 않으므로 장충금을 사용할 수 없다.

질의: 조정된 장기수선계획에 없는 주요 시설을 보수한 경우 법 제101조 제1항에 의한 1천만원 이하의 과태료를 부과할 수 있는지.
회신: 법 제47조 제2항에 따라 동법 제 43조 제3항에 따른 대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다. 따라서 규칙 제26조 제2항에 따라 대표회의와 관리주체는 법 제47조 제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다. 또한 영 제66조 제2항에 따라 법 제51조 제4항에 따른 장충금은 관리주체가 다음 각 호의 사항에 포함된 장충금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고, 영 제51조 제1항에 따른 대표회의의 의결을 거쳐 사용해야 한다. 따라서 질의의 경우 관련 규정 위반 여부, 법 제101조 제1항에 따른 행정처분 여부 등은 처분권한이 있는 행정기간이 위반행위의 동기, 내용 등을 토대로 판단할 사항이다.

질의: 당 공동주택은 2010년 7월 9일 사용검사를 받았는데, 장충금은 언제부터 적립해야 하는지. 예를 들어 7월분이 8월에 부과되므로 8월에 징수해야 하는지, 7월부터 부과해야 하는지.
회신: 영 제66조 제3항에 따라 장충금은 사용검사일(임시사용일)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립해야 한다. 따라서 질의의 경우 2011년 7월 8일 즉 1년이 경과한 날이 속하는 달인 7월부터 적립해야 한다.

질의: 장충금을 관리비에 포함해 세입자에게 징수할 수 있는지 여부, 그리고 임차인이 기납부한 장충금을 소유자에게 청구하였으나 지급해 주지 않았을 경우 관리주체는 기납부한 장충금을 세입자에게 반환해야 되는지.
회신: 법 제51조 제1항에 따라 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장충금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 하며, 영 제58조 제2항에 따라 관리주체는 장충금을 동조 제1항의 관리비와 구분해 징수할 수 있다.
영 제66조 제5항에 따르면 ‘공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신해 장충금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다’ 라고 규정하고 있으므로, 질의의 장충금의 경우 공동주택의 사용자가 소유자에게 청구할 수 있다.

질의: 장충금을 도장공사 하자소송의 소송비용으로 사용할 수 있는지.
회신: 법 제51조 제2항에 따라 장충금의 사용은 장기수선계획에 따라야 한다. 다만 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에 한해 하자심사·분쟁조정위원회 조정비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용 등으로 사용할 수 있도록 규정돼 있다. 따라서 장충금을 소송비용으로 사용할 수 없다.

질의: 장기수선계획에 의해 외부 도색공사를 앞두고 있지만 사정이 있어 연기하고자 하는데, 장기수선계획을 변경할 수 있는지.
회신: 법 제47조 제2항에 따라 대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있도록 규정돼 있고, 규칙 제26조 제2항은 장기수선계획에 관해 3년마다 조정하되 주요 시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.

- 자생단체 -
질의: 잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지.
회신: 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대·복리시설 사용료 등)은 관리주체가 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 돼 있다(영 제55조 제2항). 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로 운용토록 하고 있으므로(사업자 선정지침 별표 4), 잡수입의 징수와 사용 등 제반 관리는 관리주체가 해야 한다.

질의: 대표회의가 부녀회보다 상위기관이라고 볼 수 있는지. 대표회의에서 부녀회 회칙에 반하는 의결을 할 수 있는지.
회신: 대표회의는 당해 공동주택의 입주자 등의 권익보호, 공동주택 관리의 투명성 및 공정성 제고를 위해 영 제50조에 따라 구성하도록 하고 있으며, 영 제51조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하도록 하고 있다. 질의의 부녀회는 자생단체로서 입주자 등이 자발적으로 구성해 운영할 수 있다. 따라서 부녀회의 내부적인 운영에 관해서는 해당 부녀회에서 자율적으로 규정을 정해 운영할 수 있지만, 이를 자생단체의 자율적인 운영 외에 공동체 활성화 지원 등과 관련해서는 해당 공동주택 관리규약 및 제반 규정을 통해 운영이 가능할 것으로 판단되므로 대표회의에서는 부녀회의 자율적인 사항에 관해서는 의결할 수는 없을 것이다.

