아파트 외벽은 비, 바람, 자외선 등의 영향으로 크랙 등 균열이 발생하게 되고, 도막의 탈락 등의 현상으로 시간이 흐르면 그 기능을 다하게 된다.
특히 외벽은 아파트 단지 전체의 이미지를 좌우하는 주요한 부분이고, 공사비용 및 입주민들의 관심이 큰 편이어서 적절한 시기에 맞춘 재도장공사는 아파트 관리에 있어 필수적인 부분이다.
다만 아파트의 내용연수, 크랙의 정도를 감안해 공사 범위를 결정해야 하고, 입주민들의 의향을 충분히 수렴해 시공사 및 페인트 색상을 정해야 하므로 대표회의와 관리주체의 신중한 업무 처리가 요구된다.
이에 재도장공사의 필요성과 중요성을 알아보고 공사 진행시 주의할 점은 무엇인지 살펴 보도록 한다.

● 5~7년 마다 실시 바람직

재도장공사는 아파트 단지 전체의 이미지를 쇄신할 수 있다는 외면적인 이유 외에도 건축물의 노화를 방지해 입주민들에게 쾌적한 주거환경을 선사하는 중대한 공사다.
아파트 신축시 내·외벽 등에 칠해진 도료는 건물에 미적인 기능을 부여하는 동시에 건물 구조체 등의 성능열화를 방지하는 역할을 한다.
만일 재도장공사를 하지 않게 되면 도막의 노후로 인해 외벽은 물론 건축물 전체를 보호하기 힘들게 되고, 적절한 시기를 놓치면 추후 비용은 증가할 수밖에 없다.
주택법 시행규칙 별표 5는 장기수선계획을 통해 5년에 한 번씩 외벽 재도장공사를 실시토록 권장하고 있지만, 최근 건축물 도료의 품질이 크게 발전해 5~7년 정도에 한 번씩이면 적절하다는 의견이 페인트 업계와 아파트 관리현장에서 나오고 있다.
한 도료제조업체의 관계자는 “아파트 구조 몸체에 성능 열화가 발생하기 전에 재도장을 실시하면 그 구조체의 내구력이 향상됨은 물론 건물 수명의 연장을 도모할 수 있다.”며 “아파트 재도장공사는 건물의 경과연수와 도막의 열화 정도에 따라 그 시기를 결정하게 되는데 간단한 보수로 원래의 외관으로 복원할 수 있는 5~7년 정도 간격이 적기”라고 설명했다.

● 충분한 시간 갖고 준비해야

앞서 언급한 바와 같이 재도장공사는 아파트 이미지를 탈바꿈시킬 수 있는 기회를 제공한다. 그러나 만만치 않은 비용 때문에 대표회의와 관리주체는 입주민들의 동의를 구하지 못하는 경우가 있다.
인천시 계양구 작전미도아파트(4개동 480세대) 채희범 관리소장은 “보통 재도장공사와 같은 대규모 공사를 계획하게 되면 ‘굳이 공사를 왜 해야 하느냐’는 의견이 나올 수밖에 없다.”며 “이 때문에 관리주체는 대표회의와 함께 외벽의 색상 외에도 방수기능 향상과 크랙의 보수 등 재도장공사의 필요성을 입주민들에게 충분히 알릴 필요가 있다.”고 강조했다.
지난해 가을 재도장공사를 실시한 이 아파트의 관리주체는 공사에 앞서 ‘아직 아파트 외벽 색깔이 예쁘다’는 입주민 의견을 받았다. 이에 관리주체는 다양한 자료 제시를 통해 “외벽의 일부에서 물이 새고 있어 보수가 필요하고, 장기수선계획은 물론 아파트의 효용도와 이용가치 극대화를 위해 연내 재도장공사가 꼭 실시돼야 한다.”는 설명을 여러 차례 함으로써 입주민들의 동의를 얻을 수 있었다.
채 소장은 “대표회의와 함께 통·반장 간담회를 개최해 재도장공사의 필요성과 효과를 알린 뒤 입주민 설문조사 과정을 거쳤다.”며 “약 1년간 입주민들에게 재도장공사의 중요성을 인식시키는 작업을 전개한 뒤 본격적인 공사준비에 착수해 좋은 효과를 거뒀다.”고 말했다.
이와 함께 재도장공사 전 공사의 범위를 확실히 정하는 것도 필요하다는 의견이 나오고 있다.
재도장공사는 외벽, 외벽+내벽, 외벽+내벽+지하주차장 벽면, 크랙보수+외벽 등의 형태로 진행되는데, 사용연수가 오래된 단지라면 정밀한 크랙보수를 겸해서 실시하는 것이 바람직하다.
지난해 말 재도장공사를 마친 경기 성남시 분당구 아름마을태영아파트(8개동 414세대)의 이충희 관리소장은 “관리주체는 대표회의와 함께 아파트의 사용연수와 노후화 정도를 파악해 재도장공사의 범위를 정해놓고 업체 선정에 나서는 것이 필요하다.”며 “특히 외벽 상태를 사전에 파악한다면 공사 감독에 수월함을 준다.”고 강조했다.

