아파트 입대의에 권한 없어
구분소유자 과반수 동의 등 필요

[아파트관리신문=서지영 기자] 에어컨을 많이 가동하는 여름철이 되면 세대 밖에 설치된 실외기의 소음이나 열기 등에 따른 이웃 간 갈등이 일어나고는 한다. 공동주택관리법 시행령 제19조 제3항에 따르면 주택건설기준 등에 관한 규정 제37조 제5항에 따라 세대 안에 냉방설비의 배기장치(이하 실외기)를 설치할 수 있는 공간이 마련된 공동주택의 입주자등은 발코니 난간 또는 외벽에 실외기를 설치해서는 안 된다. 세대 안에 실외기 설치공간이 마련되지 않은 공동주택의 입주자등은 같은 조 제2항 5호에 따라 관리주체의 동의를 얻어 바깥에 실외기 설치가 가능하다.

부산 해운대구의 한 아파트 입주자대표회의는 이러한 조항과 관리규약에 따라 입주민 A씨에게 “관리주체 동의 없이 무단으로 설치된 에어컨 실외기를 철거해 달라”고 공문을 보냈으나 A씨가 이에 응하지 않자 법원에 A씨의 실외기 철거를 요구하는 구조물철거권리권한행사 청구소송을 제기했다.

부산지방법원 동부지원 제2민사부(재판장 서근찬 판사)는 ‘입주자대표회의’는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)에 따라 당연히 성립되는 구분소유자 전원의 ‘관리단’과 달라 독자적으로 공용부분에 대한 방해배제청구권을 행사할 수 없다고 봤다.

이에 “피고 A씨가 시설물을 무단으로 설치해 아파트 공용부분인 세대 난간대 바깥 부분을 불법 점유하고 있다고 하더라도 입대의는 해당 시설물의 철거를 구할 권리가 없다”고 판시했고 이 판결은 항소 제기 없이 최근 확정됐다.

재판부는 “아파트 동별 세대수에 비례해 선출된 대표자로 구성된 공법상 단체인 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정해 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐, 그 구성원의 성격과 범위 등이 관리단과 다르고, 구분소유자에게 고유하게 귀속되는 소유권에 기한 방해배제청구권을 재판상 행사할 수 없다”며 법리를 설명했다.

대법원 판결(2003다17774)에 따르면 “집합건물에 있어서 공용부분이나 부속시설 등을 제3자가 불법으로 점유하는 경우 그 제3자에 대해 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행과 관련해 관리단을 대표해 그와 같은 재판상 또는 재판 외의 행사를 할 수 있다”는 것이다.

재판부는 “설령 입대의가 해당 동 관리단의 성격을 겸유하고 있다고 하더라도 그 외부적 의사표시를 위해서는 관리인을 선출해야 하는데 해당 동 구분소유자들이 관리단집회의 결의로 관리인을 선임한 적이 있다는 증거가 없고, 시설물 철거를 청구하거나 그 권한을 재판상 행사하는 것에 대해 해당 동 관리단으로부터 포괄적으로 위임받았다거나 구분소유자들의 과반수 및 의결권의 과반수 동의를 받았다거나 관리단 결의 혹은 구분소유자들 과반수 및 의결권의 과반수 동의로써 사후적으로라도 추인을 받았다는 사실을 인정할 증거가 없다”고 지적했다.

재판부는 이에 “입대의로서는 해당 동의 구분소유자들 과반수 및 의결권의 과반수 동의를 얻어 다시 실외기 철거를 청구하거나 그 권한을 재판상 행사하는 방법으로 해당 시설물에 관한 분쟁을 종국적으로 해결할 수 있을 것임을 지적해 둔다”고 덧붙였다.