- 관리업무 일반 -
질의: 당 공동주택 출입구 중 하나가 도로의 경사 및 굴곡이 심해 안전사고의 위험으로 입주민의 폐쇄요청에 따라 대표회의에서 의결 후 몇 년간 출입구를 폐쇄했으나 출입구를 개방해달라는 민원이 접수됐다. 출입구 폐쇄를 입주민이 요청할 경우 대표회의 의결을 통해 결정할 수 있는지.
회신: 질의의 공동주택 단지의 출입구가 교통영향평가 등을 통해 사업계획승인을 득한 도로라면 사용검사 당시의 용도에 맞게 사용해야 할 것이다. 다만 단지 내 안전사고의 위험성, 출입구 폐쇄에 따른 주변 교통문제 등을 종합적으로 검토해 사용검사권자인 지자체에서 판단해야 할 사항이다.

질의: 법령상 제출 또는 신고 등의 의무 규정은 단순히 형식적으로 의무의 이행만을 위해 규정되어 있는 것인지. 아니면 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지 및 분쟁예방을 위한 것인지.
회신: 영 제59조 제1항에 따라 지방자치단체의 장은 대표회의, 관리주체 또는 영 제55조 제1항에 따른 공동주택의 관리사무소장 등에게 공동주택 관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위해 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고케 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리사무소 등에 출입해 공동주택의 시설·장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있도록 규정하고 있다.
따라서 질의의 법령상의 제출 또는 신고 등의 의무 규정은 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서를 유지하기 위해 사전 점검 및 검토를 통해 공동주택 관리부분에서 잘못된 부분을 시정토록 함으로써 이해 관계자간에 분쟁이 발생하지 않도록 조치하기 위한 것이다.

- 주택관리사·대표회의 감사 -
질의: 주택관리사가 방화관리자의 업무를 겸직할 수 있는 반면 주택법령에 명문화된 규정이 없음에도 전기기사 등과의 겸직을 특별히 금지해야 한다면 그에 대한 구체적 이유는 무엇인지.
회신: 방화관리도 중요하지만 공동주택에 배치되는 각종 설비는 입주자 등의 쾌적한 주거생활을 위한 안전·보안·범죄예방 등과 긴밀한 관계를 갖고 있으므로 전기시설과 이와 부대되는 시설 등의 효율적 관리를 위해서는 전문적인 기술인력이 필수적이다. 자격증의 발급방법을 보면 방화관리자는 일정기간 교육만 이수하면 자격증 발급 및 업무수행이 가능하지만, 전기기사는 일정 자격요건을 갖춘 뒤 시험에 합격해야 자격증이 발급된다. 따라서 방화관리자와 전기기사의 자격증 발급방법 및 공동주택 관리와 관련한 업무의 중요도 등에서 현격한 차이가 있다. 또한 법 제55조 제3항에 따라 관리소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무에 전념해야 하므로 당해 공동주택 입주자 등의 권익보호를 위해 전기기사와의 겸직은 금지함이 타당하다.

질의: 현 대표회의 감사가 전 감사의 임기에 해당하는 관리비 집행내역을 감사할 수 있는지. 그리고 감사가 감사결과를 게시판에 공지시 대표회장의 결재를 받아야 하는지.
회신: 규칙 제21조 제6항에 따라 감사가 감사를 실시하는 경우 관리주체로부터 영 제55조의2 제2항에 따른 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성해야 하고, 감사는 해당 임기 동안에 한해 실시할 수 있다. 감사 결과는 대표회의와 관리주체에게 제출해야 한다.

질의: 감사로 하여금 관리주체의 업무 전반에 관해 감사토록 규정돼 있는데 대표회장의 업무도 감사대상에 포함시킬 수 있는지.
회신: 규칙 제21조 제5항에 따라 감사는 관리비·사용료 및 장충금 등의 부과·징수·지출·보관 등 회계 관계 업무와 관리업무 전반에 대해 관리주체의 업무를 감사해야 한다. 따라서 대표회장 업무를 감사대상에 포함시킬 수는 없다.