● 기술력 검증된 업체 선정해야

일단 재도장공사 실시에 대한 대표회의 의결 및 입주민 동의 등이 마무리되면 어느 업체의 어느 제품을 어떠한 방식으로 선정할 것인가를 놓고 선택하는 과정이 기다린다.
아파트 재도장공사는 다수가 거주하는 특성상 높은 기술력을 보유한 업체의 검증된 제품을 선호하는 입주민들의 기호를 반영해 주로 검증된 업체들이 공사를 실시하는 경우가 많다.
가장 중요한 절차는 입찰. 보다 경제성 있는 공사로 추진하기 위해서는 저렴한 공사금액을 제시한 업체를 선정하는 최저가액 입찰을 고려해볼 수 있을 것이다.
그러나 이에 대해 인천시 계양구 병방동 학마을서해아파트(12개동 1261세대) 성효창 관리소장은 최저가액 입찰에 대해 신중해야 한다고 조언한다.
성 소장은 “과거 최저가 입찰제로 업체를 선정해 재도장공사를 발주했다가 공사인부 임금이 체불돼 공사가 지연되는 불편을 겪은 아파트가 적잖았다.”며 “재도장공사는 여느 공사보다 입주민들의 관심이 집중되는 큰 공사인 만큼 성실하게 현장설명회에 임한 업체 중 기술력이 검증된 업체를 선정하는 것이 바람직하다.”고 말했다.
이 아파트는 지난해 재도장공사 업체를 선정하면서 동별 대표자 전원이 참석한 가운데 각 업체가 낸 견적가액의 평균을 산정한 뒤 평균금액의 바로 아래 금액을 제시한 업체를 최종 선택했다. 이는 최저가액 입찰의 위험을 피하자는 의견과 장충금 등 대규모 관리비용이 투입되는 공사인 만큼 경제적으로 공사를 마무리하자는 의견을 절충한 방법이었다.
더불어 아파트에서 먼저 예정가액을 결정한 뒤 이에 가장 근접한 업체를 선정하는 예정가액 입찰도 최근 도입되고 있다.
익명을 요구한 경기 하남지역의 한 관리소장은 “대규모 비용이 투여되는 공사의 입찰방법은 좀더 신중히 검토해야 하지만 공사비 산출방법이 비교적 투명하게 제시돼 있는 재도장공사는 예정가격 입찰제 도입이 효율적”이라며 “KS마크를 취득한 1군 업체들의 공사비는 잘 알려져 있는 편이므로 현장설명회에서 동대표들이 업체의 기술력을 면밀히 평가해 예정가격에 가장 근접한 업체를 공사업체로 선정했다.”고 설명했다.
이에 대해 업계의 한 관계자는 “아파트 규모에 따라 다소 차이는 있지만 대부분 3.3㎡당 6000∼8000원선에서 공사금액이 결정되는 것 같다.”며 “업체의 공사 수주 여부는 아파트의 요구사항을 얼마나 충실히 반영하느냐에 달린 것이라 생각한다.”고 말했다.
이와 함께 업체의 기술력을 판단하는 기준 마련도 중요하다는 의견이 나오고 있다.
작전미도아파트는 재도장공사 업체를 선정하면서 응찰업체에 견적가액 외에 하자보수 기간과 페인트 폐기물 처리방법, 검수방법, 박리부분 처리방법, 기타 제안사항 등 37가지의 자료를 제시토록 했다.
특히 이 아파트는 각 업체들에게 재도장공사를 실시하면서 추가 비용 없이 단지 내 도로 주차선 도색작업까지 함께 추진할 것을 요청해 효과를 거뒀다.
이 아파트 채희범 관리소장은 “공사 후 하자가 발생한다면 어떠한 방식으로 처리·보완할 것인지, 도료는 어떠한 제품으로 사용하고 이에 대한 경험은 있는지 등 공사업체를 선정하는 데 있어 다양한 평가항목을 만들어 동대표들에게 전달했다.”며 “이 과정에서 각 업체들은 자신들이 제시한 견적가액에 단지 내 도로 주차선 도색과 각동 우편함 및 계량기함의 도색도 약속했다.”고 소개했다.
또한 인천시 서구 검암동 풍림아이원1차아파트(3개동 280세대)는 측벽에 아파트를 상징하는 독특한 그래픽을 새겨넣을 수 있는지를 평가해 업체를 선정했다.
이 아파트 윤우병 관리소장은 “천편일률적인 아파트에서 벗어나 타 단지와는 차별화된 이미지를 구축하기 위해 측벽 그래픽을 업체 선정의 평가항목으로 포함시켜 효과를 얻었다.”고 말했다.

