◈ 아파트 장수명화 운동에 관심이 많은 것으로 알고 있는데.
- 우리나라 공동주택의 평균수명은 19.8년으로 영국(141년), 미국(103년), 프랑스(86년), 독일(79년) 등에 비해 턱없이 짧다. 60세가 넘어 관리소장을 시작하면서 이에 대한 관심을 지속적으로 갖고 우리나라 아파트 수명을 연장할 수 있는 방안을 모색해 왔다.
아파트 건물의 장수명화를 위해서는 첫째 신축 당시부터 좋은 품질의 자재 사용과 철근의 피복두께를 확실하게 확보하는 등의 조치가 필요하며, 둘째 건축 이후 아파트에 대한 체계적인 유지보수가 중요하다.
지금까지 일정기간이 지나면 재건축 등에 대한 기대 심리로 인해 입주민은 물론 관리주체도 보수에 대한 중요성을 간과하는 경향이 많았다. 그러나 최근 재건축 요건이 까다로워지면서 그에 대한 대안으로 리모델링이 급부상하고 있다.
리모델링에는 승강기, 배관, 전기시설 등의 교체 및 각종 내장재의 보수·교체가 필수적이다. 아파트 입주 후 유지관리가 제대로 이뤄지지 않는다면 차후 상상을 초월하는 고비용의 부담이 필연적일 것이며, 어느 한계를 초과할 경우 리모델링 자체가 무모할 수도 있다.
이에 관리주체는 아파트 구조체에 대한 유지보수를 평상시 철저하게 수행해야 할 것이다.

◈ 아파트 장수명화 운동의 이론 보급을 위해 한동안 관리소장직을 떠나 지역 내 관리소장 등을 대상으로 교육을 실시한 적도 있는데.
- 전국의 아파트 구조체가 제대로 관리되지 않고 있는 것이 안타까워 근무하던 관리소장직을 그만둔 뒤 지난 2002년도에 1년여간 부산, 울산, 경남지역의 관리소장, 입주민, 보수공사업체 등을 대상으로 아파트 구조체의 심각성과 유지보수 대책 등에 대해 교육을 실시했다.
이로 인해 주변 사람들로부터 이상한 눈초리를 받기도 했지만 아파트 입주민들의 안전과 쾌적한 생활을 담당하는 관리소장의 역할에 대한 책임감으로 앞으로도 아파트 장수명화 운동의 보급에 앞장설 것이다.

◈ 아파트 유지보수시 균열보수 및 도장공사 등을 철저히 시행해야 한다고 주장하는 근거는.
- 우리나라의 공동주택은 대부분 철근콘크리트 구조로 되어 있다. 철근은 인장력에는 강하나 열에 약하고 녹슬기 쉽다. 이에 반해 콘크리트는 압축력에는 강하고 내화성이 크나 인장력에는 대단히 취약한 게 특징이다.
철근콘크리트 구조체의 장수명화를 위해서는 무엇보다 철근에 물이 들지 않게 하고, 콘크리트 표면의 공기(탄산가스 등) 접촉을 막는 것이 중요하다.
이는 지반의 변동 등 물리적인 변화에 의한 경우를 제외하고는 빗물과 공기로부터 건물을 보호하는 조치로서 균열을 보수해 빗물이 구조체 내로 스며들지 못하게 하고, 품질이 우수한 도장재를 도포해 공기의 침투를 차단해야 한다.

◈ 관리주체로서 관리현장에서 유지보수 업무를 수행하며 유의해야 할 점은.
- 아파트에서 건물 구조체(골조), 물, 전기 등은 입주민들의 주거 생활에 필수적인 요소이며, 이에 대한 유지보수가 필수적이다.
특히 아파트 구조체는 가장 근간을 이루는 시설로 이에 대한 체계적인 유지보수를 위해서는 장기수선계획을 수립, 관련 시설물의 보수, 교체 등을 수행해야 한다.
이중에서 아파트 구조체에 대한 균열보수는 매우 중요하다. 대부분 아파트에서 재도장공사를 실시하면서 덤으로 균열보수를 함께 시행하고 경우가 있는데 이같은 방식은 시정돼야 할 것이다.
아파트의 균열보수시공에는 피막식보수(구조체 표면에 피막을 입힘), 충전식보수(균열의 구조체 표면부분에 보수재료를 채워 넣음), 주입식보수(구조체 균열 속으로 보수재료 주입) 등 3가지 방법이 사용된다. 외부 벽체 균열보수시 창틀 하부, 발코니 앞뒤, 개구부 양끝부분 등 관통균열이 발생했다면 구조체 관통균열 주입식보수와 병행해 피막식보수를 병행해야 누수를 완전히 차단할 수 있다.
지금부터라도 아파트 구조체의 균열보수를 제대로 한다면 아파트 수명은 2배 이상 증가할 것이다.

