더 이상 오르지 않는 부동산 가격, 고가의 주택을 소유하고 있으면서 가난하게 지내는 ‘하우스 푸어’(house poor)의 등장 등 부동산을 둘러싼 최근의 경제적 상황이 좋지 않다.
관리비를 징수하고 집행하는 관리주체 입장에서 이같은 상황은 너무나 큰 악재다. 각 세대 모두 관리비를 잘 납부해야 관리업무도 문제없이 진행될 수 있기 때문이다. 사실상 징수가 어려워진 관리비 체납액은 입주민 전체의 손실로 처리될 수밖에 없다.
그렇다면 관리주체 입장에서 관리비 체납에 효과적으로 대응할 수 있는 방안은 무엇일까.
최근 대표회의 운영·윤리교육과 주택관리사 직무교육을 통해 ‘체납관리비 대응방안’을 주제로 강의하고 있는 공동주택 관리업무 전문강사인 대한주택관리사협회 경기도회 정자홍 사무국장을 만나봤다.

관리비 체납세대에 대한 단계별 조치사항을 강조한 바 있는데.
지급명령-부동산 가압류명령-소액재판 청구-경매신청-배당요구 신청 등의 단계가 있는데, 체납 세대에 대해 단계별로 적합한 조치를 밟으면 된다.
이 중 지급명령은 체납된 관리비를 독촉하는 목적의 절차이고, 가압류 명령은 채권을 확보하기 위한 수단이다. 또 소액재판 청구는 채권을 청구하는 절차이고, 경매신청은 가압류, 배당요구는 경매과정에서 채권을 행사하는 수단이다.
중요한 것은 부동산 가압류명령 절차에서부터는 이미 관리비 채권은 사실상 후순위 채권이 된다는 점이다. 따라서 관리비 체납 즉시 지급명령제도를 적극 활용하는 것이 필요하다. 지급명령제도는 2천만원의 제한이 있는 소액심판보다 유리하다.
몇몇 아파트 관리소장이 이미 은행권을 통해 경매절차에 들어간 세대에 대해 지급명령이나 가압류를 신청하는 경우가 있었다. 이러한 경우 채권 확보는커녕 아무런 성과도 얻을 수 없다. 이미 경매절차에 들어간 세대라면 신속히 배당요구를 신청하는 것 외에는 별다른 방법이 없다.
관리소장은 관리비 체납세대에 대한 단계별 조치사항을 철저히 매뉴얼화해 체납관리비 징수에 차질이 없도록 해야 할 것이다.

채권을 확보하기 어려운 단계에 들어서기 전 절차가 중요하다는 의견인지.
이미 가압류명령이 필요한 단계라면 관리비 채권은 후순위가 됐다고 봐도 무방하다. 따라서 독촉단계가 매우 중요하다.
독촉의 효과를 높이는 방법은 공동주택 관리규약에 관리비 체납 관련 대응방안을 명시하거나, 관리비 독촉장에 향후 밟게 되는 법적 절차를 상세하게 설명하는 것이 있다.
더불어 경고성 차원에서 관리비를 체납할 경우 생활상 불이익 조치가 불가피하므로 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 세대로부터 받아두는 것도 좋다. 이같은 각서에 법적인 효력을 부여하기 어렵겠지만 관리비 납부의 중요성을 다시 한번 알리는 효과적인 수단일 것이다.
이밖에 약정된 기간 내 체납 세대에 대한 법적조치를 반드시 시행하고, 근무자 인수인계시 체납세대에 대한 확인을 실시하도록 하는 방안도 강구돼야 한다.

관리비 상당액을 체납한 후 이사하는 세대에 당혹해하는 관리소장들이 많은데.
체납관리비 처리에 있어 가장 큰 어려움 일 것이다. 평소 친했던 이웃 세대 입주민에 물어봐도 어디로 이사를 갔는지 모르는 경우가 대부분이다.
이를 대비하기 위해 평소 체납 세대에 대한 관찰을 실시하면서 휴일·야간 근무자에 대한 책임도 일정부분 부여하는 것이 필요하다. 관리소장은 관리직원들에 대한 관련 교육을 강화하고, 미수관리비 현황을 표로 작성해 근무자에게 전달, 자연스럽게 관찰하도록 조치하는 것도 효과적일 것이다.
체납에 대한 근거를 갖고 동주민센터 등을 방문, ‘이해관계 사실확인서’를 작성하면 체납 입주민이 어디로 이주했는지 알 수 있다.

최악의 상황을 대비해 사용료를 먼저 징수하자는 의견을 제시했는데.
생활고로 인해 관리비를 체납한 세대에 대해 사용료를 먼저 납부토록 협조를 구하는 방법도 효과적이다. 최악의 경우 아파트가 경매되더라도 공용부분 관리비는 경락자에게 승계가 되기 때문이다.
또 아파트를 낙찰받은 경락자가 이전에 거주하던 입주민에게 이사비용을 지급하는 것이 관행인데, 이 이사비용을 관리비로 납부토록 규약에 명시하거나 관리사무소에 협조하도록 홍보하는 것도 제도화할 필요가 있다.
전체 세대가 부담하게 되는 손실에 경각심을 갖고 입주민 전체의 공익을 위해 필요한 수단은 모두 강구해야 하는 게 관리자의 진정한 자세일 것이다. 관리비를 체납한 채 이주하는 세대의 차량을 막아서는 사명감, 책임감이 요구된다.

부동산 경기 침체로 체납 관리비 급증에 대한 우려가 제기되고 있다. 이에 대해 어떻게 판단하고 있는지.
과거와 같이 부동산 가격인상이 담보되지 못하는 현실은 결국 관리비 체납 증가로 이어질 것이다. 실물경제의 어려움, ‘하우스 푸어’의 증가, 중산층 붕괴는 관리비 체납률과 비례한다.
이러한 상황 하에서 아파트 관리소장들은 그 어느 때보다 긴장하면서 관리비 징수에 신경을 써야 할 것이다.
이와는 별도로 관리소장들의 근무여건 안정도 필요하다. 몇 개월 후면 단지를 옮길 수밖에 없는 관리소장이 당장의 관리비 징수에 만전을 기할 가능성은 적다.
관리비 체납액을 줄이는 것이 관리소장 직무능력 평가척도라고 본다면 그만큼 관리소장들이 아파트에 대한 애정과 책임감을 갖고 장기근속을 하면 할수록 체납관리비는 줄어들 수 있다는 논리가 성립한다. 대부분 관리소장들은 여건만 조성된다면 그 누구보다 열정을 갖고 열심히 근무할 전문가들이다.

관리비 납부에 대한 중요성을 다시 한번 강조한다면.
누군가 관리비를 납부하지 않으면 누군가는 경제적 손실을 입는다는 사실을 이해해야 할 것이다. 따라서 관리주체로서는 법적인 조치가 불가피하고, 가능한 한 적기에 모든 수단을 동원해야 할 필요성이 있다.
입주자대표회의의 적극적인 협력과 관심도 중요하다. 관리비 지출에만 관심을 둘 것이 아니라 꼭 입금돼야 할 금액에도 관심을 집중시켜 입주민 편익에 지장이 없도록 해야 할 것이다.
이밖에 정부는 사용료 등 체납액이 일정 부분 있음을 감안해 전기·수도료 등을 이 부분만큼 인하하는 방안을 검토해야 한다. 사실상 정부는 아파트 입주민들의 전기·수도료 체납문제에 대해 책임은 관리주체에 전가한 채 손을 놓고 있는 상황이다.