東京地裁 "거주 분위기 좋음의 결함"이라며 배상명령
사건의 무대는 神奈川에 있는 분양 아파트. 판결에 의하면 원고는 건축 10년째에 이른 지난 1994년 3월 이 아파트 한 채를 3천5백만엔에 구입했다. 이때 "아파트 거주자가 어떤 인물이었는지?" "무슨 문제가 일어나지 않았는지?"를 물었지만 매도자는 "거주자는 보통의 회사원들로 지금까지 문제를 일으킨 사람은 없었다."고 대답했다.
그런데 실제로는 이파트의 1층에 폭력단 간부와 그 가족이 거주, 자전거 보관소에 멋대로 물건 보관함을 설치하고 옥상의 공동수신 안테나와는 별도로 안테나를 설치하는 등 공용부분을 불법 점유했다. 또한 관리원을 협박하여 사임시키고 자신이 관리원으로 취임, 연간 60만엔을 받으면서 관리업무를 수행하지 않았다. 아파트 근처에는 폭력조직 사무소가 있어서 그 관계자들이 빈번히 들락거렸고 여름 축제 때에는 한밤중까지 소란을 피웠다.
판결은 "이러한 상태는 관리조합의 노력에도 불구하고 현재까지 해소되지 않았으며 계약 체결 전의 경위에 비추어 일시적인 상태라고 할 수 없기 때문에 부동산의 하자에 해당한다."고 인정했다. 매입자가 입주 전에 폭력단 간부의 거주를 아는 것은 어려운 것이므로 아파트의 거주 사정을 '숨은 하자'로 보아 폭력단 간부의 거주를 승낙하고 매매한 다른 세대의 가격을 기초로 '하자의 가격'을 산정, 매매가격의 10%에 해당하는 3백50만엔이 손해액으로 인정되었다.
원고는 매매계약 자체의 무효를 주장하여 지불대금 3천 5백만엔의 반환 등을 요구하였지만 이 청구는 기각되었다.
'하자'에 대해서...민법 제57조에 규정되어 있는데 객관적으로 목적물이, 통상 소유해야 할 설비를 소유하지 않은 경우 등 '물리적 결함'이 있는 경우만이 아니라 목적물을 사용할 때 심리적으로 사용을 방해당하는 것 같은 '심리적 결함'도 포함된다고 되어 있다.
이번의 경우는 거주환경에 관한 것으로서 평온한 생활을 어지럽히는 것 같은 환경이 매매계약시에 일시적으로가 아니라 속성(屬性)으로 갖추어져 있다고 판단되어 하자로 인정되었다.
본래는 '引渡請求'로 대항해야
日本맨션학회 東京사무국장
吉田康 변호사 이야기...
이번의 판결은 다른 입주자에 의해 거주환경이 악화한 것을 법적으로 평가한 점을 지지할 수 있다. 다만 본래는 이러한 방약무인한 행동을 하는 거주자에 대해서는 관리조합이 구분소유법 제60조의 '점유자에 대한 인도청구'로 대항해야 한다.
매도자에 대해 말하면, 제반 사정을 고려한다 해도 '한몫 챙기고 손을 빼는 방책을 썼다.'고 비난받을 수밖에 없다.
한편 판결에서는 하자의 가격이 결과적으로 매매가격의 10%에 해당하는 금액으로 산출되었는데 한몫 챙기고 손을 빼고 매입자로부터 손해배상 청구가 있는 경우 '10%만 깎으면 된다.'라는 면죄부로 기능할 위험이 있는 불안이 남는다. 선량한 시민 감각으로 말하면 아마도 30% 정도 깎아줘도 그 물건은 팔리지 않을 것이다.
폭력단 관계자가 거주하고 있기 때문에 가격이 내린다고 하는 시장원리도 이해할 수 있지만 거주자에게는 역시 '공동의 이익'에 반하는 것이기 때문에 보다 엄격한 대처가 요구된다.
목매달아 자살한 경우가 있던 아파트도 '숨은 하자'
아파트의 '숨은 하자'가 인정된 경우로서는 1989년 9월의 橫浜地裁의 판결이 있다. 과거에 목매달아 자살한 경우가 있던 물건(物件)을 구입자에게 알리지 않고 매각한 경우가 '숨은 하자'에 해당한다고 인정되어 이미 지불된 계약금의 2배 상당액을 지불하라고 매도자측에 명령한 판결이다.
이 사건에서는 하자를 "그 물건이 통상 보유하는 성질이 빠져 있다."며 하자에는 물리적 결함 이외에 심리적 결함도 포함되어 있다고 하여 "건물은 계속적으로 생활하는 장소이기 때문에 건물에 얽힌 혐오스런 역사적 배경 등에 원인하는 심리적 결함도 하자로 해석할 수 있다."고 인정했다.
<일본 맨션관리신문 제384호>
번역 : 최희익 편집부장