• 공동주택관리법의 정의
공동주택의 정의를 ‘가목에서 다목까지’ 명확히 하고 관리대상 건축물을 규정했으며, 일반인에게 분양한 복리시설은 제외하고 있다.

공동주택관리에 수반한 각종 용어에 대한 정의를 내린바 관련법률(주택법, 건축법 등)에 의해 그 정의를 뒷받침하고 그 외 공동주택관리법에 의해 설명되지 않은 용어는 주택법을 적용하도록 그 기준을 명확히 한다.

※가목: 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택
공동주택의 벽, 복도, 계단, 설비 등을 전부 또는 일부를 공동 사용하는 세대에서 독립된 주거공간으로 구조화 된 주택을 말한다. 공동주택의 종류로는 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분(주택법 시행령 제3조)한다.

※나목: 건축법 제11조에 따른 건축물
분양을 목적으로 해 건축허가를 득한 공동주택을 말한다.

△부대시설이란? (주택법 제2조 제13호)
주택에 딸린 시설 또는 설비를 말하며, 주택법 및 주택법 시행령 으로 그 범위를 정하고 있다. 따라서 공동주택에서 복리시설을 제외한 대부분의 시설이 부대시설의 범위에 해당하는 것으로 주차장, 도로, 울타리, 관리사무소, 경비실, 건축설비, 보안등, 자전거보관소, 분리수거장, 저수조, 조경시설, 안내표지판, 소방, 냉난방, 충전소, 방범설비 등으로 구분된다. 주택법에 의해 승인된 단지 내 분양상가 건축물을 제외한 사업계획승인구역 내 인도, 주차장, 음식물처리장 등의 공용시설은 관리주체의 관리영역과 상가관리단의 관리영역이 중복될 수 있음에 주의가 필요하다.

△복리시설이란? (주택법 제2조 제14호)
주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설로 어린이놀이터, 경로당 등과 ‘주택법 시행령 제7조-건축법 시행령 별표1에’ 정하는 시설이다. 따라서 복리시설의 종류는 주택법 제2조 제14호 가목이 대부분의 영역이나 일부 건축법 시행령 별표1의 시설이 존재하고 있으며 다만 위 공동주택관리법 제2조 제14호의 국토부령으로 정하는 위임한 사항을 규정한 하위법령은 없다. 따라서 공동주택의 부대시설군과 복리시설군을 구분함에 있어 실무상 오기가 발생하지 않도록 주의가 필요하다.(부대시설과 복리시설을 동일시 하는 오류)

• 법 제2조(정의) 제1항 제2호 ‘의무관리대상 공동주택’이란 ?
각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다. 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)의 공동주택, 건축법 제11조에 따른 상복합 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물, 가목부터 라목까지에 해당하지 않는 공동주택 중 입주자등이 대통령령의 기준에 따라 동의해 정하는 공동주택

△마목 대통령령으로 정하는 기준이란 ?
기존 의무관리대상 공동주택 기준에서 제1항 제2호 마목을 신설해 100세대 이상 150세대미만의 비의무단지도 입주자등의 3분의 2 이상이 서면동의 후 지자체 신고를 통해 의무관리대상으로 전환할수 있도록 절차를 정했다. 법 제10조의 2, 영 제29조 제9항 참조.

△주택법 제2조(정의) 제1항 제3호 및 제12호란?
주택건설사업계획 또는 대지조성 사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다. 다만 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다. 철도·고속도로·자동차전용도로, 폭 20미터 이상인 일반도로, 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로, 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 ‘대통령령으로 정하는’ 시설로서 주택법 시행령 제5조 참조.

주택단지를 구획하는 기준은 토지가 원칙으로 분리된 토지의 기준을 위 ‘가목부터 라목’의 기준을 적용해 하나의 단지 또는 별개의 단지로 구분한다. 위 기준 및 구분에 의해 공동관리단지 여부를 결정하는 기준이 될 수 있다.

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