● 크랙보수는 ‘기초화장’

적잖은 인력과 큰 금액이 소요되는 만큼 재도장공사는 추진시 주의해야 할 점도 많다.
작전미도아파트 채희범 관리소장은 ‘기초화장론’을 꺼냈다. 색조화장품이 얼굴 피부에 잘 흡수되기 위해서는 기초화장이 중요하듯이 아파트도 그렇다는 것. 이는 아파트 외벽 균열의 보수가 우선돼야 한다는 이야기다.
채 소장은 “성급하게 공사를 추진하게 되면 외벽 균열보수를 쉽게 지나치기 쉬운데, 철저한 균열보수를 실시한 후의 도장과 그렇지 않은 경우의 도장효과는 엄청나게 큰 차이가 있다.”고 주의를 당부한다.
‘아파트 구조 장수화 실무론’의 저자 손성해 씨(주택관리사)도 “재도장공사시 균열보수와 재도장공사의 시행을 별도로 구분하는 것이 바람직하다.”며 균열보수의 중요성을 강조했다.
손씨는 “시간이 흐르면서 아파트 외벽 철근이 노출돼 부식하는 경우도 있고, 미세한 틈이 발생해 누수 및 결로현상이 나타나기도 한다.”며 “재도장공사 전 반드시 피막보수 방법으로 균열과 노출된 철근을 피복 처리하고, 방수재로 도포해야 한다.”고 지적했다.

● 색채, 전문가 도움 필요

재도장공사시 사용되는 페인트의 색상 선정도 주의해야 한다. 연령, 성별, 기호에 따라 입주민들이 원하는 외벽 색상은 매우 다양하기 때문이다.
채희범 관리소장은 “입주민들이 각각 선호하는 색상이 다 다르기 때문에 색상 선정작업은 어려운 편”이라며 “전문가들의 조언과 업체측 제안에 따라 3∼4가지로 압축한 뒤 입주민들의 선택을 기다리는 것이 가장 좋은 방법”이라고 제시했다.
채 소장은 “신축 단지의 컬러나 명·채도를 조사하면 최근 유행하는 아파트 외벽 색상을 파악할 수 있다.”며 “과거에는 갈색 계통이 주를 이루다가 최근에는 채도가 낮은 파스텔톤의 색상이 유행인 것 같다.”고 말했다.
성효창 관리소장도 “보통 입찰에 응한 업체별로 컴퓨터 작업을 거친 시뮬레이션 자료를 받게 되는데, 복수의 자료를 받게 되더라도 입주민 전체의 만족을 이끌어 내기란 쉽지 않다.”며 “업체측 제안을 받아 선택한 뒤 여기에 입주민들의 지적사항을 반영하는 방법이 가장 효과적”이라고 조언했다.
한편 최근 지자체들이 도시미관 형성을 목적으로 아파트 외벽 색채 디자인 개발·지원에 적극 나서고 있어 눈길을 끈다.
광주시와 울산시는 관내 공동주택의 신청을 받아 외벽 색채디자인 개발사업을 추진하고 있어 입주민들의 호평을 받고 있다. 이에 광주지역이나 울산지역에 소재한 공동주택의 경우 이 사업에 참여하는 것도 대안이 될 수 있다.
(주)예담디자인의 이한동 기획실장은 “저층부를 저명도의 색상으로 칠하고, 고층부를 고명도로 배색하면 안정감을 주고 유지보수가 수월하다.”며 “아파트 전·후면과 측면은 밝은 색으로 하고, 나머지 부분은 명도를 달리 하는 색상으로 칠하는 것도 좋은 방법”이라고 소개했다.
이 실장은 “새로운 색채디자인만으로 아파트의 품격을 높이고, 쾌적한 도시미관을 형성시킬 수 있다.”며 “해당 입주민들의 선호도를 충분히 반영해야겠지만 전문가들의 자문은 반드시 받기 바란다.”고 당부했다.