◈ 아파트에서 신문 등에 게재한 균열보수 및 도장공사 관련 입찰공고에도 문제가 있다고 지적했는데.
- 아파트 유지보수에서 필요한 업체는 전문건설업의 법적인 면허요건이나 기준만 충족한 명목상으로 허가(신고)된 업체가 아니라 실질적으로 도장, 방수, 보강공사를 각 분야별로 제대로 시행할 수 있는 시공경험과 능력을 가진 업체이다.
균열보수와 도장공사는 보수재료선정, 재료물량, 시공연인원, 시공기능, 시공 후 보수결과의 내용연수 등에 있어 완전히 별개인 부문공사로서 10년 이상 경과된 아파트는 균열보수공사 금액이 재도장공사 금액보다 많아야 한다.
이에 따라 아파트는 균열보수공사 접수업체에서 공사한 3년 이상된 아파트를 현장 답사해 제대로 보수공사가 진행되었는지를 확인해야 한다. 재도장공사 자격을 갖춘 업체에서 서비스 형식으로 균열보수를 진행한다면 공사의 품질을 기대할 수 없다.

◈ 지난 2002년 저술한 ‘아파트 구조 장수화 실무론’에서 현행 법령에 정한 장기수선계획에 대한 보완이 필요하다고 주장했는데.
- 앞서 말했듯이 우리나라 아파트는 대부분 철근콘크리트로 되어 있다. 그런데 아파트 구조체에 대한 부식방지대책이 현행 법령에 제대로 마련돼 있지 않아 건축물의 수명이 단축되고 있다.
아파트 구조체 관리에 없어서는 안될 ‘균열보수’ 항목이 장기수선계획의 수립기준(주택법 시행규칙 별표5)에서 빠져 있다는 것이다.
아파트 주요 근간이 되는 외벽, 지붕, 난간, 지하실, 지하주차장, 옥탑, 오수정화조, 복도, 계단, 보, 내력벽, 천장, 바닥, 기둥 등에서 콘크리트의 균열, 박리·박락, 누수, 철근의 부식노출 등으로 인해 과다한 보수비용이 발생하고 있음에도 이에 대한 기준이 없다는 것은 심각한 문제다.
이같이 현행 장기수선계획의 수립기준은 절름발이 계획이 아닐 수 없다. 정부차원의 대응책 강구가 시급히 요망된다.

◈ 아파트 관리업무와 관련해 후배 관리소장 등에게 조언할 점이 있다면.
- 법률문제하면 변호사, 회계문제하면 공인회계사가 떠오른다. 주택관리사 역시 주택관리 분야의 전문가로서 자질과 위상을 갖춰야 할 것이다.
이를 위해 관리소장들은 아파트 장수명화 운동에 눈과 귀를 모아야 할 것이다.
향후 10년 이내 재건축 대상은 1백97만호로 늘어날 전망이어서 주택 구조체의 관리가 현재의 모습 그대로라면 경제성이 없고 안전의 우려가 심각한 저층·고층아파트의 재건축 문제는 10~20년 이내에 개인적, 국가적으로 풀어야 할 가장 큰 과제로 떠오를 것이다.
이에 따라 주택관리 분야의 전문가인 관리소장은 아파트 구조체에 대한 균열보수와 도장공사를 효과적으로 실시해 입주민들에게 쾌적한 주거환경 제공과 함께 국가경제력의 낭비를 막아야 할 것이다.

문의：019-642-6047