● 공사 관리감독 철저히 해야

재도장공사 진행시 철저한 공사감독의 중요성에 대한 필요성도 제기되고 있다.
서울지역의 한 관리소장은 “공사 인부들이 다 쓴 페인트통을 화단에 묻거나 남은 페인트를 화단에 버리는 사례가 발생한 적이 있고, 환경보호의 필요성 때문에 ‘뿜칠’이 금지돼 있음에도 이같은 방식으로 작업을 진행하는 인부가 있어 홍역을 치른 적이 있다.”며 “아파트 관리인력이 한정돼 있는 만큼 대표회의 구성원, 부녀회원, 기타 여건이 허락되는 입주민이 함께 공사가 제대로 진행되는지 감독할 필요가 있다.”고 말했다.
이에 대해 성효창 관리소장은 “한 두 번 철저하게 공사를 감독하게 되면 안일했던 인부들의 생각이 바뀔 수 있다.”며 “공사기간 중 아침마다 인부들에게 다과를 대접하면서 격려하는 것도 한 방법”이라고 소개했다.
채희범 관리소장은 “공사계약 체결 단계서부터 업체측에 안전사고 예방을 적극 주문해야 한다.”며 “입주민 차량, 세대 방충망 등에 페인트가 묻지 않도록 당부하는 것도 필요하다.”고 지적했다.
한편 지난해 7월 재도장공사 현장 주변 입주민 차량에 덮개를 씌우는 등의 조치를 취하지 않았다면 관리소장도 시공자와 함께 차량에 묻은 페인트 제거비용을 배상해야 한다는 판결이 나온 바 있어 관리주체의 주의가 요망된다.
당시 재판부는 “피고는 관리소장으로서 차량 손상의 가능성이 있으므로 이동 주차할 것을 권유하는 내용의 공고문을 못 본 입주민들이 차량을 이동시키지 않을 것에 대비, 공사 전 현장을 점검해 주차된 차량이 있는지 여부를 확인한 뒤 차량에 덮개를 씌우는 등의 적절한 조치를 소홀히 했다.”며 “피고 관리소장은 원고 입주민에게 차량 수리비의 70%인 1백70여만원을 재도장공사 업체와 함께 지급하라.”고 판결했다.

-------------------------< 주요 도료사 가이드 >-----------------------

■  건설화학공업(주)

제비표페인트로 알려진 건설화학공업(주)(www.jebi.co.kr)은 1945년 설립돼 올해로 60년 역사를 맞이하는 국내의 대표적인 도료 생산업체다.
동종업계 최초로 지난 71년부터 품질관리기법을 도입했고, 70년대 후반부터 도료종합연구소를 만들어 기술력 향상에 앞장서고 있다.
건설화학공업은 최근 ‘친환경 페인트’ 개발로 아파트 재도장공사를 주도하고 있다. 아파트 외부 벽면용으로 고내후성과 저오염성을 가진 수성 우레탄·실리콘 도료를 잇따라 출시하는 한편 최근에는 유·무기 복합 수성도료인 ‘하이퍼텍스’와 ‘크린월 W’로 아파트를 찾아가고 있다.
이중 하이퍼텍스는 유기계 성분인 접착성과 무기계 성분인 내화학성을 상호 보완시킨 페인트로 높은 경도와 치밀한 도막 형성이 특징이다. 특히 화재시에도 잘 타지 않고 유독가스를 발생시키지 않는 불연성을 보유해 아파트를 중심으로 호평을 받고 있다.

■  삼화페인트공업(주)

국내 최초로 KS마크를 취득한 삼화페인트공업(주)(www.spi.co.kr)은 최근 연간 페인트 20만㎘, 합성수지 10만㎘ 이상을 생산할 수 있는 규모와 최신 자동화 생산시스템을 갖춘 공장을 건설하고, 기술연구소를 확대 개편하면서 생산 전 과정에서 발생 가능한 불량 요인을 제어하는 엄격한 공정관리를 시행하고 있다.
삼화페인트는 환경친화에 바탕을 둔 기업경영을 원칙으로 △환경오염 예방 및 지속적 개선 △자원의 절약 및 폐기물 감소를 주요 내용으로 하는 내부방침을 운영하고 있다.
아파트 재도장공사에 적합한 도료로 삼화페인트는 ‘리코텍스’ 제품을 추천한다. 이 제품은 인체에 유해한 중금속 성분이 없고 발수성능을 가진 1급 도료로 곰팡이 발생을 억제하면서 내오염성, 내후성 또한 우수한 제품으로 꼽힌다.

■  (주)노루페인트
‘노루’(NOROO)라는 브랜드로 도료시장에서 성장해 온 (주)노루페인트(www.noroo.co.kr)는 1945년 창업한 해방둥이 기업으로서 올해 창립 65주년을 맞이한 기업이다.
노루페인트는 건축물용 도료를 비롯해 가전금속용 등 페인트 제조에 기본이 되는 수지 등 자연색 그대로를 나타낸 1만여종의 제품을 생산하고 있으며, 환경 관련 도료를 포함 각종 고기능 도료를 개발·출시하고 있다.
특히 입주민 등 고객만족을 위해 업계 최초로 소비자 문화센터를 운영하고 있으며, 제품 개발자의 실명을 홈페이지에게 게재, 불만사항이 바로 제품 개선에 반영될 수 있는 체계를 구축·운영하고 있다.
앞으로 노루페인트는 ‘내츄럴 크로바’, ‘내츄럴 항균페인트’ 등 친환경성을 강조한 제품 10여종을 출시할 계획이다.